Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde — gestaffelt nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung. Er ist das wichtigste Werkzeug, um zu beurteilen, ob eine Miete angemessen ist, und Grundlage für Mieterhöhungen nach § 558 BGB.
Zwei Arten, mit sehr unterschiedlichem Gewicht:
| Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) | von Gemeinde und Interessenvertretern anerkannt | ein Anhaltspunkt |
| Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) | nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt | gesetzliche Vermutungswirkung vor Gericht |
Der qualifizierte Mietspiegel ist die stärkere Waffe: Vor Gericht wird widerlegbar vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilden (§ 558d Abs. 3 BGB). Er muss alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden.
Das Mietspiegelreformgesetz (in Kraft 1. Juli 2022) hat das Feld verändert: Gemeinden über 50.000 Einwohner sind seither verpflichtet, einen Mietspiegel zu führen (§ 558c Abs. 4 BGB). Wer sich für einen qualifizierten entscheidet, hatte dafür bis zum 1. Januar 2024 Zeit. Im Gegenzug müssen Mieter und Vermieter auf Verlangen Auskunft über ihre Wohnung geben, damit die Datenbasis stimmt.
Für Mieter und Vermieter: Bei einer Mieterhöhung lohnt der Blick, welcher Mietspiegel zugrunde liegt und ob er noch aktuell ist. Ein veralteter oder nur einfacher Mietspiegel hat vor Gericht deutlich weniger Gewicht als ein aktueller qualifizierter.