Pflegeimmobilie finanzieren

Wie Sie eine Pflegeimmobilie finanzieren und wie Sie die besten Konditionen finden

Wir stellen hier die Finanzierungsmöglichkeiten für Pflegeimmobilien vor und geben wichtige Infos, die Sie für Ihr Finanzierungsvorhaben benötigen.

Abhängig von der Bauweise der Pflegeimmobilie kann sie entweder mit einem klassischen Bankdarlehen oder auch mit einem KfW-Förderdarlehen finanziert werden, sofern der geförderte Niedrigenergiestandard KfW55 oder KfW40 erreicht wird.

Pflegeimmobilie finanzieren © fotolia / contrastwerkstatt

Pflegeimmobilie mit Bankdarlehen finanzieren

War es in den letzten Jahren eher schwierig, ein klassisches Bankdarlehen für eine Pflegeimmobilie zu erhalten, hat sich hier inzwischen der Bankensektor geöffnet.

Viele Banken tun sich zwar nach wie vor schwer mit der Taxierung des Beleihungswertes einer Pflegeimmobilie. Als Kapitalanleger erkennt man dies daran, dass die Bank für ein Darlehen nicht das Pflegeappartement, sondern andere Sicherheiten wie z.B. die Beleihung einer selbstgenutzten Immobilie fordert.

Wer jedoch ausschließlich die Pflegeimmobilie für die Beleihung des Darlehens anbieten kann, muss entweder über eine gute Bonität verfügen oder einen Risikoaufschlag in Form eines höheren Zinses in Kauf nehmen. Auch hier sind Onlinebanken meistens nicht der passende Partner, sondern eher die ortsansässigen Regionalbanken wie Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken und die Bausparkassen.

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Vorteile der Finanzierung einer Pflegeimmobilie mit einem Bankdarlehen

Hohe Flexibilität: Tilgungssätze und Darlehenslaufzeiten sowie Sondertilgungsmöglichkeiten können bei einem Bankdarlehen individuell vereinbart werden und passen sich so den Wünschen des Kapitalanlegers an.

Nachteile bei der Finanzierung einer Pflegeimmobilie mit einem Bankdarlehen

Es kann für Kapitalanleger schwierig sein, eine Bank zu finden, die eine Finanzierung anbietet. Regionalbanken sind häufig auf ihr Geschäftsgebiet begrenzt und können grundsätzlich keine Immobilien außerhalb ihres Gebietes finanzieren. Wenn Sie dennoch eine Finanzierung anbieten, dann oft nur unter der Voraussetzung, dass der Anleger eine andere Immobilie als Beleihungswert anbieten kann.

Kapitalanleger müssen damit rechnen, dass die Banken für vermietete Immobilien gegenüber selbstgenutzten Immobilien grundsätzlich mit einem Zinsaufschlag arbeiten und strengere Grenzen bei der Beleihung ansetzen. Trotz dieser Einschränkung sollte man die Tilgung nicht zu niedrig ansetzen. Schließlich soll die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage für die Altersabsicherung in einem absehbaren Zeitraum abbezahlt sein.

Tipp: Unabhängige Finanzierungsvermittler können oftmals rascher mit Finanzierungsangeboten aufwarten, da sie mit vielen Bankpartnern kooperieren und die Prämissen Ihrer Bankpartner bei der Kreditvergabe kennen.

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Pflegeimmobilie mit KfW-Darlehen finanzieren

Um eine Pflegeimmobilie mit einem KfW-Darlehen finanzieren zu können, muss die Pflegeimmobilie den vorgegebenen Niedrig-Energiestandard erfüllen, der von der KfW-Bank gefördert wird. Diese Standards heißen:

  • KfW-Effizienzhaus 55
  • KfW-Effizienzhaus 40 und
  • KfW-Effizienzhaus 40 Plus

Je geringer die Zahl, desto besser ist die Energie-Effizienz der Pflegeimmobilie. In Deutschland werden hauptsächlich Pflegeimmobilien mit einem KfW-55-Standard gebaut. Die Information zum KfW-Standard sollte im Kaufprospekt angegeben sein. Wenn Sie dort keine Infos zum KfW-Standard finden, dann erreicht die angebotene Immobilie auch keinen KfW-Standard. Doch das muss kein Nachteil sein. So führt der Niedrigenergiestandard regelmäßig zu höheren Baukosten. Eine gute Finanzierung ist auch außerhalb der KfW-Norm möglich.

