Ratgeber Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Die einfache Orientierungshilfe für Kapitalanleger beantwortet wichtige Fragen rund um die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage und behandelt wesentliche Aspekte einfach und verständlich.

Soll ich eine Pflegeimmobilie kaufen?
Sie möchten sich über diese Asset-Klasse informieren oder haben womöglich bereits ein Angebot vorliegen oder es wurde Ihnen von Bekannten empfohlen? Sie sind unsicher oder wünschen sich eine unabhängige Beratung? Dann sind Sie hier richtig: Wir bieten Ihnen rund um den Kauf einer Pflegeimmobilie umfassende Informationen und die Möglichkeit, eine Zweite Meinung zu einem konkreten Angebot einzuholen.

Beispiel einer Pflegeimmobilie
Beispiel einer Pflegeimmobilie

Pflegeimmobilie kaufen – was bringt’s?

Im aktuellen Marktumfeld mit Niedrigzinsen, knappem Wohnungsangebot und wenig Alternativen an sicheren Kapitalanlagen gehört die Pflegeimmobilie zu den wenigen Angeboten, die Anlegern langfristig eine stabile monatliche Auszahlung bieten kann:

  • Langfristige Mietverträge sorgen für Planungssicherheit: Pflegeimmobilien sind fest über Zeiträume von 20 Jahren und mehr vermietet,
  • Die Mieten bei Pflegeimmobilien sind unabhängig von der Belegung einzelner Apartments und werden fortlaufend und dauerhaft gezahlt,
  • Mieterhöhungen sind im Mietvertrag fest vereinbart,
  • Als Käufer einer Pflegeimmobilie muss man sich weder um die Verwaltung des Mieters, noch um die Verwaltung der Immobilie kümmern, diese Aufgaben werden durch die Hausverwaltung hier ebenfalls erledigt.

Das Marktumfeld für Pflegeimmobilien als Kapitalanlage ist attraktiv:

Noch in den 70er Jahren kannte man keine Pflegeheime, man sprach von Altersheimen. Doch Altersheime haben mit modernen Pflegeimmobilien kaum noch Gemeinsamkeiten. Das hängt damit zusammen, dass die Menschen heute erst im Alter ab ca. 80 Jahren pflegerische Leistungen benötigen. Der medizinische Fortschrift ermöglicht vielen Senioren für lange Zeit ein beschwerdefreies Leben. Häufig werden Pflegeimmobilien erst für hochbetagte Menschen benötigt. Hier wird der Bedarf in den nächsten 20 bis 25 Jahren stark zunehmen, weil dann die geburtenstarken Jahrgänge in diese Altersgruppe gelangen.

Eine Pflegeimmobilie wird heutzutage für die dauerhafte Unterbringung von hochbetagten und zunehmend pflegebedürftigen Menschen konzipiert. Deren Bewegungsradius ist stark eingeschränkt. Häufig nutzen hochbetagte Senioren Geh- und Orientierungshilfen. Auch die Krankheitsbilder sind im hohen Alter vielfältig und benötigen spezielle Betreuungskonzepte. Mit zunehmendem Alter ändern sich die Wohn- und Lebensgewohnheiten von Senioren. Sicherheitsaspekte werden jetzt zunehmend wichtiger und daran orientieren sich moderne Seniorenimmobilien wie die Pflegeimmobilie.

Der Gesetzgeber hat zudem über die Heimmindestbauverordnung geregelt, wie Pflegeimmobilien bedarfsgerecht zu bauen sind. Die Pflegekassen übernehmen bei Vorliegen eines Pflegegrades einen Teil der Unterbringungskosten in den Pflegezentren. Dadurch gelten Pflegeimmobilien bei Kapitalanlegern als besonders mietsicher.

Mehr über die baulichen Besonderheiten von Pflegeimmobilien erfahren Sie in unserem Artikel: Was ist eine Pflegeimmobilie?

Was sind die Vorteile und Nachteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?

