Das Pflegeappartement als Kapitalanlage

Pflegeappartement kaufen: Was Pflegeimmobilien als Kapitalanlage bieten

Unser Ratgeber Pflegeappartement als Kapitalanlage bietet Ihnen umfassende Informationen:

• Der Markt für Pflegeimmobilien: Bedarf, Angebot und Nachfrage
• Pflegeappartements: Perspektiven für Kapitalanleger
• Pflegeimmobilie kaufen: Vor- und Nachteile
• Besonderheiten von Pflegeimmobilien
• Erfolgsfaktoren und Beratung zum Kauf eines Pflegeappartements

Seit mehreren Jahren gibt es für Kapitalanleger die Möglichkeit, Pflegeappartements in einem Seniorenzentrum zu kaufen. Pflegeimmobilien haben sich inzwischen als Anlageform etabliert. Zwischen einer klassischen Wohnung und einem Pflegeappartement als Kapitalanlage gibt es jedoch große Unterschiede. Daher soll Sie dieser Ratgeber dabei unterstützen, das Anlagegut „Pflegeappartement“ besser kennen zu lernen, damit Sie die unterschiedlichen Angebote in Bezug auf ihre Qualität angemessen bewerten können.

Mit den nachfolgenden Ausführungen erhalten Sie Basisinformationen zu dem Markt der Pflegeimmobilien und Entscheidungshilfen für Ihre persönliche Anlageentscheidung.

Der Markt für Pflegeimmobilien:

Mit dem demographischen Wandel in der Bundesrepublik und dem medizinischen Fortschritt hat sich die Lebenserwartung in den letzten Jahrzehnten deutlich erhöht. So liegt die durchschnittliche Lebenserwartung der 40-Jährigen bei über 85 Jahren, bei Neugeborenen ab dem Jahr 2010 sogar bei weit über 90 Jahren. (Quelle: Statistisches Bundesamt)

Man spricht in diesem Zusammenhang von der Überalterung der Gesellschaft. Während noch Anfang der 70er Jahre bei den Altersheimen das durchschnittliche Einzugsalter bei 65 Jahren lag, beträgt es im Jahr 2010 bereits 80 Jahre. Für die Hochbetagten sind die klassischen Altenheime aus den 70ern aus den verschiedensten Gründen kaum mehr geeignet. Heute werden die Senioren in Pflegezentren mit modernen Pflege- und Versorgungskonzepten versorgt. Denn typische Krankheitsbilder wie z.B. eine Altersdemenz erfordern einen besonderen Sicherheitsschirm und spezielle Betreuungsformen. Aber auch wenn keine Demenz vorhanden ist, benötigen Senioren oft eine besondere Assistenz und ruhige Rückzugsräume.

Der Gesetzgeber hat auf diese Entwicklung reagiert und mit der Heimmindestbauverordnung geregelt, wie ein modernes Pflegezentrum ausgestattet sein muss. Statistisch werden pro 1.000 Einwohner über 65 Jahre je nach Region zwischen 3 und 5 Pflegeapartments benötigt. Auf 1.000 Einwohner über 85 Jahre werden durchschnittlich bereits 560 Pflegeplätze errechnet. Alle Studien sagen einen steigenden Bedarf an stationären Einrichtungen mit einem jährlichen Zubau von bis zu 3.000 Pflegeappartements bis zum Jahr 2030 bundesweit voraus.

Parallel zu dieser Entwicklung hat sich gezeigt, dass bestehende Seniorenheime aus den 80er Jahren und Häuser mit älteren Baujahren nicht auf diesen Wandel vorbereitet sind und daher häufig nicht für einen modernen Betrieb umgerüstet werden können:

• Moderne Seniorenzentren müssen barrierefrei und behindertengerecht gebaut sein,
• erhöhte Sicherheitsvorkehrungen im Bereich des Brandschutzes und des Personenschutzes müssen in den Pflege Immobilien installiert werden,
• Grundrisse, Raumangebot und sanitäre Ausstattung müssen so konzipiert werden, dass ein wirtschaftlicher Pflegebetrieb ermöglicht wird.

Viele ältere Häuser befinden sich im Besitz von Gemeinden und Kommunen. Diese sind jedoch selten in der Lage, die investiven Mittel für einen erforderlichen Ersatzbau aufzubringen, obwohl der Bedarf vorhanden ist. Gemeinden haben oft auch nicht das erforderliche Knowhow mittels Standort- und Marktanalysen den langfristigen Pflegebedarf zu ermitteln und geeignete Betreiber mit soliden Pflegekonzepten zu finden.