Das dazugehörige Finanzierungsprogramm bei der KfW-Bank ist das KREDIT 153 für Energieeffizientes Bauen. Alle Infos zu diesem Programm können Sie als Merkblatt unter diesem Link downloaden: Merkblatt

Wichtige Stellschrauben des KfW-Darlehens für eine Pflegeimmobilie sind:

Darlehenszuteilung nur über eine Hausbank
Das Darlehen kann entweder nur über die Hausbank des Darlehensnehmers beantragt werden oder über Finanzierungsvermittler, die eine Hausbank vermitteln können. Genau darin liegt eine Hürde, die viele Kaufinteressenten von Pflegeimmobilien mit Finanzierungsbedarf unterschätzen: die meisten Onlinebanken bieten keine KfW-Finanzierung an. Denn das KfW-Darlehen wird nur über solche Hausbanken bewilligt, welche die Bonitätsprüfung des Antragsstellers durchführen und gegenüber der KfW-Bank für eine korrekte Bonitätsprüfung haften.

In einigen Fällen ist es möglich, am Standort der Pflegeimmobilie über eine dort ansässige Regionalbank ein KfW-Darlehen zu erhalten. Allerdings funktioniert das meistens nur über ein Girokonto, dass der Darlehensnehmer bei dieser Bank eröffnen muss.

Gefördert werden nur die reinen Baukosten
Wenn die reinen Baukosten der Pflegeimmobilie mindestens 100.000 Euro betragen, dann kann das Darlehen in voller Höhe ausgeschöpft werden. Ein Grundstücksanteil, Kosten für Möblierung, Außenanlagen und Zuschüsse für den Pflegeheimbetreiber werden dagegen nicht gefördert und können daher auch nicht über ein KfW-Darlehen finanziert werden.

Tipp: wenn die Kaufpreisliste des Prospekts dazu keine Angaben macht, sollten Sie sich vom Verkäufer eine detaillierte Kaufpreis-Aufschlüsselung aushändigen lassen. Nur der Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt, kann über das KfW-Darlehen finanziert werden.

Der Vorteil des KfW-Darlehens bei einer Pflegeimmobilie ist der Tilgungszuschuss

Der Tilgungszuschuss: Wenn Sie den vollen KFW-Darlehensbetrag von 100.000 Euro ausschöpfen können, dann erhalten Sie auch den Tilgungszuschuss in voller Höhe auf Ihr Darlehen angerechnet:

Programm KfW Darlehensbetrag Tilgungszuschuss
Effizienzhaus 55 100.000.- 5.000 / 5%
Effizienzhaus 40 100.000.- 10.000 / 10%
Effizienzhaus 40 Plus 100.000.- 15.000 / 15%

Tilgungszuschuss bedeutet, dass Sie diesen Betrag von der KfW geschenkt bekommen! Bei einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro und einem Tilgungszuschuss von 5.000 Euro wird das Darlehen um den Tilgungszuschuss reduziert und der Darlehensnehmer muss „nur noch“ 95.000 Euro an die Bank zurückzahlen.

Auch wenn man das KfW-Darlehen nicht in voller Höhe ausschöpfen kann, sollte man den Vergleich mit einem Bankdarlehen rechnen lassen, denn dies kann sich bei KfW-Bank-geförderten Darlehensbeträgen von über 50.000 Euro durchaus noch rechnen:

Darlehen in EUR Zuschuss 5% in EUR bei Effizienzhaus 55 Zuschuss 10% in EUR bei Effizienzhaus 40 Zuschuss 15% in EUR bei Effizienzhaus 40 Plus
90.000

4.500

9.000

13.500

80.000

4.000

8.000

12.000

70.000

3.500

7.000

10.500

60.000

3.000

6.000

9.000

50.000

2.500

5.000

7.500

Nachteil des KfW-Darlehens bei einer Pflegeimmobilie: nicht flexibel, starre Tilgung

Zwar kann man bei der KfW-Bank Darlehen mit einer Laufzeit bis zu 30 Jahren erhalten, allerdings werden die Zinsen für maximal 10 Jahre festgeschrieben. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist erhält man ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung. Sollte man das Angebot ablehnen, muss das Darlehen abgelöst werden und die Bank wird dafür gewöhnlich eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Höhe dieser Entschädigung fällt umso höher aus, je länger die Restlaufzeit des Darlehens ist und je höher der dann marktübliche Zinssatz ist.

Tipp: Für die Finanzierung einer Pflegeimmobilie ist ein KfW-Darlehen gut geeignet, sofern es in Bezug auf die Laufzeit auf Ihre Ziele als Anleger abgestimmt ist. Wählt man eine Laufzeit von 10 Jahren, kann man mit dem niedrigsten Zins rechnen und die Tilgung entsprechend höher ansetzen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt. Vorfälligkeitsentschädigungen sollte man möglichst vermeiden, denn sie sind teuer und unnötig. Kürzere Darlehenslaufzeiten sind häufig besser, weil man nach deren Ablauf das Darlehen komplett tilgen, teilweise tilgen oder über eine alternative Anschlussfinanzierung flexibler weiterführen kann.

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