Die Immobilie als Kapitalanlage – Chancen und Risiken

Immobilien als Kapitalanlage

Dieser Ratgeber unterstützt Kapitalanleger dabei, für sich diese wichtigsten Fragen zu klären:

Was soll ich kaufen? Wo soll ich kaufen? Wie prüfe ich eine Immobilie und wie finde ich die optimale Finanzierung?

Moderne Wohnungen in Berlin © fotolia / Fotolia_44201802_M / elxeneize

Viele Anleger suchen eine Immobilie als Kapitalanlage, weil sie das für ein risikoarmes Investment halten. Das funktioniert grundsätzlich dann, wenn man auf Standortqualität, Qualität von Bausubstanz und Qualität des Mietverhältnisses achtet. In Niedrigzinsphasen profitieren Immobilienkäufer zudem von günstigen Finanzierungskonditionen. Trotzdem sind niedrige Zinsen nicht das alleinige Kriterium für eine gute Finanzierung oder gar für einen erfolgreichen Immobilienkauf.

Ein typisches Verhalten vieler Anleger ist es beispielsweise, eine Immobilie möglichst vor der eigenen Haustüre zu erwerben. Denn die meisten Immobilienkäufer vertrauen auf ihre lokalen Marktkenntnisse. Sofern hier die Selbstnutzung der Immobilie im Vordergrund steht, ist das absolut sinnvoll. Doch bei einer Immobilie als Kapitalanlage geht es darum –wie bei jeder alternativen Anlagemöglichkeit auch- die Kriterien Sicherheit, Rendite und langfristiges Wertentwicklungspotential vorrangig vor regionalen Gesichtspunkten zu bewerten.

Worauf sollten Sie also achten, bevor Sie erste Immobilienangebote einholen? Diese Kernfragen gilt es zu beantworten:

  • Was soll ich kaufen?
  • Wo soll ich kaufen?
  • Wie prüfe ich ein Immobilienangebot?
  • Wie bestimme ich die optimale Finanzierung für mich?

Dieser Artikel soll Ihnen hier einige grundlegende Hilfestellungen bieten:

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Immobilie als Kapitalanlage: Was soll ich kaufen?

Für private Anleger gibt es auf dem Immobilienmarkt verschiedene Kaufmöglichkeiten:

  1. Vermietete Wohnungen und vermietete Häuser,
  2. Denkmalgeschützte und zu sanierende Immobilien,
  3. Appartements in Studentenheimen,
  4. Appartements und Wohnungen in Pflegeheimen,
  5. Beteiligungen an geschlossenen oder offenen Immobilienfonds.

Bei den Kategorien 1 bis 4 erwirbt der Anleger eine konkrete Wohnung oder ein konkretes Haus. Dabei wird der Kaufvertrag bei einem Notar beurkundet und der Käufer wird in das Grundbuch eingetragen. Der Anleger wird Immobilieneigentümer.

Bei der Kategorie 5 beteiligt sich der Anleger an einer Gesellschaft, in deren Eigentum sich die Immobilie befindet. Bei geschlossenen Fonds sind es konkrete Immobilien, die sich im Besitz der Gesellschaft befinden oder kurzfristig mit dem Geld der Anleger angekauft werden. Bei offenen Fonds handelt die Gesellschaft mit Immobilien, d.h. sie erwirbt und veräußert fortlaufend Immobilien.

Welche Immobilien sind nun für den Vermögensaufbau, und welche eher für die Kapitalanlage geeignet? Und worauf sollten Anleger achten?

Immobilien, die sich als Ansparinstrument für den Vermögensaufbau eignen:

Ein wichtiges Kriterium ist hier die Finanzierbarkeit der Immobilie. Nur wenn Sie als Anleger eine Bank finden, die Ihnen den Kauf der Immobilie finanziert, funktioniert das Konzept. Die Bank benötigt dafür eine –aus der Sicht der Bank- beleihbare Immobilie und einen Immobilienkäufer mit guter Bonität.

