Die vermietete Wohnung als Kapitalanlage

Die vermietete Wohnung als Kapitalanlage – darauf sollten Anleger jetzt achten

Wichtige Erfolgsfaktoren für Anleger

Zinsen weiter nahe dem Nullpunkt, erhöhte Unsicherheiten an den Aktienmärkten und der deutschlandweit nach wie vor hohe Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen für alle Altersgruppen führt grundsätzlich dazu, dass die vermietete Wohnung für Kapitalanleger weiterhin interessant bleibt.
Allerdings sind sowohl die Preise, als auch die Mieten in den letzten Jahren stark angestiegen. In den Medien ist von dem Ende eines Immobilienbooms, oder sogar von dem Platzen einer Immobilienblase die Rede.

Unterzeichnung Mietvertrag, Wohnungsübergabe © fotolia / Fotolia_51100452_M / Dan Race

Soll man jetzt noch eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen?

Welche Alternativen bieten sich denn an?

Das sollten Kapitalanleger im aktuellen Marktumfeld beachten:

  • Orientieren Sie sich an Fakten, nicht an Panikmache.
    In Deutschland werden nach wie vor Wohnungen benötigt und die Wohnflächennachfrage wird lt. dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung langfristig weiter steigen. Deutschlandweit wird bis zum Jahr 2030 ein Zubau von Wohnungen benötigt, nur ist der Bedarf regional unterschiedlich. (Quelle: Wohnflächennachfrage in Deutschland bis 2030). Deutschlandweit werden in den nächsten 10 bis 15 Jahren mehrere 100.000 Wohnungen benötigt.
  • In einer Niedrigzinsphase muss ein Anleger, wenn er mehr Rendite wünscht, stärker ins Risiko gehen.
    Auf Sparbüchern, Tages- oder Festgeldkonten ist ihr Geld zwar sicher, nur Zinsen bekommen Sie dafür keine. Im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten ist die Immobilie schwankungsarm, wertstabil und vom Konzept vergleichsweise einfach zu verstehen. Sie eignet sich aber nur als langfristige Kapitalanlage. Für Anleger mit maximal mittelfristigem Anlagehorizont eignen sich Immobilien wegen der steuerlichen Rahmenbedingungen eher nicht.
  • Wenn Sie Vermögen aufbauen möchten, oder Kapital absichern möchten, sollten Sie die Risiken einer Kapitalanlage besonders im Blick haben.
    Viele besser verzinsliche Anlagemöglichkeiten sind mit einem Totalverlustrisiko verbunden und eignen sich nur für risikofreudige Anleger. Selbstverständlich ist auch die Immobilie als Kapitalanlage von Risiken nicht frei. Doch der entscheidende Unterschied zu allen anderen Anlagen ist der Grundstücksanteil, denn er kann nicht verloren gehen und gilt als beständiger Wert.

Vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen – darauf sollten Sie achten:

Kaufen Sie in Metropolregionen, in Ballungsgebieten und an Standorten mit Zuzug oder mit einer stabilen Einwohnerentwicklung

Zwar können die meisten Anleger am eigenen Wohnort die Lagen und Preise noch recht gut beurteilen, allerdings bietet der eigene Wohnort meist auch nur begrenzte Anlagemöglichkeiten. Grundsätzlich sollte man als Anleger nur an Wohnorten, die langfristig Perspektiven für eine Wertentwicklung bieten und über ein ausreichendes Mieterpotential verfügen investieren. Dort lassen sich auch die Preise anhand von Preisspiegeln und Erfahrungswerten sowie über Angebotsvergleiche am ehesten beurteilen.

Unser Rat für Immobilienkäufer:

Machen Sie nicht den Fehler, verschiedene Wohnorte bundesweit zu vergleichen. Denn auch die Immobilienmärkte sind inzwischen sehr effizient darin geworden, die lokale Kaufkraft, Ungleichgewichte bei Angebot und Nachfrage und die lokale Wirtschaftskraft einzupreisen.

