Studentenappartements als Kapitalanlage

was sich wo als Anlage lohnt und welche Konzepte besonders erfolgsversprechend sind

Nicht nur an Universitätsstandorten, sondern auch dort, wo neue Fachhochschulen (FH) und Weiterbildungszentren gegründet werden, besteht ein Bedarf für Studentenwohnungen. Inzwischen streben 80% eines Abiturjahrgangs ein Studium an – Tendenz steigend. Neue Studiengänge und der zweite Bildungsweg sorgen ebenfalls für Bedarf an studentischem Wohnen. So ist die Zahl der Studenten in den letzten Jahren wiederholt angestiegen.

Zusätzlich wird der Bedarf an kleinen Wohnungen durch die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren angeheizt. Besonders hier besteht ein nachhaltiger Bedarf an bezahlbaren kleinen Wohnungen für Studenten, Berufsanfänger und Pendler. Sind diese Wohnung bedarfsgerecht konzipiert und in Reichweite der Ausbildungsstätten gelegen, kann man als Kapitalanleger nicht viel falsch machen. Dennoch gilt es, auch bei den kleinen Apartments genauer hinzusehen. Dabei fallen am Markt für Studentenwohnungen im Wesentlichen zwei Konzepte auf.

Moderne Wohnungen in Berlin © fotolia / Fotolia_44201802_M / elxeneize

Viele unterschiedliche Konzepte beim Studentenwohnen:

Die Bandbreiten bewegen sich zwischen Wohnen mit umfangreichem Service und schlanken Konzepten, die sich auf Basisfunktionen konzentrieren:

Studentenappartements mit Service und Zusatzangeboten

Das Studentenwohnhaus beherbergt Apartments für die Studenten, die wie kleine Wohnungen mit Duschbad und Kitchenette ausgestattet sind.  Weitere Räumlichkeiten wie großzügige Empfangsbereiche, Partyküchen, Lounges, Fitnessräume, und Dachterrassen zur Nutzung für alle Bewohner ergänzen hier das Wohnangebot. Die obligatorischen Waschkeller, Fahrradkeller und Kellerspinde sind ebenfalls vorhanden. Je nach Konzept werden die Appartements zusätzlich möbliert mit unterschiedlichem Möblierungsumfang angeboten.

Für den Kapitalanleger bietet dieses Konzept die Möglichkeit, die Wohnung weitgehend unabhängig vom örtlichen Mietspiegel und an (noch vorhandenen Mietpreisbremsen vorbei) vermieten zu können. Meistens wird hier für die Anleger ein Mietpool oder eine Rundum-Verwaltung installiert, die sämtliche Managementaufgaben übernimmt. Doch das hat auch seinen Preis, denn Nachteilig die Nebenräumlichkeiten müssen als Gemeinschaftseigentum mit gekauft und mit unterhalten werden. Wenn solche Häuser nicht gut ausgelastet sind, können die Betriebskosten die Mieterträge aufzehren.

Studentenappartements in Appartementhäusern (schlankes Konzept)

Beim Bau von Appartementhäusern für Studenten und Berufsanfänger beschränkt man sich auf das Wesentliche: die Apartments, mit oder ohne Einbauküche und Möblierung, mit oder ohne Balkon und Stellplatz. Ein Waschkeller pro Haus und kleine Keller runden das Angebot für die Studenten ab.

Für Kapitalanleger lässt sich das schlanke Konzept einfacher rechnen. Die Betriebskostenbelastung ist bei diesem Konzept geringer. Gleichwohl kann der Mangel an Gemeinschaftsräumen bei der Mieterschaft auf Ablehnung stoßen. Daher sollte gerade bei einem schlanken Konzept die Nähe zu den universitären Einrichtungen gegeben sein. Alternativ kann es hier auch wichtig sein, dass der Kreis der Mieterschaft nicht ausschließlich auf Studenten festgelegt ist.

Wichtige Erfolgskriterien für Anleger bei Studentenwohnungen

Lage und Standort müssen gut gewählt sein

Eine Studentenwohnung an einem Standort zu erwerben, an dem gerade eine neue Fachhochschule eröffnet wird, ist unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit eher kritisch zu sehen. Was passiert, wenn das Studienangebot nicht attraktiv ist und sich weniger Studenten einschreiben, als erwartet wurde? Dann könnte sich das negativ auf die Vermietung des Studentenwohnheims auswirken. Wenn mehrere Weiterbildungseinrichtungen im Umfeld der Studentenwohnanlage sind, ist das Risiko einer mangelnden Auslastung viel geringer.

Fazit: Kapitalanleger sollten auf die Attraktivität des Bildungsstandortes für Studenten achten. Hier sollte man nicht von einer Bildungsstätte abhängig sein. Kann der Anbieter Standortgutachten und/oder Bedarfsrechnungen vorweisen spricht das eher für ein solide konzipiertes Angebot.

Strapazierfähige und grundsolide Bauweise für langlebige Immobilie

Studentenwohnungen müssen auf einen erhöhten Mieterwechsel ausgelegt sein. Daher sollten die Kleinwohnungen besser solide gebaut sein. Schalldichte Wände und Fenster, robuste Armaturen und Sanitärobjekte mit strapazierfähigen Bodenbelägen sollten zur Grundausstattung gehören. Studenten schätzen zudem eine schnelle Internetverbindung und eine umweltschonende Bauweise.

Das Wohnheim-Konzept sollte sich auch bei Mietschwankungen tragen

Es ist unwahrscheinlich, dass Studentenappartements auf lange Sicht stets voll belegt sind. Man muss mit Leerständen durch Mieterwechsel, Studienabbruch oder Semesterende rechnen. Daher sollte eine geschickte vertragliche Gestaltung mit Mindestmietvertragslaufzeiten und ein aktives Mietmanagement als Serviceleistung neben der Hausverwaltung vorhanden sein.

Fazit: auch wenn sich schlanke Konzepte beim Studentenwohnen besser rechnen, sind sie nicht per se schon erfolgreicher. Ein guter Standort sowie ein aktives Hausmanagement gehören in jedem Fall dazu.

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