Die vermietete Immobilie für Anleger mit dem Ziel Vermögensaufbau:

Am einfachsten fällt es der Bank, eine vermietete Wohnung zu beleihen. Denn hier sind umfangreiche Erfahrungswerte aus den regionalen Immobilienmärkten verfügbar. In der Regel genügt der Bank –bei ausreichender Bonität des Immobilienkäufers- die zu erwerbende Immobilie als Sicherheit. So muss der Käufer der Immobilie neben einem geringen Eigenkapitalanteil keine weiteren Sicherheiten stellen.

Fazit: vermietete Wohnimmobilien sind grundsätzlich gut geeignet für den Vermögensaufbau, da sie relativ leicht zu finanzieren sind. Hier sollte man hauptsächlich auf die Angebotsqualität achten.

Die denkmalgeschützte Immobilie für Anleger mit dem Ziel Vermögensaufbau:

Schon spezieller wird die Beleihung einer denkmalgeschützten und zu sanierenden Immobilie.

Für Anleger mit einem Spitzensteuersatz und guter Bonität bieten sich diese Angebote wegen ihres Steuerspareffektes an. Dabei erwirbt man eine unsanierte, denkmalgeschützte Immobilie, die dann vom Bauträger saniert und vermietet wird. Häufig sind neben den klassischen Bankdarlehen zusätzlich üppige Förderdarlehen mit Tilgungszuschüssen erhältlich. In das Finanzierungskonzept werden der Tilgungszuschuss und die Steuererstattung, die der Anleger auf Grund seiner Einkommensverhältnisse bekommt, miteingeplant. Darauf haben sich einige Finanzierungsvermittler und Banken spezialisiert, die häufig mit den Bauträgern kooperieren.

Fazit: denkmalgeschützte Immobilien sind für Anleger mit hohen langfristigen Einkommen gut geeignet, wenn Konzept und Preisniveau stimmen.

Appartements in Studentenheimen für Anleger mit dem Ziel Vermögensaufbau:

Studentenappartements bieten den Vorteil, dass sie zu den Angeboten mit den niedrigsten Preisen gehören. Häufig handelt es sich um Neubauten an Universitätsstandorten, die Anlegern angeboten werden. Für die Finanzierung stehen meist örtliche Banken zur Verfügung. Ähnlich wie bei den vermieteten Wohnungen ist hier die Finanzierung- abhängig von der Bonität des Kunden- unproblematisch.

Fazit: Studentenappartements sind grundsätzlich gut für den Vermögensaufbau geeignet. Aber Standort, Konzept und Verwaltung sind, wie wir noch erläutern werden, hier wichtige Erfolgskriterien.

Appartements und betreute Wohnungen in Pflegeheimen als Ansparinstrument für den Vermögensaufbau

Eine Pflegeimmobilie ist besonders bei Anlegern, die nach einer sachwertgestützten Rente suchen, beliebt. Da die Pflegeheime langfristig an einen Betreiber verpachtet sind, sind keine Mietausfälle und keine Verwaltungsaufwendungen während der Pachtlaufzeit erforderlich.

Pflegeimmobilien werden mit Ausnahme möglicher Förderdarlehen von den Banken nur sehr selten finanziert. Das liegt daran, dass Pflegeappartements für Privatanleger erst seit einigen Jahren angeboten werden und die Banken für die Ermittlung von Beleihungswerten für diese spezielle Appartementform keine belastbaren Daten haben. Wenn überhaupt eine Finanzierung zustande kommt, dann häufig deswegen, weil der Anleger aus seinem Privatbesitz der Bank eine alternative Immobilie zur Beleihung anbieten kann.

Fazit: Pflegeimmobilien sind für Anleger, die Vermögen aufbauen möchten, weniger geeignet.