Die gesetzliche Ein-Zimmer-Quote, die ab dem Jahr 2019 für Pflegezentren in NRW und Baden-Württemberg eingeführt wurde, hat zu einem Wegfall von Mehrbettzimmern in diesen Bundesländern geführt. In der Folge sind  in NRW rd. 2.000 Pflegeplätze wegfallen und in Baden-Württemberg rund 5.000 Plätze. In diesen Bundesländern wird ein zusätzlicher Zubau von Pflegeappartements mit Einbett-Zimmern benötigt.

Welche Perspektiven bieten Pflegeappartements für Kapitalanleger?

Die geschilderten Rahmenbedingungen zeigen, dass der Bedarf an Pflegeappartements groß ist und der Markt für Anleger grundsätzlich interessant ist. Als Anbieter treten spezialisierte Bauträger und Projektentwickler auf, die moderne Pflegeheime häufig in Zusammenarbeit mit den Betreibern konzipieren und errichten. Manche Gemeinden weisen speziell für Pflegeheime entsprechendes Bauland aus. Vielfach werden neue Häuser auch als Ersatzbau für bestehende Einrichtungen gebaut. Altenheime aus den 70er Jahren machen Platz für moderne Pflegezentren mit bedarfsgerecht konzipierten Pflegeapartments.

Konzept Pflegeimmobilie

Träger, die auf den Betrieb einer Pflegeeinrichtung spezialisiert sind, mieten ein neues Pflegezentrum inklusive aller Pflegewohnungen langfristig an. Branchenüblich sind feste Mietlaufzeiten von 20 Jahren und mehr. Diese Seniorenzentren werden dann wie Wohnanlagen in Teileigentum aufgeteilt. Dadurch können Kapitalanleger einzelne Pflegeappartements kaufen. Dieses Anlagemodell wurde Anfang der 2000er Jahre entwickelt und erfreut sich inzwischen einer großen Beliebtheit:

• durch die langfristigen Mietverträge werden die Mieten fortlaufend unabhängig von der Belegung gezahlt. Mietausfälle wegen Leerstand oder Mieterwechsel gibt es bei diesem Konzept nicht.
• das Pflegezentrum ist einheitlich an einen Träger vermietet, der die Belegung der Pflegeapartments vornimmt. Sein Interesse an einem reibungslosen Betrieb ist demzufolge groß. Laufende Instandhaltung und Schönheitsreparaturen liegen folglich auch im Verantwortungsbereich des Trägers. Das entlastet den Eigentümer von Verwaltungsaufgaben.
• bei langfristigen Mietverträgen sind Regeln zu Mieterhöhungen fester Vertragsbestandteil. Die Durchführung einer Mieterhöhung wird von der Hausverwaltung erledigt.
• Oft erhalten die Käufer eines Pflegeapartments ein vertraglich zugesichertes bevorzugtes Belegungsrecht für den Bedarfsfall. Werden Angehörige des Anlegers oder er selbst pflegebedürftig, kann er über dieses Recht bevorzugt bei der Vergabe eines stationären Pflegeplatzes behandelt werden.

Auch in finanzieller Hinsicht brauchen Pflegeimmobilien den Vergleich mit anderen langfristigen Kapitalanlagen nicht zu scheuen. Die Rendite eines Pflegeappartements liegt in der Regel etwa 1,5% bis 2,5% über dem Mietzins von klassischen Mietwohnungen, im Neubausegment ist der Zinsaufschlag etwas niedriger. Da die Mieten für Pflegeheime stabil und von der Konjunktur unabhängig sind, können diese Werte als langfristig und nachhaltig erzielbar angesetzt werden.

Pflegeapartment kaufen: Vor- und Nachteile für Anleger

Für Privatanleger bietet ein Pflegeapartment viele Vorteile gegenüber klassischen Mietwohnungen:

• Da alle Pflegeappartements langfristig an einen Generalmieter verpachtet sind, sind Mietausfälle wegen Mieterwechsel oder Leerstand, Streitigkeiten wegen Schönheitsreparaturen und Mieterhöhungen ausgeschlossen. Beschränkungen durch Mietpreisbremsen oder Gefahren durch Mietnomaden sind hier nicht gegeben.
• Geringe Nebenkostenbelastungen und vertraglich fest vereinbarte Mieterhöhungen sichern Privatanleger langfristig gegen eine steigende Inflation ab.
• Weitere Vorteile liegen für die Käufer in der Transparenz und in der gegenüber anderen Anlagekonzepten vergleichsweise verständlichen Vertragsgestaltung. Die Pachtverträge sind bereits auf 20 bis 30 Jahre fest vereinbart und nach branchenüblichen Standards ausgestaltet worden. Das Konfliktpotential von Mietstreitigkeiten ist vergleichsweise gering.