Die Vorteile von Pflegeimmobilien liegen nach Auskunft der meisten Eigentümer darin, dass sie verwaltungsarm sind, langfristig stabile Erträge liefern und ein gutes Preisleistungsverhältnis bieten. Das liegt wie eingangs geschildert, an den langen Mietverträgen, die während der gewöhnlichen Mietzeit nicht gekündigt werden können.

Die Zahl der hochbetagten Einwohner wird in Deutschland in den nächsten 25 Jahren weiter kontinuierlich ansteigen. Damit wächst parallel auch der Bedarf für stationäre Pflegeeinrichtungen. Die Belegung von Pflegeimmobilien ist somit unabhängig von der konjunkturellen Lage.

Mehr Vorteile und Nachteile nach dem Link: Das macht Pflegeimmobilien für Kapitalanleger attraktiv

Was kostet eine Pflegeimmobilie?

Pflegeappartements kosten je nach Standort, Baujahr und Größe zwischen 160.000 Euro bis 290.000 Euro. Hinzu kommen Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar- und Amtsgerichtsgebühren.

Die Grundstückspreise am jeweiligen Standort wirken sich auf den Preis einer Pflegeimmobilie am stärksten aus. Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist in Nord- und Ostdeutschland preiswerter als in Süd- und Westdeutschland, da in Deutschland ein Nord-Süd- und Ost-West-Gefälle bei den Grundstückspreisen besteht. Die Grunderwerbssteuer muss ebenfalls beim Kauf eines Pflegeappartements gezahlt werden und fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus. (Die aktuellen Grunderwerbssteuersätze der Bundesländer können z.B. online beim Haufe Verlag eingesehen werden)

Welche Nutzungsdauer hat eine Pflegeimmobilie?

Mit welcher Nutzungsdauer man rechnen kann, hängt wesentlich vom Baualter der Pflegeimmobilie ab. Auch wenn Neubauten generell die längste Nutzungsdauer haben, sind Bestandsheime bei guter Instandhaltung im Pflegebereich ebenfalls jahrzehntelang nutzbar.

Bei der Nutzungsdauer wird unterschieden nach dem Zeitraum, der für die Abschreibung von Gebäuden nach dem Einkommenssteuerrecht zugrunde gelegt wird und der wirtschaftlichen Nutzungsdauer.

  • Die Gebäudeabschreibung beträgt bei Pflegeimmobilien derzeit 2% und wird auf eine (steuerliche) Nutzungsdauer von 50 Jahren gerechnet.
  • Dagegen beinhaltet die wirtschaftliche Nutzungsdauer den Zeitraum, den das Gebäude nach der Fertigstellung tatsächlich genutzt werden kann. Pflegeimmobilien werden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt und die Gebäude müssen hohe bautechnische Standards erfüllen. Daher kann für die wirtschaftliche Nutzungsdauer ein ähnlich langer Zeitraum wie für Mietwohngebäude angesetzt werden. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird hier vergleichsweise für eine Zeitspanne von 60 bis 85 Jahren kalkuliert.

Beeinflusst wird die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Pflegeimmobilie wie bei allen langlebigen Wirtschaftsgütern dadurch, ob sie mängelfrei hergestellt wurde und ob sie zeitnah gewartet und instand gehalten wird.
(Quelle: Bauprofessor zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer von Gebäuden)

Pflegeimmobilie kaufen – und was passiert nach 20 Jahren?

Diese Frage wird häufig im Zusammenhang mit dem Pachtvertrag einer Pflegeimmobilie gestellt: die meisten Pachtverträge haben eine feste Mietvertragslaufzeit von 20 Jahren bis zu 25 Jahren.

Nach Ablauf des Mietvertrages werden die Eigentümer einer Pflegeimmobilie einen Anschlussmietvertrag mit dem bisherigen Pächter der Pflegeimmobilie aushandeln oder mit einem neuen Pächter vereinbaren. In vielen Pachtverträgen sind zudem einseitige Verlängerungsoptionen für die Pächter einer Pflegeimmobilie vorgesehen, welche die Mietvertragslaufzeit um bis zu 10 zusätzliche Jahre verlängern können.