Beteiligungen an geschlossenen oder offenen Fonds als Ansparinstrument für den Vermögensaufbau

Zwar ist es nicht ausgeschlossen, dass ein solventer Anleger auch für den Erwerb einer Immobilienbeteiligung eine Finanzierung erhält. Dies sollte jedoch professionellen Anlegern vorbehalten bleiben, da hier ein theoretischer Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich ist. Zum einen besteht für jede Gesellschaft die Möglichkeit einer Insolvenz. Bei Immobilienfonds arbeiten die Gesellschaften in der Regel von vorneherein mit Fremdkapital, um die Immobilien zu erwerben. Der Privatanleger erwirbt mit seinem Eigenkapital einen Fondsanteil, der Rest ist bereits finanziert. Je nach Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital in den Fonds sind die Risiken unterschiedlich hoch.

Fazit: Immobilienfonds sind nicht für den Vermögensaufbau geeignet.

Welche Immobilien sind nun eher für die Kapitalanlage geeignet?

Nachdem die Finanzierbarkeit verschiedener Immobilientypen besprochen wurde, betrachten wir nun die Kriterien, die bei der Auswahl und Kauf der Immobilie beachtet werden sollten. Um langfristig und kontinuierlich Mietzahlungen zu erzielen, geht es darum, die möglichen Risiken, wie Leerstand, Streitigkeiten mit den Mietern, Sonderumlagen für die Sanierung von Gemeinschaftseigentum, Wertverlust und mögliche Baumängel möglichst auszuschließen.

Die vermietete Wohnung und das Studentenappartement als Kapitalanlage:

Vorteil ist, dass man –sofern es sich nicht um Neubau handelt- sieht, was man erwirbt. Die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung geben Auskunft darüber, ob größere Sanierungen in der Wohnanlage anstehen und wo ggf. Probleme vorliegen. Der Verkäufer kann über die Zuverlässigkeit des Mieters Auskunft geben und der Mieter kann bei einer gemeinsamen Besichtigung der Wohnung Auskunft über Mängel in der Wohnung geben. Der Mietvertrag informiert schließlich über Mieterhöhungsmöglichkeiten.

Nachteil: Als Käufer hat man das Mietverhältnis selbst zu verwalten und zukünftige Mieterhöhungen sowie Neuvermietungen selbst durchzuführen. Daher sollte man sich mit dem Mietrecht, mit der Durchführung von Betriebskostenabrechnungen und Wohnungsabnahmen vertraut machen. Manche Hausverwalter nehmen diese verwalterischen Aufgaben gegen ein zusätzliches Entgelt für den Immobilieneigentümer wahr. Aber das schmälert die Rendite.

Das Vermietungsrisiko ist wesentlich vom Standort abhängig. In Städten mit höherer Arbeitslosigkeit und höherer Fluktuation ist das Vermietungsrisiko höher als in Städten mit guten Wirtschafts- und Einkommensdaten

Fazit: als reine Kapitalanlage sind vermietete Wohnungen und Studentenappartements dann interessant, wenn der Standort gut gewählt ist und sich der Verwaltungsaufwand in Grenzen hält.

Die denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage

Die Attraktivität der Denkmalimmobilien beruht vorrangig auf dem Steuerspareffekt und weniger auf der Rendite, welche die Immobilie über die Miete erwirtschaftet. Als Kapitalanlage sind sie daher nur für Anleger mit hohen Einkommen interessant. Läuft die Förderung nach 12 Jahren aus, haben Denkmalimmobilien meist eine niedrigere Rendite als normale Wohnimmobilien. Man sollte daher die klassischen Kriterien wie Lage und Standort nie außer Acht lassen, denn sie beeinflussen langfristig die Wertentwicklung jeder Immobilie.

Fazit: nur dann als Kapitalanlage geeignet, wenn Standort und Lage wirklich gut sind.