Auf welche Nachteile muss man gefasst sein?

Nachteile sind dann zu erwarten, wenn ein Haus überdimensioniert gebaut wurde und wenn dadurch Pächter in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten.

Da ein Selbstbezug eines Pflegeappartements nicht planbar und auch nur im Bedarfsfall erwünscht ist, wird den Käufern von Pflegeimmobilien oft über sogenannte bevorzugte Belegungsrechte ein rascherer Zugriff auf einen Pflegeplatz zugesichert. In der Belegungspraxis muss ein stationärer Pflegeplatz bei knappem Angebot jedoch vorrangig nach medizinischer Dringlichkeit vergeben werden. Bei entsprechend langen Wartelisten ist dieses Recht dann im Prinzip wertlos. Doch die Branche hat inzwischen darauf reagiert und bietet hausübergreifende bevorzugte Belegungsrechte an. So können Anleger im Bedarfsfall auf ein Netzwerk zugreifen und sind nicht an das Haus, indem sie eine Einheit gekauft haben, gebunden.

Auch wenn das Branchenrisiko gering ist, sollten Anleger hinterfragen, was im Insolvenzfall eines Trägers mit ihrem Pflegeinvestment passiert. Das kann Mietausfälle zur Folge haben, Kosten für Anwälte und Zeitaufwand mit der Verwaltung der Immobilie. Es kann dauern, bis ein Trägerwechsel mit einem geänderten Pachtvertrag vollzogen wird. Dem muss die Gemeinschaft der Eigentümer zustimmen. Aus den Erfahrungsberichten einzelner Anleger, die unserer Redaktion übermittelt wurden, kommt es in einem solchen Fall stark auf den eingesetzten Verwalter an, wie rasch und erfolgreich die Eigentümergemeinschaft das Problem bewältigen kann.

Deutschlandweit gibt es einige Bauträger, die sich auf den Bau von Pflegeimmobilien und damit auf die Errichtung von barrierefreien und behindertengerechten Gebäuden spezialisiert haben. Auf der Pächterseite findet man neben großen bundesweit agierenden Pflegekonzernen auch Wohlfahrtsverbände und viele regionale Betreibergesellschaften.

Besonderheiten von Pflegeimmobilien

Das Marktumfeld für Seniorenimmobilien ist mit dem klassischen Wohnungsmarkt durchaus vergleichbar: der Markt wächst und der Bedarf steigt. An vielen Standorten werden in den nächsten Jahren Ersatzinvestitionen für nicht mehr sanierungsfähige Altersheime erforderlich.

Pflegezentren erfordern jedoch einige Besonderheiten, die so nicht für Wohnanlagen gelten. Das fängt bei der Wahl des Grundstücks an und reicht über die Bauweise bis hin zur Nutzung. Wer ein Pflegeapartment kauft, erwirbt eine Spezialimmobilie. Wo die wesentlichen Unterschiede zu einer klassischen Wohnung liegen, haben wir nachfolgend aufgeführt:

Mietvertrag einer Pflegeimmobilie

Bei der vermieteten Wohnung besteht ein Mietvertrag mit einer Privatperson. Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrecht, wonach der Mieter einen hohen Schutz genießt. Der Verwaltungsaufwand einer vermieteten Wohnung ist nicht unerheblich: Jährlich muss eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden, bei Auszug muss die Wohnung abgenommen und die Kaution abgerechnet werden.

Beim Pflegeappartement besteht ein Mietvertrag mit einem Betreiber. Auf diesen Mietvertrag findet das Gewerbemietrecht Anwendung, das hinsichtlich Haftung und Pflichten des Vermieters deutlich mehr Gestaltungsmöglichkeiten für den Vermieter bietet. Der Mietvertrag wird für mindestens 20 Jahre abgeschlossen. In dieser Zeit ist kein Mieterwechsel vorgesehen und daher auch kein Mietausfall durch Mieterwechsel. Betriebskostenabrechnungen muss ein Käufer nicht erstellen, da der Betreiber direkt mit den Versorgern abrechnet. Erst am Ende des Vermietungszeitraumes kann es zum Auszug des Mieters kommen. Häufig besteht jedoch Interesse daran, die Einrichtung weiter zu mieten, insbesondere, wenn das Pflegeheim ausgelastet ist.

