Das wichtigste in Kürze:
- der offizielle Mietspiegel gilt noch bis Dezember 2023. Er bezieht sich nur auf bisher gezahlte Mieten wie sie in einer repräsentativen Umfrage unter Mietern ermittelt wurden. Er muss für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Hamburg verwendet werden. Aktuelle Mietpreise und Trends finden Sie in unserem nicht repräsentativen aktuellen Mietspiegel Hamburg.
- die mittleren Mieten liegen in normalen Wohnlagen zwischen 6,38 Euro/ qm Wohnfläche und 14,03 Euro/qm Wohnfläche; in guten Wohnlagen zwischen 8,70 Euro/qm und 18,14 Euro/qm Wohnfläche. Diese Mietpreise beziehen sich auf Nettokaltmieten ohne Heizung und ohne Betriebskosten. Abschläge und Zuschläge von +/-2 Euro/qm sind in Bezug auf Zustand (nach Baualtersklasse) und Ausstattung möglich.
- erfasst werden in Hamburg freifinanzierte Wohnungen mit Wohnflächen von 25 qm. Kleinere Wohnungen, möblierte Wohnungen, Neubauwohnungen mit Baujahr ab 2021 sowie Wohnungen in Zweifamilienhäusern und Reihenhäusern werden nicht vom Mietspiegel erfasst.
Anwendungstipps rund um den Hamburger Mietspiegel gleich hier entdecken, dazu viele Tipps für Vermieter, Immobilienverkäufer und Wohnungssuchende in Hamburg
Gleich vorneweg: die aktuellen Vergleichsmietpreise für Hamburg mit Berechnungsprogramm gibt es nur beim offiziellen Mietspiegel der Stadt Hamburg.
Die Freie und Hansestadt Hamburg steht für nordisches Flair und einen sehr angespannten Wohnungsmarkt. Der Mietspiegel Hamburg besitzt jeweils eine Gültigkeit von 2 Jahren. Er zeigt an, wie sich die Mieten in der Freien und Hansestadt Hamburg pro Quadratmeter unterscheiden und mit welchen Kosten der Interessent im Bereich der Kaltmiete rechnen muss. Die Stadt unterscheidet im Mietspiegel zwischen einer normalen und einer guten Wohnlage sowie unterschiedlichen Ausstattungsmerkmalen und Wohnflächen. Außerdem bietet die Stadt diverse Informationen und Erläuterungen, die dem Interessenten die wichtigsten Grundvoraussetzungen für die objektive Bewertung einer Wohnung an die Hand geben sollen.
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Gut zu wissen für Vermieter in Hamburg:
- der Mietspiegel informiert auch darüber, was Vermieter beachten müssen, wenn sie die Miete in Hamburg erhöhen möchten. Die Broschüre erklärt, welche Fristen und Formalitäten für eine Mieterhöhung gelten und wie Vermieter grundsätzlich bei der Erhöhung einer Miete vorzugehen haben. Für Vermieter bietet der Mietspiegel auch dazu eine solide Informationsgrundlage.
- Sofern die Wohnung vom Mietspiegel erfasst wird, sollten Vermieter die betreffende Wohnung möglichst genau nach den preisbestimmenden Merkmalen wie Zustand und Ausstattung der Wohnung abgleichen. Denn je besser und moderner eine Wohnung ausgestattet ist, desto höher kann vom Mittelwert nach oben abgewichen werden.
In Papierform – die Broschüre für die Hand
Sie möchten nicht online aktiv werden, sondern suchen den Mietenspiegel für Hamburg in Papierform? Das wird in Hamburg nur bedingt möglich sein. Die Stadt macht leider keine Angaben zu einem Mietenspiegel, der als Broschüre angeboten wird. Wir empfehlen Ihnen deshalb, bei Bedarf den Kontakt zu folgender Stelle zu suchen:
[email protected]
Tel.: (040) 428 40-2321
Unter den genannten Kontaktdaten können auch Fragen zum Mietenspiegel gestellt werden.
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Welche Wohnungen werden nicht vom Hamburger Mietspiegel erfasst?
Der Mietenspiegel ist so ausgelegt, dass für die Freie und Hansestadt Hamburg rund 550 000 Wohnungen von der Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmieten profitieren können. Da der Hamburger Mietenspiegel alle zwei Jahre erscheint, ist er recht aktuell und orientiert sich am momentan vorliegenden Markt.