Pflegeappartements und Seniorenwohnungen als Kapitalanlage

Nach unseren bisherigen Marktbeobachtungen liegen die Renditen bei Pflegeappartements höher als bei den anderen Wohnimmobilien. Dies in Verbindung mit dem geringen Verwaltungsaufwand machen Pflegeimmobilien in jüngster Zeit bei Anlegern besonders attraktiv. Allerdings gibt es noch wenig Erfahrungswerte zu der Wertentwicklung. Die Frage, was ein Pflegeappartement wert ist, wenn der Pachtvertrag ausgelaufen ist, kann nicht beantwortet werden. Der spätere Weiterverkauf steht jedoch bei den meisten Anlegern nicht an erster Stelle, denn sie wollen mit dem Appartement eine langfristige monatliche Zusatzrente generieren. Seniorenwohnungen bieten zwar geringere Renditen, sind aber ähnlich attraktiv, da Senioren meistens angenehme und zuverlässige Mieter sind. Hier kann man auch auf eine Wertsteigerung der Immobilie hoffen.

Fazit: Pflegeappartements sind für Anleger, die hauptsächlich auf eine langlaufende Mietauszahlung Wert legen, gut geeignet. Seniorenwohnungen sind grundsätzlich gut als Kapitalanlage geeignet.

Der geschlossene /der offene Immobilienfonds als Kapitalanlage

Mit einem Investment in dieser Anlageklasse können Kapitalanleger die höchsten Renditen erzielen. Der Kapitaleinsatz ist dabei pro Fonds in der Regel ab 20.000 Euro möglich. Anleger können dadurch ihr Kapital breit streuen. Bei den geschlossenen Fonds sind feste Laufzeiten vorgesehen, denn am Ende der Laufzeit wird die Immobilie weiterveräußert. Bei offenen Fonds kann man zu bestimmten Zeiten nach einer Mindesthaltedauer kündigen und aussteigen. Allerdings sind hier die Risiken –bis zum möglichen Totalverlust des eingesetzten Kapitals deutlich höher als bei einem Direkterwerb einer Immobilie.

Fazit: nur für den risikobewussten Anleger gut als Kapitalanlage geeignet.

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Wo soll ich kaufen?

Mietniveaus und Kaufpreise sind in Deutschland stark unterschiedlich. Das hängt mit der unterschiedlichen Wirtschaftskraft in den Regionen, aber auch mit der Angebotssituation auf dem Immobilienmarkt zusammen.

Zwar sind die Baukosten, abgesehen von Luxusimmobilien und besonderen Energiestandards deutschlandweit annähernd gleich, jedoch gibt es erhebliche Unterschiede bei den Grundstückspreisen.

Achten sollte man daher auf den Standort und die Lage. Ein Ort sollte über einen funktionierenden Immobilienmarkt verfügen, d.h. über ein ausreichendes Angebot und eine nachhaltige Nachfrage nach Immobilien. Wenn Informationen zu Mieten und Kaufpreisen leicht zugänglich sind, weil z.B. ein Mietspiegel oder Berichte über die lokalen Immobilienpreise in der Gemeinde abrufbar sind, so ist dies ein positives Indiz für einen funktionierenden Markt.

Ein guter Standort verfügt über stabile Einwohnerverhältnisse, Zuzug und ggf. sogar Bevölkerungswachstum. Auch die wirtschaftlichen Eckdaten wie Durchschnittseinkommen und Arbeitslosenquote sind im Vergleich mit dem bundesweiten Durchschnitt akzeptabel.

Fazit: Städte mit guter Infrastruktur, wie z.B. Universitätsstandorte, Fachhochschulstandorte, Städte ab ca. 40.000 Einwohner, Landeshauptstädte, Metropolregionen eignen sich eher als Standort für eine Immobilie als Kapitalanlage als ländliche Regionen.

Über die Lage einer Immobilie ist schon viel geschrieben worden. Eine gute Lage ist immer dort, wo Sie auch selbst wohnen würden. Es ist vorteilhaft, wenn die Lage ruhig ist und die Nachbarschaft ordentlich. Öffentliche Verkehrsmittel und Nahversorger sollten bei einer guten Lage fußläufig erreichbar sein.

