Mietspiegel München

Aktuelle Mietpreisübersichten und Anwendungstipps rund um den Mietspiegel München, dazu viele Tipps für Vermieter, Immobilienverkäufer und Wohnungssuchende.

Der aktuelle Mietspiegel für München ist für den Jahreszeitraum von 2019 bis 2021 gültig. Er ist ein qualifizierter Mietspiegel. Die Stadt München stellt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Online-Rechner zur Verfügung. Man kann den Mietpreisrechner für jede Wohnadresse in München kostenlos nutzen. Mit den nachfolgenden Tipps unterstützen wir Vermieter und Mieter bei der Anwendung des Mietenrechners.

München © fotolia / Andreas Haertle

Wo gibt es den Mietspiegel für München?

Der aktuelle Mietspiegel für München

Nach diesem Link finden Sie den aktuellen Mietspiegel mit Online-Rechner für München: Berechnungsprogramm Mietspiegel München

Wer es lieber haptisch mag, kann den Münchner Mietspiegel auch als Broschüre beziehen.

Wo gibt es den Münchner Mietspiegel als Broschüre?

Den Münchner Mietspiegel erhalten Sie kostenlos als Broschüre zur Selbstabholung an diesen Stellen:

  • Stadt Information im Rathaus, Marienplatz 8 oder
  • Amt für Wohnen und Migration, Franziskanerstraße 8, 81669 München

Das Amt für Migration versendet den Mietspiegel auch kostenlos, man muss dazu einen frankierten und adressierten DIN-A4-Briefumschlag an das Amt senden.

Tipps zur Anwendung des Münchner Mietspiegels

Der Münchner Mietspiegel ist komplex und eine Wissenschaft für sich. Bevor man in die Berechnung der ortsüblichen Miete einsteigt sollte man im ersten Schritt klären, ob die betreffende Wohnung dem Regelungsbereich des Mietspiegels in München unterliegt.

Klären Sie zuerst, ob die Wohnung überhaupt vom Mietspiegel erfasst wird

Der Münchner Mietspiegel gilt nicht für:

  • Studentenwohnheime
  • Sozialwohnungen und Belegrechtswohnungen

Für folgende Wohnungen ist der Münchner Mietspiegel auch nicht anwendbar, kann aber als Orientierungshilfe dienen:

  • Wohnungen mit weniger als 20 qm Wohnfläche und Wohnungen mit mehr als 160 qm Wohnfläche
  • Möbliertes Wohnen, möbliertes Wohnen auf Zeit
  • Einfamilienhäuser wie Doppelhaushälften, Reihenhäuser
  • Service-Wohnen und betreutes Wohnen, Wohnen in Heimen
  • Penthouse-Wohnungen und Einzelzimmer
  • Wohnungen im Untergeschoss
  • Wohnungen ohne Badezimmer, ohne Küche, ohne Heizung, ohne Warmwasserversorgung
  • Selbstgenutzter Wohnraum oder mietfrei überlassener Wohnraum

Will man für diese Wohnungen eine Mieterhöhung durchführen, kann der Mietspiegel generell nicht für die Begründung verwendet werden. Ausnahmen vor Gericht sind jedoch möglich.

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Im zweiten Schritt ermitteln Sie die zutreffende Wohnlage anhand der Wohnanschrift der Wohnung

Es empfiehlt sich, vor der Berechnung die Wohnlage zu ermitteln, denn dann kommt man schneller durch die Online-Berechnung.

Verwenden Sie dazu den Stadtplan der von der Stadt München in Verbindung mit dem Online-Rechner zur Verfügung gestellt wird und unter derselben Internetadresse erhältlich ist. Falls Sie den Mietspiegel als Broschüre bestellen, finden Sie darin auch das Kartenmaterial. Alle Wohnlagen im Stadtgebiet München sind farblich hinterlegt, so dass man jede Wohnadresse abfragen kann.

Der Münchner Mietspiegel kennt 6 verschiedene Wohnlagen und in der Berechnung muss die Wohnung dann in die zutreffende Lage eingeordnet werden. Die Wohnlage gut wird z.B. unterschieden in „zentrale gute Lage“ und „gute Lage“. Das erklärt sich nicht von selbst.

Ebenfalls die durchschnittliche Lage, die von der Stadt München als Lage „ohne die Mängel einer einfachen Lage und ohne die Vorzüge der guten Lage“, beschrieben wird. Allerdings kennt der Münchner Mietspiegel gar keine einfachen Lagen, sie sucht man auf der Wohnlagenkarte vergebens.