Sofern ein Pächter keinen Anschlussmietvertrag wünscht, haben die Eigentümer einer Pflegeimmobilie regelmäßig ein Jahr Zeit, um bis zum Ablaufen eines Pachtvertrages nahtlos einen neuen Pächter zu finden.

Kauf einer Pflegeimmobilie – wie hoch sind die Nebenkosten?

Bei den Nebenkosten unterscheidet man einmalige Nebenkosten, die beim Kauf einer Pflegeimmobilie entstehen und Nebenkosten, die fortlaufend während dem Betrieb einer Pflegeimmobilie anfallen:

Einmalige Erwerbsnebenkosten

Als einmalige Erwerbsnebenkosten fallen beim Kauf einer Pflegeimmobilie an:

  • Notar- und Amtsgebühren sowie
  • die Grunderwerbssteuer.

Notar- und Amtsgebühren berechnen sich in Prozent auf den Kaufpreis und betragen zwischen 1,7 Prozent bis zu 2,2 Prozent, je nachdem welches Beurkundungsverfahren gewählt wird und ob für den Kauf der Pflegeimmobilie Finanzierungsgrundpfandrechte zugunsten Dritter im Grundbuch eingetragen werden.

Eine Maklerprovision fällt bei Neubauten in der Regel nicht an, sie ist jedoch häufig bei Verkauf aus privater Hand üblich. Hier sind bis zu 6% Maklercourtage zuzüglich Mehrwertsteuer für den Vermittler zu veranschlagen. Wenn sich Verkäufer und Käufer das Maklerhonorar teilen, reduziert sich der Betrag auf 3% zuzüglich Mehrwertsteuer.

Wiederkehrende Neben- und Betriebskosten

Die Nebenkosten für den laufenden Betrieb einer Pflegeimmobilie beschränken sich branchenüblich auf die nicht umlagefähigen Betriebskosten, welche von den Inhabern der Pflegeappartements zu tragen sind. Das sind in der Regel

  • Verwaltergebühren und
  • Ansparrücklagen.

Die Verwaltergebühren bei Pflegeimmobilien liegen derzeit in einer Bandbreite zwischen ca. 18€ bis 25€ pro Monat.

Die anzusparenden Rücklagen werden bei Neubauten aktuell mit ca. 0,25 € pro Quadratmeter anteilige Gesamtfläche je Appartement kalkuliert. Bei Bestandsgebäuden können die Rücklagen abhängig vom Erhaltungszustand bis ca. 0,75€ pro Quadratmeter anteilige Gesamtfläche eines Appartements betragen. Hierbei ist berücksichtigt, dass die Pächter von Pflegeheimen ebenfalls Kosten für laufende Instandhaltungsmaßnahmen zu tragen haben.

Tipps für Käufer von Pflegeimmobilien

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Kann ich eine Pflegeimmobilie mit Kredit finanzieren?

Grundsätzlich können Pflegeimmobilien finanziert werden. Ob man jedoch einen Kredit für eine Pflegeimmobilie erhält, kann nicht pauschal beantwortet werden, denn das hängt von der Bonität des Käufers ab. Viele Banken können nur eingeschränkt Pflegeimmobilien finanzieren, weshalb sich Käufer oft schwer tun, eine passende Bank zu finden. Warum manche Banken keine Pflegeimmobilien finanzieren ist für den Käufer oft nicht nachvollziehbar und intransparent.

Die häufigsten Gründe, weshalb Banken keine Pflegeimmobilie finanzieren sind:

  • Die zu finanzierende Pflegeimmobilie liegt außerhalb dem Geschäftsgebiet der angefragten Bank. Weil viele Regionalbanken dazu angehalten sind, nur regional Kredite auszuteilen, kann die Pflegeimmobilie, wenn sie außerhalb des regionalen Einzugsgebietes einer Hausbank liegt, nicht finanziert werden.
  • Kredite werden nur für selbstgenutzte Immobilien vergeben, nicht aber für Immobilien als Kapitalanlage oder nur zu deutlich ungünstigeren Konditionen.
  • Immobilien mit Betreibermodellen, bei denen ein gewerblicher Mieter langfristig eine Pflegeimmobilie anmietet, kann die Bank nicht für Privatpersonen, sondern nur für gewerbliche Kreditnehmer finanzieren.