In zahlreichen Städten in Ostdeutschland wie z.B. in Leipzig und Dresden gab es in der Vergangenheit noch ein Wohnungsüberangebot. Dies wurde durch Rückbau und Restrukturierungsmaßnahmen inzwischen abgebaut. Auch hier sind in den letzten Jahren Mieten und Preise gestiegen. Durch die nachhaltige Verbesserung von Arbeitsplatzangebot und Einkommen haben sich die Wohnungsmärkte in Ostdeutschland erholt. Berlin profitiert seit einigen Jahren von nachhaltigen Investitionstätigkeiten und Zuzug. In den südwestdeutschen Metropolen wie München und Stuttgart herrscht bereits Wohnungsknappheit.

Ein guter Standort ist für die nachhaltige Vermietung einer Wohnung wichtig

Man erkennt einen guten Immobilienstandort daran, dass die Menschen dort gern leben. Gute Standorte finden Sie in ganz Deutschland, in Ost wie West und in Nord wie Süd. Achten Sie jedoch darauf, dass die Einwohnerzahl mindestens bei 20.000 Einwohnern liegt. Warum? Weil die Chancen, bei einem Mieterwechsel rasch einen Anschlussmieter zu finden, in größeren Städten einfach höher sind.

Fazit Standort:
In Städten ab ca. 20.000 Einwohnern mit solidem Arbeitsplatzangebot ist eine Immobilie als Kapitalanlage erfolgsversprechend, da man dort mit einer nachhaltigen Nachfrage nach Wohnraum rechnen kann.

Tipp:
Finden Sie deutschlandweit Immobilien als Kapitalanlage bei wohnung-jetzt.de und lassen Sie sich unverbindlich informieren.

  • Orientieren Sie sich am zukünftigen Bedarf: Seniorenimmobilien, Appartements für Studenten und Berufspendler aber auch preisgünstiger Wohnraum wird langfristig benötigt.
  • Machen Sie sich schlau über die Vermietungs- und Verwaltungskonzepte, die besonders für Kapitalanleger geeignet sind.
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Wenn Sie als Anleger Vermögen aufbauen möchten, dann ist das der entscheidende Punkt:

Die Banken vergeben für den Erwerb einer Wohnung an Privatpersonen Kredite und akzeptieren dabei die anzuschaffende Wohnung als Sicherheit für den Kredit. Daher eignet sich eine vermietete Wohnung grundsätzlich besonders gut für den Vermögensaufbau. Denn der Kapitalanleger profitiert von der guten Finanzierbarkeit des Sachwertes und im aktuellen Marktumfeld von den günstigen Einstiegsvoraussetzungen bei der Kreditvergabe. Die aktuell immer noch niedrigen Darlehenszinsen ermöglichen zudem eine höhere Tilgung des Darlehens was eine raschere Entschuldung für den Anleger bedeutet:

  • Die Bank beleiht die anzuschaffende Wohnung als Sicherheit
  • Der Mieter leistet über die Mietzahlungen einen erheblichen Beitrag zur Abbezahlung der Immobilie
  • Nach 10 Jahren kann die Wohnung steuerfrei verkauft werden
  • Sobald die Wohnung abbezahlt ist, hat der Kapitalanleger den Vermögensaufbau abgeschlossen.

Soweit, so gut. Doch wie rechnet sich eine Immobilie als Kapitalanlage und wo ist der Hebel?

Sehen Sie dazu zwei Musterberechnungen:

Im ersten Beispiel wird ein Immobilienkredit von 100.000 Euro bei 2% Zinsen und einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen. Die Musterberechnung zeigt, welche monatliche Raten bei unterschiedlichen Tilgungssätzen zu zahlen sind, wie hoch der Betrag ist, der nach Ablauf der 10 Jahre getilgt wurde und wieviel Zinsen in Summe an die Bank gezahlt wurden

Rechnungsbeispiel 1: Kredit 100.000 Euro, 2% Zinsen jährlich, Laufzeit 10 Jahre
Annuitätendarlehen