Hier finden Sie die Wohnlagenkarte der Stadt München:

Wohnlagenkarte der Stadt München

So ermitteln Sie die zutreffende Wohnlage in München:

Verwenden Sie die Adressensuche im linken Navigationsbereich der Online-Wohnlagenkarte. Dort können Sie den Straßennamen mit der Straßennummer der Wohnung eingeben. Das Programm findet dann die passende Wohnlage der Wohnung, die farblich markiert ist. Notieren Sie sich die angezeigte Farbe, denn bei der Anwendung des Berechnungsprogramms ist die zutreffende Farbe für die Wohnlage der zu rechnenden Wohnung auszuwählen.

Wichtig: Bei den Farben wird auch nach hell und dunkel unterschieden.

Farbe auf der WohnlagenkarteWohnlage in München
HellblauDurchschnittliche Lage
DunkelblauZentrale durchschnittliche Lage
GelbGute Lage
OrangeZentrale gute Lage
HellrotBeste Lage
dunkelrotZentrale beste Lage

Als zentrale Lagen gelten in München generell:

Alle Wohn-Adressen, die sich

  • östlich der Landshuter Allee und
  • südlich vom Petruel Ring, Schenkendorfstraße, Isarring, sowie
  • direkt am Englischen Garten in Stadtlage angrenzend,
  • Westlich von Posartstraße, Scheiner-Straße, Oberföhringer Straße und Orleansstraße,
  • Nördlich von Bergsteig und Kleiststraße
  • Östlich von Implerstraße, Ganghofer Straße, Trapentreustraße und Landshuter Allee.

Tipp:
Der Bereich der zentralen Wohnlagen ist auf der Lagekarte des Münchner Mietspiegels hellgrün umrandet.
Circa 50% aller Wohnlagen Münchens befinden sich in durchschnittlichen Lagen, das sind Lagen außerhalb des Altstadtrings, überwiegend in Gebäuden der Nachkriegszeit mit Baujahren von 1949-1979, Wohnungen in Hochhäusern und mehrstöckigen Wohnanlagen.

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Bestimmen Sie anschließend im dritten Schritt den richtigen Gebäude-Typ

Bleiben Sie anschließend auf dem Stadtplan, um gleich noch den richtigen Gebäudetyp für die zur rechnende Wohnung zu bestimmen. Sie finden die Angaben zu den Gebäudetypen ebenfalls in der linken Navigation auf dem Online-Stadtplan.

Der Mietspiegel München klassifiziert in drei verschiedene Gebäudetypen.

Hier stehen zur Auswahl: Hochhaus, Wohnblock und anderer Gebäudetyp:

  • Ein Hochhaus sind Gebäude die zwischen 1948 und vor 1989 fertig gestellt wurden und mindestens 8 Etagen inklusive dem Erdgeschoss haben,
  • Ein Wohnblock ist nach der Definition des Münchner Mietspiegels kein Hochhaus, er hat mehr als zwei Eingänge, hat oft mehr als 5 Wohneinheiten, hat keinen Aufzug und ist oft umgeben von größeren Grünflächen mit Kinderspielplätzen.
  • Anderer Gebäudetyp: alle anderen Häuser, die kein Hochhaus und kein Wohnblock sind werden als anderer Gebäudetyp klassifiziert. Darunter fallen Mehrparteienhäuser mit nur einem Eingang, weniger als 8 Etagen und mit oder ohne Lift.

Im vierten Schritt tragen Sie alle weiteren Daten der Wohnung zusammen

Wir empfehlen im vierten und letzten Schritt alle weiteren Daten der Wohnung zusammen zu tragen, wie sie in nachfolgender Reihenfolge für die Berechnung benötigt werden.

Tipp:
Die nachfolgende Checkliste stellen wir Ihnen kostenlos als Download hier zur Verfügung:
Download Checkliste Mietspiegel München

Checkliste für die Berechnung – Mietspiegel München
Wohnfläche in qm
Baujahr der Wohnung
Wohnlage der Wohnung wie mittels Wohnlagenkarte festgestellt
Gebäudetyp: Hochhaus, Wohnblock oder anderer Gebäudetyp
Warmwasserversorgung für Küche und Bad ist vorhanden oder nicht?
Beheizungsmöglichkeit in allen Wohnräumen vorhanden oder nicht?
Fußbodenheizung ja oder nein?
Thermostatventile an den Heizkörpern vorhanden ja oder nein?
Wie sind die Sanitärbereiche beschaffen, gibt es Handtuchheizkörper, wurde das Bad modernisiert, ist das Bad mindestens 6 qm groß und/oder ist ein zweites ausgestattetes Bad vorhanden?
Verfügt die Wohnung über eine offene Küche- ja oder nein?
Wird die Küche mit einer Einbauküche (Grundausstattung bestehend aus Spülmöglichkeit und Einbauschränken) vermietet?
Sind zusätzlich zur Grundausstattung in der Küche vorhanden: eine Glaskeramik-Kochmulde oder ein Induktionskochfeld, ein Kühlschrank oder eine Kühl-Gefrierkombination, eine Geschirrspülmaschine oder verfügt die Küche über keines dieser Elektrogeräte?
Wie ist der Fußboden in den Wohnräumen (nicht in Bad, Flur, WC, Küche, auch nicht Wohnküche) beschaffen:

