Pflegeimmobilie Erfahrungen

Käuferbeispiele, Fragen und Antworten und Best Practice

Beispiele von Käufern

 Alle Beispiele beruhen auf konkreten Kauffällen und sind lediglich aus Datenschutzgründen anonymisiert:

  • Rentnerehepaar kauft Pflegeimmobilie mit Beleihung des Eigenheimes

Das Ehepaar K. wünscht nach dem erfolgreichen Verkauf einer vermieteten Wohnung eine Wiederanlage des Verkaufserlöses. Nach Vergleich von mehreren Angeboten entscheiden sie sich für ein Pflegeheim in Sachsen, dass in wenigen Monaten ab Kauf den Betrieb aufnehmen wird. Da für den Kaufpreis noch ein zusätzliches Darlehen in Höhe von 50.000 Euro benötigt wird, beschließen die Käufer, ihr abbezahltes Eigenheim ihrer Hausbank als Beleihungssicherheit zu bieten. Eine noch eingetragene und freigewordene Grundschuld konnte dafür kostengünstig verwendet werden.

  • junge Erbin kauft für den Vermögensaufbau an Topstandort

Frau M. ist Anfang 30 und möchte eine Erbschaft möglichst solide anlegen. Es soll eine Immobilie gekauft werden, wobei die Kundin so wenig Verwaltungsaufgaben wie möglich übernehmen möchte. Gleichzeitig soll das Objekt gute Wertentwicklungsperspektiven bieten. Die Kundin entscheidet sich für einen Pflegeheim-Neubau in einer Großstadt, auch wenn dabei im Vergleich zu anderen Angeboten die Mietrendite geringer ausfällt. Sie orientiert sich bei Ihrer Kaufentscheidung vorrangig an Standortfaktoren wie Einwohnerzahl und Kaufkraft.

  • Vorruheständler setzt auf Betreiberqualität

Herr L. will bevorzugt in der Nähe seines Wohnortes kaufen. Die Anschaffung der Immobilie dient zur Altersabsicherung. Herr L. legt hohen Wert auf Sicherheit. Da in Wohnortnähe kein Angebot verfügbar ist, schlägt ihm sein Berater in dem Bundesland, in dem L seinen Wohnsitz hat, ein Haus vor, das von einem großen bundesweit tätigen Träger mit jahrzehntelanger Erfahrung bewirtschaftet wird. Nachdem Herr L. einige weitere Angebote mit kleineren Pachtgesellschaften verglichen hat, fällt seine Wahl auf das vorgeschlagene Haus.

Fragen und Antworten

Pflegeimmobilie: Bestand oder Neubau kaufen?

Wen man sich als Kapitalanleger regional orientiert, dürfte sich diese Frage schnell erledigen, denn man hat ohnehin auf Grund der dürftigen Angebotslage wenig Auswahl. Wo sich die Frage dennoch stellt, gibt es zwei wesentliche Aspekte zu beachten:

Bei Bestandsgebäuden wird die Miete sofort ab dem Kauf gezahlt. Bei älteren Häusern sollte man auf den baulichen Zustand achten. Zwar können sie einwandfrei gewartet und instandgehalten sein, hier kommt es jedoch darauf an, wie gut der Verkäufer das dokumentieren kann. Denn auch ältere Pflegeheime haben die Bestimmungen der Heimmindestbauverordnung zu erfüllen.

Beispiel einer Pflegeimmobilie
fertiggestellter Neubau Foto ©wohnung-jetzt.de

Bei Neubauten zahlt man als Käufer in der Regel die Kaufpreisraten nach Baufortschritt. Bis zur Inbetriebnahme der Pflegeimmobilie werden keine Mieten gezahlt. Oftmals muss noch eine mietfreie Pre-Opening-Phase von einigen Monaten abgewartet werden. Im Gegenzug kann der Käufer hier sicher sein, dass die Immobilie alle Normen erfüllt. Zusätzlich sind die Neubauten in den ersten fünf Jahren ab Fertigstellung durch eine umfangreiche Gewährleistung abgesichert.

Pflege oder betreutes Wohnen kaufen?

Eine Pflegeimmobilie wird heutzutage für die dauerhafte Unterbringung von hochbetagten Menschen benötigt. Diverse Gesetze, wie zum Beispiel das Sozialgesetzbuch und die Heimmindestbauverordnung regeln, wie Pflegeimmobilien bedarfsgerecht zu bauen sind. Nicht zuletzt sind die Landkreise angehalten, den Bedarf und die Verfügbarkeit stationärer Pflegeplätze fortlaufend zu ermitteln. Die Pflegekassen und die Sozialträger sorgen dafür, dass die Kosten für die Bewohner finanzierbar bleiben.