Trotz allem werden nicht alle Wohnungen, die es in Hamburg gibt, im Mietspiegel berücksichtigt. Das hat den Grund, dass Wohnungen verschiedene Voraussetzungen mit sich bringen, die nicht allesamt verglichen werden können.
Ausgeschlossen sind deshalb unter anderem:
- Wohnungen mit einer Wohnfläche unter 25 Quadratmeter
- Wohnheime für Lehrlinge sowie für Studenten
- Sozialwohnungen
- Wohnungen mit Belegrecht
- Wohnungen, die komplett möbliert sind und löffelfertig angeboten werden
Zusätzlich kann es Einschränkungen bezüglich der Ausstattung der Wohnung geben. Der Mietenspiegel Hamburg berücksichtigt zwar allgemeine Ausstattungsmerkmale und die Lage. Besonderheiten werden jedoch nicht berücksichtigt, da die Anzahl der Wohnungen mit Besonderheiten zu gering ist und dafür kein Durchschnittspreis für den Mietspiegel erstellt werden kann.
Welche Wohnlagen kennt der Hamburger Mietspiegel?
Hamburg bietet unterschiedliche Stadtteile, die allesamt ihren ganz eigenen Reiz haben. Egal ob entlang an der Elbe, auf St. Pauly, in Wandsbek oder Altona. So unterschiedlich die Stadtteile sind, so unterschiedlich sind auch die hier zu zahlenden Kaltmieten. Ebenfalls weichen je nach Stadtteil auch Angebot und Nachfrage an Mietwohnungen stark voneinander ab.
Unterschieden wird in eine normale Wohnlage und in eine gute Wohnlage.
Tipp zu Wohnlagen in Hamburg:
Welche Wohngebiete zur normalen Wohnlage gehören und welche Wohngebiete als gute Wohnlage bezeichnet werden, lässt sich im Hamburger „Wohnlagenverzeichnis“ nachvollziehen. Die Stadt Hamburg hat dieses Verzeichnis auf ihrer Webseite verlinkt. Dort sind alle Straßen von Hamburg inklusive Hausnummern aufgelistet. Es wird gekennzeichnet, ob es sich um eine normale oder um eine gute Wohnlage handelt und wie hoch der Wohnlagenkennwert ist.
Tipps für die Anwendung des Hamburger Mietspiegels
Wenn Sie mit dem Mietenspiegel für Hamburg arbeiten möchten, berücksichtigen Sie bitte, dass stets die Kaltmiete angegeben wird. Betriebskosten werden im Mietspiegel nicht berücksichtigt und müssen von Ihnen entsprechend separat betrachtet werden.
Welcher Gebäudetyp wird bevorzugt?
Der Mietenspiegel von Hamburg unterscheidet nicht zwischen unterschiedlichen Gebäudetypen. Unterschieden wird vielmehr zwischen Wohnungen mit:
- Bad oder Sammelheizung
- Bad und Sammelheizung (dieses Merkmal trifft auf die meisten Wohnungen zu)
Zudem werden die Wohnungen in Baualtersklassen eingeteilt, da hier die Art der Bauweise vergleichbar ist. Wohnungen mit diesen Baujahren werden in einer Gruppe erfasst:
- 1919 bis 1948
- 1948 bis 1960
- 1961 bis 1967
- 1968 bis 1977
- 1978 bis 1993
- 1994 bis 2010
- 2011 bis 2018
Zusätzlich können unterschiedliche Eckdaten Einfluss auf die Bewertung einer Wohnung haben. Auch wenn diese Eckdaten im Mietenspiegel nicht einzeln erfasst werden. Die angegebenen Kaltmieten werden als Mittelwert und als Spanne angegeben. Besondere Ausstattungsmerkmale sorgen dafür, dass vom Mittelwert abgewichen werden kann. Egal ob nach unten oder nach oben. Zuschläge und Abschläge müssen Sie deshalb selbst berücksichtigen.