Einfacher Boden: entweder PVC-Fußboden, oder Mieter hat Fußboden selbst eingebracht bzw. in der Mehrzahl der Wohnräume ist das Merkmal einfacher Boden vorhanden

Guter Boden: in jedem Wohnraum befindet sich Parkett, Laminat, Naturstein, Fliesenboden oder hochwertiger Holzdielenboden

Weder „einfacher Boden“ noch „guter Boden“, also z.B. Teppich
Merkmal Boden modernisiert: Wurde der Boden in der Wohnung modernisiert? Falls in einem Gebäude mit Baujahr vor 2013 der Fußboden im Jahr 2013 oder später instandgesetzt oder erneuert wurde, dann trifft dieses Merkmal zu und zwar unabhängig vom Fußbodentyp. Sonst trifft das Merkmal nicht zu.
Verfügt die Wohnung über einen Balkon, Loggia, Terrasse oder Dachterrasse – ja oder nein?
Merkmal Terrasse: Verfügt die Wohnung über mindestens eine Terrasse oder Dachterrasse?
Ja, dann trifft Merkmal zu, sonst nicht.
Merkmal Rückgebäude: Befindet sich die Wohnung im Rückgebäude?
Ja, dann trifft Merkmal zu, sonst nicht.
Werden alle vorhandenen Rollläden elektrisch betrieben und/oder ist eine Videogegensprechanlage vorhanden – ja oder nein?
Verfügt die Wohnung über eine Einfachverglasung ja oder nein? Das Merkmal trifft auch dann nicht zu, falls die Wohnung über Kastenfenster mit Einfachverglasung verfügt. Dann ist ebenfalls „nein“ auszuwählen
Liegen Eigenschaften vor, die eine Abweichung von der ortsüblichen Miete nach oben oder unten begründen können?

Zuschlag möglich wenn:
Wohnung verfügt über Galerie
Bad verfügt über Komfortausstattung wie z.B. Massagedüsen, Rundbadewanne
Balkon, Loggia ist zusätzlich nach Süden ausgerichtet
Balkon, Loggia hat mehr als 10 qm
Es gibt einen oder mehrere Räume mit gutem Fußboden, bei sonst vorhandenen Böden die das Merkmal weder einfach noch gut erfüllen.

Abschlag nötig wenn:
Auf-Putz-Leitungen
Balkon/Loggia ohne Südausrichtung
Teppich oder ähnlich geringwertiger Bodenbelag (kein Laminat, kein PVC)
Soll die ortsübliche Miete als Nettomiete berechnet werden oder als Bruttomiete inklusive aller Betriebskosten. Ebenfalls können auch einzelne Kostenarten in Form einer Teil-Inklusivmiete bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Erst jetzt sind alle Fragen für die Berechnung beantwortet.
Abschließend können Sie festlegen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ausgewiesen wird:

Soll die ortsübliche Miete als Nettomiete berechnet werden (ohne Betriebskosten)?

oder

Soll die Miete teilweise mit Betriebskosten oder mit allen Betriebskosten als Bruttomiete berechnet werden?

Jetzt haben Sie alle Infos zusammen, um die Bestimmung der ortsüblichen Miete für Ihre Wohnung in München berechnen zu können.

Mietspiegel München – Tipps und Infos

Aktuelles Gerichtsurteil zum Mietspiegel in München:

Ein Mieter hatte seinen Vermieter verklagt, da er für eine teilmöblierte Wohnung eine überhöhte Miete gezahlt hatte. Er bekam Recht. Infos zum Urteil hier: https://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenchen-schwabing-urteil-mietpreisbremse-1.4866043

In München gilt eine Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt in München vorerst weiter bis Ende des Jahres 2021. Infos, wie die Mietpreisbremse funktioniert finden Sie hier: https://www.wohnung-jetzt.de/wohnen/mietspiegel-einfach-erklaert/

Der Mietspiegel München in der Kritik

Der Haus-und Grundbesitzerverein, also die Interessensvertretung der Vermieter beklagt, dass der Mietspiegel nicht die tatsächlichen Mieten in München wiederspiegeln würde. Er hatte die Stadt 2019 verklagt, weil Daten von 30.000 Wohnungen als „nicht relevant“ eingestuft worden wären und nicht in den Mietspiegel eingeflossen sind. Die Stadt wurde zur Offenlegung der Daten verpflichtet.

Dahinter steckt die Vermutung des Vereins, die Mieten im Münchner Mietenspiegel würden als zu niedrig eingestuft.

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