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Wie prüfe ich ein Angebot:

Grundsätzlich sollte man den Mietvertrag sorgsam studieren, denn darin ist geregelt, wie und in welcher Form Mietsteigerungen möglich sind. Je nach Baualter der Immobilie sollte auf die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft geachtet werden, denn erforderliche Sanierungsmaßnahmen sind für das Gemeinschaftseigentum aus dem Rücklagentopf möglichst ohne Sonderumlagen zu bestreiten.

Jeder Verkäufer sollte zu möglichen Mietminderungen und Mietschulden eines Mieters vor einem Kauf Auskunft geben. Denn die schönste Wohnung nützt nichts, wenn der Mieter nicht zahlt. Im Zweifel holt man sich eine Bonitätsauskunft zum betreffenden Mieter ein.

Ob der Kapitalaufbau mit einer Denkmalimmobilie funktioniert, hängt neben dem erfolgsversprechenden Konzept des Verkäufers auch von der langfristigen Entwicklung des lokalen Immobilienmarktes, indem sich die Immobilie befindet ab. Tendenziell kauft man ca. 30% über dem Kaufpreisniveau nicht denkmalgeschützter Immobilien ein. Denn a.G. der Denkmaleigenschaft wird die Sanierung erheblich teurer, als bei einer unsanierten „normalen“ Immobilie. Erfahrungsgemäß sollte man gerade bei Denkmalimmobilien auf Lage, Standort und Qualität der Immobilie achten, sowie auf das Preisniveau. Sonst läuft man Gefahr, dass man zu teuer einkauft. Faustregel: Die Mietrendite sollte maximal 1% niedriger als die ortsübliche Mietrendite bei Wohnimmobilien ohne Denkmaleigenschaft sein.

Bei Pflegeimmobilien sind ebenfalls Standort und Betreiber wichtige Erfolgskriterien. Denn ob ein Pflegeheim dauerhaft ausgelastet ist, hängt vom Einzugsgebiet und der Qualität des Betreibers ab.

Wer in offene oder geschlossene Fonds investieren will, sollte sich im Prospekt mit den darin getroffenen Prognosen befassen. Grundsätzlich sollte man sich die Leistungsbilanzen der Initiatoren ansehen. Dabei sollte man den erfahrenen und langjährig am Markt wirtschaftenden Gesellschaften mit soliden Leistungsbilanzen den Vorzug geben.

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Wie bestimme ich die optimale Finanzierung für mich?

Bei dieser Frage geht es zum einen um den optimalen Zeitpunkt und um Ihr mögliches Finanzierungsbudget, welches Sie sich problemlos zutrauen können. Beim Vermögensaufbau steht an erster Stelle die persönliche Absicherung. Wer seine individuellen Lebensrisiken abgesichert hat, kann den nächsten Schritt in Richtung Vermögensaufbau gehen. Die größten Lebensrisiken sind Arbeitslosigkeit und Berufsunfähigkeit. Im nächsten Schritt sollte man für die persönliche Vorsorge ein finanzielles Polster anlegen. Einige Monatsgehälter, die netto auf einem Festgeldkonto angespart sind, sollten nicht für die Finanzierung einer Immobilie angetastet werden.

Die Bank wird grundsätzlich nur dann eine Finanzierung anbieten, wenn man als Berufsanfänger die Probezeit bestanden hat. Auch Erwerbstätige mit befristeten Arbeitsverträgen und Selbständige haben es schwer, eine Finanzierung zu erhalten. Als Selbständiger sollte man in mindestens drei zurückliegenden Jahren gut verdient haben. Auch benötigen Selbständige einen höheren Eigenkapitalpuffer. Eine Faustregel gibt es auf Grund der hohen individuellen Unterschiede der Anleger nicht. Hier kann es ratsam sein, mit der Hausbank ein klärendes Gespräch zur Bestimmung einer persönlichen Finanzierungsgrenze zu führen.

Weiterführende Informationen zu Immobilien als Kapitalanlage:

 

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