Tilgung

monatliche Rate

Nach 10 Jahren abbezahlt

Restschuld

bezahlte Zinsen an die Bank

1% Tilgung

250 Euro

11.059,98 Euro

88.940,02 Euro

18.940,02 Euro

2% Tilgung

333,33 Euro

22.119,54 Euro

77.880,46 Euro

17.880,46 Euro

3% Tilgung

416,67 Euro

33.180,35 Euro

66.819,65 Euro

16.820,05 Euro

Faustregel:

  • bei 1% Tilgung werden in 10 Jahren 11% der Darlehenssumme getilgt,
  • bei 2% Tilgung 22% und bei
  • bei 3% Tilgung sind nach 10 Jahren 33% der Darlehenssumme abbezahlt. Wie man sieht, verdient die Bank dennoch ordentlich mit.

Im zweiten Beispiel zahlt der Immobilienkäufer zusätzlich jedes Jahr 2.000 Euro als Sondertilgung an die Bank, um den Kredit schneller ab zu bezahlen:

 

Rechnungsbeispiel 2: Kredit 100.000 Euro, 2% Zinsen jährlich, Laufzeit 10 Jahre Annuitätendarlehen, jährliche Sondertilgung von 2.000 Euro zum 1.1. eines Jahres:

nach 10 Jahren

monatliche Rate

Sondertilgung

abbezahlt

Restschuld

bezahlte Zinsen an die Bank

1% Tilgung

250 Euro

10 x 2.000 Euro

33.420,29 Euro

66.579,71 Euro

16.579,71 Euro

2% Tilgung

333,33 Euro

10 x 2.000 Euro

44.479,89 Euro

55.520,11 Euro

15.519,71 Euro

3% Tilgung

416,67 Euro

10 x 2.000 Euro

55.540,64 Euro

44.459,36 Euro

14.459,76 Euro

Zahlt der Anleger jährlich 2.000 Euro zusätzlich als Sondertilgung in das Darlehen ein, werden jährlich rund 236 Euro an Zinsen gespart. Über die Laufzeit von 10 Jahren hat der Anleger zusätzlich 20.000 Euro in das Darlehen eingezahlt und damit 2.360 Euro an Zinsen gespart:

Die jährliche Sondertilgung von 2.000 Euro erwirtschaftet hier eine Zinsersparnis von 11,8%

Sondertilgungen sind im Prinzip wie ein Umkehrsparbuch: Indem man geliehenes Kapital rascher an die Bank zurückzahlt, spart man ein Vielfaches an Zinsen. Besonders hoch ist der Hebel, wenn die Sondertilgung immer zu Beginn des Folgejahres gezahlt wird.

Fazit: Wer mit einer Immobilie als Kapitalanlage langfristigen Vermögensaufbau betreiben möchte, ist gut beraten, überschüssige Liquidität, der er nicht für die persönliche Daseinsvorsorge oder für eine mittelfristige Verwendung benötigt, als Sondertilgung in sein Darlehen einzuzahlen. Denn dort erwirtschaftet das Geld für ihn den größten Hebel.
Immobilienangebote, die sich grundsätzlich für den Vermögensaufbau eignen, finden Anleger bei wohnung-jetzt.de unter der Rubrik Kapitalanlage

Wenn Sie als Anleger Kapital anlegen möchten um ein passives Einkommen zu generieren

Dann bietet Ihnen die Immobilie als Kapitalanlage zukunftsweisende Konzepte, wie z.B. Pflegeimmobilien oder Appartements, bei denen Ihnen Profis die Verwaltung von Immobilie und Mieter abnehmen. Heutzutage muss sich kein Immobilienkäufer mehr vor Problemen mit Mietnomaden, Mietausfall bei Mieterwechsel und Streit um Schönheitsreparaturen fürchten. Davor kann man sich schützen. Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und mit soliden bonitätsgeprüften Mietern sind wesentliche Standards in vielen Angeboten, die Anleger vor Mietausfällen schützen.

Fazit: Der langfristige Bedarf an Wohnraum und die gute Finanzierbarkeit von Wohnimmobilien schaffen auch weiterhin gute Rahmenbedingungen für Kapitalanleger.

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Weiterführende Infos für Kapitalanleger finden Sie hier:

 

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