Abschläge zum Mittelwert sind unter anderem bei folgenden Ausstattungsmerkmalen möglich:
- Aufputzleitungen
- fehlender oder nur sehr kleiner Balkon
- fehlender oder verbrauchter Bodenbelag
- innenliegendes Bad
- keine Modernisierung im Bad
- Haustür nicht abschließbar
- kein Mieterkeller
- Wohnung liegt an verkehrsreicher Straße
- Wohnung liegt in einem ungünstigen Wohnumfeld
- Wohnung ist sehr hellhörig
Aufschläge auf den Mittelwert, die die genannte Nettokaltmiete über den Mittelwert ansteigen lassen, sind unter anderem diese Ausstattungsmerkmale:
- Galerie
- Komfortausstattung
- besonders großer Balkon oder Terrasse
- hochwertige Sanierung
- hochwertiger Fußbodenbelag
- großzügige Räume
- Küche mit Komplettausstattung
- Bad mit Fenster oder guter Belüftung
- von außen zugänglicher Fahrradkeller
So berechnen Sie die Nettokaltmiete für Ihre Wohnung
Die Stadt Hamburg gibt leider kein konkretes Rechenbeispiel im Mietenspiegel für die Berechnung der Miete an. Allerdings hält sie einen Online-Rechner bereit, den sie nach dem Link aufrufen können.
Bevor Sie den Rechner anwenden können, benötigen Sie die Adresse, die Baualtersklasse, die Ausstattung sowie die Wohnfläche der gewünschten Wohnung.
Errechnet werden dann der Mittelwert, der Spannwert im Minimum und Maximum und es werden unterschiedliche Datensätze angezeigt.
Herausgeber des Online-Rechners ist die „Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen – Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung“. Der Rechner wurde im April 2019 online gestellt und es wird darauf verwiesen, dass eine richtige Nutzung nur dann möglich ist, wenn im Vorfeld die Erläuterungen der Broschüre „Hamburger Mietenspiegel 2019“ genau beachtet werden.
Interessant auch die sogenannte „Mietenspiegel Karte“. Eine interaktive Karte, auf der Mietwerte eingesehen werden können. Sie klicken dafür lediglich auf einen der vielen Punkte und können sich anzeigen lassen, welche Nettokaltmiete dort gezahlt werden muss. Sie geben für diese Berechnungen an, wann die Wohnung erstmalig bezugsfertig war, welche Ausstattung gegeben ist und welche Wohnfläche die Wohnung hat. Die Bedienung dieser interaktiven Karte ist teilweise leichter als die Bedienung des Online-Rechners.
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Zusätzliche Tipps für Wohnungssuchende zum Mietspiegel Hamburg
Die Freie und Hansestadt Hamburg ist eine sehr weltoffene Stadt. Sie ist multikulturell und für viele eine begehrte Wohngegend. Deshalb sind die Mieten in Hamburg auch besonders hoch und die Anzahl an freien Wohnungen sehr gering. Wenn Sie in Hamburg eine Wohnung suchen, benötigen Sie deshalb Geduld und ausreichend Zeit. Erwarten Sie nicht, eine top sanierte Wohnung zu einem besonders günstigen Preis zu erhalten. Es wird mit Sicherheit nicht passieren. Aber wenn Sie in Ruhe suchen und vielleicht auch die großen Vermieter ansprechen, werden Sie mit Sicherheit eine schöne Wohnung finden, in der Sie sich auch wohlfühlen. Wen Sie Fragen zum Mietenspiegel haben, können Sie sich direkt an die Stadt Hamburg wenden. Im Mietenspiegel sind im unteren Bereich verschiedene Kontaktmöglichkeiten hinterlegt. Außerdem sind die Mietervereine auch in Hamburg tätig und beraten Sie gerne ausführlich.
Mietspiegel für Hamburg in vielen Sprachen digital und kostenlos
Digital und kostenlos
Wie alle anderen Städte bietet Hamburg den Mietspiegel online an. Er kann online kostenlos und direkt bezogen werden. Hamburg stellt auf der stadteigenen Webseite nicht nur den Mietenspiegel zum Ausdrucken bereit, sondern gleichzeitig auch einen Online-Rechner und eine interaktive Karte. Ferner finden Sie zu dem Hamburger Mietspiegel eine Richtwerttabelle und die Verordnung zur Mietpreisbremse, die seit dem 1. Juli 2015 für die Freie und Hansestadt Hamburg gilt.
Insgesamt sind es 28 Seiten, die in unterschiedliche Sprachen mit nur einem Klick übersetzt werden können. Neben Englisch und Arabisch unter anderem auch Finnisch, Französisch, Italienisch, Kurdisch, Maori oder Niederländisch.