Fazit: die gesetzlichen Rahmenbedingungen bieten Kapitalanlegern einen hohen Sicherheitsrahmen, den es so bei dem betreuten Wohnen nicht gibt. Bei den meisten Angeboten im betreuten Wohnen werden die Wohnungen barrierefrei oder zumindest schwellenarm gebaut und an ein 24-Stunden-Notrufsystem angeschlossen. Dazu können die Bewohner auf verschiedene Servicepakete zugreifen, die ihnen den Alltag erleichtern sollen. Diese Service-Leistungen werden zusammen mit der Miete und den Nebenkosten abgerechnet.

Fazit: das betreute Wohnen unterliegt keinen gesetzlichen Vorgaben und kann bundesweit sehr unterschiedlich ausgestaltet sein. Hier kommt es für den Vermietungserfolg stark auf den lokalen Bedarf und die Bereitschaft der Senioren an, sich in eine Service-Wohnanlage einzumieten.

Pflegeimmobilie finanzieren – wie geht das?

Die Bereitschaft der Hausbanken, eine Pflegeimmobilie zu finanzieren ist oftmals auf das Geschäftsgebiet der Bank beschränkt. Alle Seniorenzentren, die sich außerhalb dieser Region befinden, werden nicht finanziert. Das muss jedoch kein Nachteil für Kapitalanleger sein, denn es gibt zum einen überregional aktive Finanzinstitute und Finanzierungsvermittler, die eine Finanzierung übernehmen. Im anderen Fall kann man als Kapitalanleger auch eine alternative Sicherheit stellen. Mehr dazu finden Sie im Online-Ratgeber Pflegeimmobilie finanzieren bei wohnung-jetzt.de.

Pflegeimmobilie contra Wohnung- was sind die Unterschiede?

Wer sich bisher mit Wohnungen befasst hat, wird einige Unterschiede zu einer Pflegeimmobilie feststellen:

  • Pflegeimmobilien sind eher mit Hotelappartements als mit Wohnungen vergleichbar
  • Ein klassisches Pflegeappartement hat im Gegensatz zu einer Wohnung keine Küche und keinen separaten Schlafraum. Denn für die Bewohner dient das Appartement als Rückzugsort. Außerhalb des Zimmers sind Aufenthaltsräume, Gärten und Gemeinschaftsterrassen sowie das hauseigene Restaurant mit Speisesaal für den Aufenthalt der Bewohner vorgesehen. Auch einen Balkon benötigt ein Pflegezimmer nicht. Dagegen kann eine Pflegeimmobilie ohne Aufenthaltsräume, behindertentaugliche Pflegebäder und Räumlichkeiten für das Personal auch nicht funktionieren. Diese betriebsbedingten erforderlichen Nebenflächen kauft man als Käufer einer Pflegeimmobilie anteilig mit: Die Wohnfläche eines Pflegeappartements beträgt circa 20 qm, die anteilige Nutzfläche liegt meist zwischen 30qm und 40qm und wird zur mietrelevanten Fläche einer Pflegeimmobilie gerechnet.
  • Die Herstellungskosten sind bei Pflegeimmobilien im Gegensatz zu klassischen Wohnimmobilien auf die mietrelevanten Flächen anzusetzen.
  • Ein weiterer großer Unterschied liegt in der Ausgestaltung der Mietverträge. Bei einer Pflegeimmobilie ist der Mieter ein Pflegebetrieb. Für Unternehmen gelten weitaus weniger strenge Vertragsregeln als für Privatpersonen als Mieter. Das macht sich in der Ausgestaltung der Pachtverträge für die Pflegeimmobilien bemerkbar. Der Mietvertrag für eine Pflegeimmobilie wird für sehr lange Vertragslaufzeiten vereinbart. 20 Jahre und mehr sind dabei branchenüblich. Während dieser Mietdauer ist eine Kündigung durch den Mieter nicht vorgesehen. Für Anleger mit einem langfristigen Anlagehorizont ist das vorteilhaft.

