Seniorenimmobilie als Kapitalanlage

Seniorenimmobilien für Kapitalanleger

In der letzten Zeit hat sich ein eigener Markt für Seniorenimmobilien gebildet, auf dem nicht nur Selbstnutzer unterwegs sind, sondern auch Kapitalanleger. Das hängt zum einen mit den Wachstumsperspektiven dieses Marktes zusammen. Deutschland wird älter, die Gruppe der Menschen, die ein Alter jenseits von 65 Jahren erreichen, wird in den nächsten 30 Jahren überproportional zunehmen. Denn die geburtenstarken Jahrgänge aus den Jahren 1964-1967 kommen ja erst noch ins Rentenalter.

Schild: Seniorenheim, Altersheim © fotolia / Petair

Zum anderen gelten Senioren als besonders verlässliche und pflegeleichte Mieter. Allerdings benötigen Sie auch anders gestaltete Wohnungsangebote wie barrierefreie Wohnungen, betreutes Wohnen oder im Fall einer Pflegebedürftigkeit die Unterbringung in einem Pflegeheim, in einem Pflegeappartement.

Hieraus ergeben sich gute Anlageperspektiven für Kapitalanleger. Sie können eine Wohnung in einer Wohnanlage für Betreutes Wohnen kaufen oder eine Pflegeimmobilie in einer Seniorenresidenz:

Seniorenimmobilie „Betreutes Wohnen“ als Kapitalanlage

Beim betreuten Wohnen kauft man eine Seniorenwohnung mit fest verknüpftem Betreuungsangebot, welches durch einen spezialisierten Dienstleister oder durch ein benachbartes Pflegeheim erbracht wird. Die Wohnung wird ausschließlich an ältere Menschen vermietet. Für Anleger besonders interessant ist es, wenn die Seniorenimmobilie dazu langfristig von dem Anbieter der Serviceleistungen angemietet und bewirtschaftet wird, denn dadurch werden die Mieten beständig gezahlt und ein Großteil der Vermieterpflichten werden von dem gewerblichen Mieter übernommen.

Tipps für den Kauf einer Seniorenimmobilie im betreuten Wohnen:

  • Von Vorteil ist, wenn die Seniorenimmobilien barrierefrei gebaut werden. Denn dies ist eine normierte Baueigenschaft, die klar geregelt ist. Liegt keine Barrierefreiheit vor, kann das für ältere Menschen Probleme verursachen.
  • Die Lage nahe einem Pflegeheim oder auch direkt in einem Pflegeheim ist als besonders günstig für Seniorenimmobilien zu bewerten. Denn die Übergänge von alltäglichen Serviceleistungen bis hin zur Pflege sind meist fließend. Der Mieter muss die Wohnung jedoch nicht verlassen, wenn er pflegebedürftig werden sollte, wenn das benachbarte Pflegeheim auch das Betreuungsangebot für das betreute Wohnen anbieten kann.
  • Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist meistens nicht möglich, da ältere Menschen als Mieter einen besonderen Schutz genießen. Wenn Sie daher mit der Absicht kaufen, die Seniorenimmobilie im Alter einmal selbst zu nutzen, sollten Sie auf ein bevorzugtes Belegungsrecht, welches Ihnen vom Verkäufer notariell zugesichert wird, achten. Zwar können Sie mit diesem Belegungsrecht nicht die Räumung Ihrer Wohnung durchsetzen, jedoch verpflichtet sich der Anbieter, Ihnen in der seniorengerechten Wohnanlage dann die nächste frei werdende Wohnung bevorzugt anzubieten.
  • Bei einigen Angeboten wird die Wohnung langfristig von einem gewerblichen Pächter angemietet, der die Seniorenimmobilie mit seinem Betreuungsangebot bewirtschaftet. Dies ist für Kapitalanleger besonders interessant, denn die eigene Mietersuche entfällt komplett, die Miete wird gezahlt, egal, ob die Seniorenwohnung belegt ist oder nicht und der Betreiber übernimmt zusätzlich sämtliche Verwaltungsarbeiten. Stimmen Standort und die Qualität des Betreibers, kann man als Anleger beruhigt investieren.

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Seniorenimmobilie „Pflege“ als Kapitalanlage

In vielen Gemeinden müssen bestehende Altenheime durch Neubauten ersetzt werden. Das hängt zum einen mit der geänderten Heimbauverordnung zusammen, als auch mit dem geänderten Nutzungsverhalten der Bewohner. Zudem verfügen viele Gemeinden nicht über die erforderlichen Rücklagen, um ältere Häuser- sofern dies möglich ist, zu sanieren oder um einen Neubau zu errichten. Gleichzeitig wird der Bedarf an Seniorenimmobilien mit stationären Pflegeplätzen in der Bundesrepublik Deutschland nach Angaben des statistischen Bundesamtes jährlich um ca. 3.000 Pflegeplätze bis weit über das Jahr 2030 hinaus zunehmen.

Für Kapitalanleger, die nach einem nachhaltigen Immobilieninvestment suchen, bietet sich Seniorenimmobilien mit Schwerpunkt Pflege an:

Tipps zum Kauf einer Seniorenimmobilie „Pflege“:

  • Bei einer Pflegeimmobilie erwirbt man in der Regel ein Apartment, das von vorneherein auf 20 bis 25 Jahre fest vermietet ist. Der Mietvertrag kann während dieser Vertragslaufzeit nicht regulär gekündigt werden. Die Mieterhöhungen sind darin vertraglich genauso vereinbart, wie die Übernahme umfangreicher Instandhaltungsmaßnahmen durch den Mieter. Da die Miete unabhängig von der Belegung des Appartements gezahlt wird, fallen keine Kosten für Leerstand oder Mieterwechsel an. Weder sind vom Käufer Betriebskostenabrechnungen, noch sonstige Tätigkeiten für die Verwaltung dieser Seniorenimmobilie durchzuführen. Für Kapitalanleger, die sich ein verwaltungsarmes Investment wünschen, ist diese Form der Kapitalanlage ideal. Anleger, die selbst gern „Hand anlegen“ möchten, sind mit einer Pflegeimmobilie jedoch weniger gut beraten.
  • Nicht alles, was als Seniorenimmobilie angeboten wird, ist auch eine Pflegeimmobilie im Sinne des Gesetzes. So schreibt die Heimbauverordnung der Bundesländer dezidiert vor, wie ein Pflegeheim zu bauen ist.
  • Pflegeimmobilien sind spezielle Seniorenimmobilien. Sie sind nur bedingt mit einer Wohnung vergleichbar. Daher werden sie in der Regel nur über spezialisierte Makler angeboten. Denn mit einer klassischen Wohnimmobilie haben Pflegeimmobilien nur wenig gemeinsam.
  • Nicht überall wird der Bedarf für einen zukünftigen Pflegebetrieb und dessen notwendige Dimension sachgerecht eingeschätzt. Das können nur erfahrene Bauträger und Betreiber, die über mehrjährige Erfahrungen verfügen. Man sollte als Erwerber daher auf die Erfahrung von Bauträger und Betreiber achten.

Weitere Informationen zum Thema Pflegeimmobilie finden Sie auch in unserem Artikel: Ratgeber Pflegeimmobilie

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Was ist eine Seniorenimmobilie?

Auf YouTube erklären wir Ihnen was eine Seniorenimmobilie ist.

Seniorenimmobilie als Kapitalanlage

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