Für Käufer ist es oft mühsam, eine Bank für die Finanzierung einer Pflegeimmobilie zu finden, sofern der Anbieter keinen Bankpartner vorweisen kann. Erst recht ist eine Vollfinanzierung für eine Pflegeimmobilie meistens nur über die Bankpartner des Bauträgers erhältlich, vorausgesetzt die Bonitätsprüfung fällt positiv zugunsten des Käufers aus. Grundsätzlich sollten nur erfahrene Anleger mit guter Bonität eine Vollfinanzierung einer Pflegeimmobilie in Erwägung ziehen.

Wo kann ich eine Pflegeimmobilie finanzieren lassen?

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Steuerliche Vorteile beim Kauf einer Pflegeimmobilie – gibt es das?

Steuerliche Vorteile bei Pflegeimmobilien sind möglich, der Umfang ist jedoch eher gering. Neben der Gebäudeabschreibung können mitgekauftes Inventar und bei Neubauten die Außenanlagen auf ca. 10 bis 15 Jahren abgeschrieben werden, was niedrigere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das gekaufte Pflegeapartment zur Folge hat und sich positiv auf die Steuerlast auswirkt (Konkrete Angebote sollten im Zweifel stets von einem Steuerberater überprüft werden). Größere steuerliche Hebel sollten Käufer von Pflegeimmobilien jedoch nicht erwarten.

Um die genannten steuerlichen Vorteile auch geltend machen zu können, müssen die Kaufpreisanteile für Inventar und Außenanlagen im Kaufvertrag für die Pflegeimmobilie separat ausgewiesen werden und der Höhe nach von den Finanzämtern anerkannt werden.

Pflegeimmobilie Wiederverkauf möglich?

Eine Pflegeimmobilie kann grundsätzlich jederzeit wieder verkauft werden. Man gibt das Pflegeapartment mit allen Verträgen an den nächsten Erwerber weiter. Dazu gehören der Pachtvertrag und der Verwaltervertrag sowie die Zusagen bezüglich bevorzugter Belegungsrechte.

Den Zeitpunkt des Weiterverkaufs sollten Anleger nach Möglichkeit nicht spontan treffen, sondern möglichst gezielt planen. Wie bei jeder Immobilie wird sich erfahrungsgemäß der Wertzuwachs eher langfristig einstellen. Steuerliche Aspekte, wie die zehnjährige Spekulationsfrist, gilt es ebenfalls zu beachten.

Gibt es einen Zweitmarkt für Pflegeimmobilien?

Ein Zweitmarkt für Pflegeimmobilien, wie man ihn von geschlossenen Fonds oder Versicherungsverträgen her kennt, existiert nicht und dürfte sich auf absehbare Zeit erst allmählich herausbilden.

Gegenwärtig fehlt es noch an der nötigen Transparenz, da nur wenige Marktteilnehmer über genügend Branchenkenntnisse in diesem Segment verfügen und zudem kaum Wiederverkaufsfälle publik werden und in einschlägigen Statistiken erfasst werden, so dass die Datenbasis für aussagekräftige Statistiken derzeit nicht vorhanden ist.

Kann ich eine Pflegeimmobilie von privat kaufen?

Theoretisch ist es möglich, praktisch jedoch eher selten, da es noch keinen geregelten Zweitmarkt gibt und nur wenige Appartements derzeit von privat oder im Auftrag über Makler angeboten werden. Schwierig gestaltet sich auch die Suche nach einem Privatangebot, denn diese werden oft lokal inseriert, der Markt für Kapitalanleger ist jedoch überregional.

Unser Tipp:

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