Manche Kapitalanleger vergleichen die Preise von Pflegeimmobilien mit Wohnimmobilien. Das ist aus den genannten Gründen falsch und kommt einem Vergleich von Äpfeln mit Birnen gleich. Die vermietbare Fläche einer Pflegeimmobilie ist anders aufgeteilt als die Wohnfläche einer Wohnung. Auch hinsichtlich Bauausführung, Ausstattungsmerkmalen und Konzept gibt es kaum Gemeinsamkeiten. So bewirken die behördlichen Auflagen, dass die Herstellungskosten von Pflegeimmobilien tendenziell bis zu 30% höher sind als bei klassischen Wohnanlagen.

Innenansicht einer Pflegeimmobilie
typischer Aufenthaltsraum in einer Seniorenresidenz, Foto © wohnung-jetzt.de

Wie wird der Bedarf für Pflegeimmobilien ermittelt?

Nicht nur der pflegerische Bedarf der Bewohner, auch der Bedarf an Pflegeimmobilien wird bundesweit über verschiedene Institute fortlaufend ermittelt: Auf 1.000 hochbetagte Einwohner mit einem Alter ab 85 Jahren werden rechnerisch rund 560 Pflegeplätze benötigt. Davon sind circa ein Drittel der Pflegeplätze im stationären Bereich, also in einem Pflegeheim erforderlich. Auch wenn die Bedarfsprognosen unterschiedlich hoch ausfallen, gilt es als sicher, dass bis zum Jahr 2030 ein jährlicher Zubau von bis zu 3.000 stationären Pflegeplätzen bundesweit benötigt wird.
(Quellen: Statistisches Bundesamt, Iwd Informationsdienst Wissenschaft, Pflegemarkt.com und andere)

Best Practice für Anleger

  • Der Standort

Die Pflegeimmobilie muss bedarfsgerecht auf den Standort konzipiert sein. In großen Städten mit über 100.000 Einwohnern machen große Häuser Sinn, da dort ein kostendeckender Betrieb für Häuser mit 80 Betten bis ca. 130 Betten besser funktioniert als für kleine Häuser.

Dennoch haben gerade kleine Häuser in ländlichen Regionen durchaus ihre Daseinsberechtigung, wenn sie ebenfalls bedarfsgerecht auf ihr Einzugsgebiet konzipiert sind. Sie werden oft von kleineren Betrieben geführt, die jedoch regional fest verwurzelt sind. Auch gemeinnützige Gesellschaften ohne Gewinnerzielungsabsicht können kleinere Häuser sehr erfolgreich bewirtschaften.

Die Lage sollte nicht zu ruhig sein. Kindergärten oder befahrene Straßen in der Nachbarschaft sind für die Bewohner besser, als eine langweilige Grünfläche am Stadtrand. Eine gute Anbindung an den örtlichen Nah- und Fernverkehr ist dagegen von großer Bedeutung, da die Häuser gut für Angehörige und das Pflegepersonal erreichbar sein sollten.

  • Der Betreiber

Da die Pflegeimmobilien von einem Träger einheitlich bewirtschaftet werden, ist die Qualität der Betreiber ein wichtiges Erfolgskriterium. Man sollte auf langjährig erfahrene und solide Unternehmen achten. Eine kleine GmbH ist, auch wenn sie gut geführt ist, wirtschaftlich tendenziell schwächer als ein mittelständisch geprägtes Unternehmen, welches mehrere Pflegeheime betreibt. Anleger sollten sich auch mit den wirtschaftlichen Kennzahlen der Branche vertraut machen. So ist es durchaus angebracht, die Bilanzen der Gesellschaften anzusehen und im Bedarfsfall Bonitätsauskünfte zu den Pflegeheimbetreibern einholen.

  • Die Beratung

Bei einer Pflegeimmobilie handelt es sich um eine Konzeptimmobilie. Daran ist ein umfangreiches Vertragswerk geknüpft, welches von Fachleuten aus der Pflegebranche ausgestaltet wurde. Dieses Vertragswerk ist komplex und sollte Ihnen bei Bedarf vollständig erklärt werden.

Hier kommen die Berater ins Spiel. Unsere Berater kommen aus der Immobilienwirtschaft und bilden sich regelmäßig weiter. Wir möchten Ihnen das beste Beratungsangebot bieten, dass Sie am Markt finden können: „besser gut beraten, als schnell gekauft“ ist unser Motto und danach handeln wir auch. Nutzen Sie einfach unser Angebot – denn es ist unverbindlich und kostenlos!

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Autoreninfo: Maxi Schwarz, Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH, unterstützt Kapitalanleger und vermittelt ausgewählte Angebote

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