Management von Schönheitsreparaturen, Mängeln der Mietsache, laufende Instandhaltung und Mieterhöhungen

Nachteil bei Mietwohnungen: Für Mängel der Mietsache haftet bei der Wohnung der Vermieter. Diese Mängel kann der Vermieter nur bedingt beeinflussen, etwa wenn sie durch die Bewohner benachbarter Wohnungen oder durch die nicht sachgemäße Verwaltung verursacht werden. Infolge von Mängeln kann der Mieter einer Mietwohnung die Miete mindern. Der Katalog möglicher Mietminderungsgründe ist entsprechend groß. Für Miet- und Kautionsstreitigkeiten gibt es zahlreiche Ansatzpunkte. Schönheitsreparaturen und laufende Instandhaltung können zwar auf den Mieter abgewälzt werden, sind aber grundsätzlich Sache des Vermieters. Bei Formmängeln in den Mietverträgen sind Reparaturklauseln unwirksam und in der Folge bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Viele Privatvermieter tun sich zudem schwer, gegenüber einem Mieter eine Mieterhöhung durchzusetzen. Wenn Mieten jedoch längere Zeit nicht angepasst werden, werden hier Vermieter durch die fortlaufende Inflation benachteiligt.

Bei einem Pflegeheim handelt es sich um eine Spezialimmobilie. Im Gegensatz zu einer Wohnanlage, bei der in der Regel unterschiedliche Mietparteien die Wohnungen bewohnen, gibt es beim Pflegeheim für alle Appartements den Betreiber als alleinigen Mieter. Zwar haftet auch hier der Vermieter für Mietmängel. Bei Neubauten sind diese jedoch in den ersten 5 Jahren durch die Gewährleistung des Bauträgers abgedeckt. Der Mietvertrag für das Pflegeheim wird zwischen dem Betreiber und dem Bauträger verhandelt, wobei man sich an branchenüblichen Standards und Erfahrungswerten orientiert. Ein Konfliktpotential aus möglicherweise unwirksamen Vertragsklauseln ist faktisch nicht gegeben:

• Schönheitsreparaturen und die laufende Instandhaltung trägt bei einer Pflegeimmobilie üblicherweise der Mieter. In den Verträgen werden jährliche Obergrenzen für diese Aufwendungen festgelegt.
• Für die sachgerechte Wartung der Pflegeimmobilie werden branchenüblich Wartungsverträge abgeschlossen. Dadurch wird sichergestellt, dass nur Fachleute Wartungsarbeiten ausführen.
• Die Miete ist indexiert. Dadurch werden im Zeitablauf automatisch Mieterhöhungen durchgeführt, denn die Entwicklung der Miete ist an die Inflation angepasst.
• Eine Betriebsunterbrechungsversicherung sorgt dafür, dass der Pächter auch dann die Miete zahlen kann, wenn z.B. durch einen Schadensfall eine Station oder ein Pflegeapartment zeitweise nicht genutzt werden kann.

Auf diese Erfolgsfaktoren sollten Sie beim Kauf eines Pflegeappartements achten:

Erfolgsfaktor Pächter

Die Qualität des Pächters einer Pflegeimmobilie ist für den Investitionserfolg bei Pflegeappartements ein wesentliches Merkmal.

Je länger ein Betreiber am Markt tätig ist, desto besser. Überregional tätige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern, die gemeinnützig agieren gelten als sicherer als private Betreiber mit Gewinnerzielungsabsicht.

Hohe Nachfrage nach Pflegeappartements bei überschaubarem Angebot

Aufgrund der langanhaltenden Niedrigzinsphase ist viel Kapital auf dem Markt und viele Anleger suchen nach soliden Anlagemöglichkeiten. Das führte dazu, dass die Nachfrage nach Immobilien mit nachhaltig erzielbaren Renditen in den letzten Jahren massiv angestiegen ist. Wer sich als Anleger nicht rasch für einen Kauf entscheiden kann, muss sich mit Wartelisten und begrenzter Auswahl begnügen. Neubauten sind in der Regel kurz nach Baubeginn am Markt platziert.

Trotzdem entsteht bei einigen Kapitalanlegern der Eindruck, dass es ein Überangebot an Pflegeimmobilien gibt. Das kommt jedoch daher, dass oft mehrere Vertriebsgesellschaften, die eigentlich auf Versicherungen und Investmentfonds spezialisiert sind, inzwischen mit diesen Produkten nur noch wenig Umsatz generieren können und nun die Immobilie als Kapitalanlage vertreiben. Hier wird gern viel verkauft aber nur wenig beraten. Schwierig wird es für Anleger dann, wenn die mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie verknüpften Verträge erläutert werden sollen. Da fehlt es einigen Vertrieblern an dem erforderlichen Knowhow.

Darauf sollten Kapitalanleger achten:

• Achten Sie auf die Kompetenz des Vermittlers: ein solider Immobilienberater bespricht mit Ihnen die Mietverträge und kümmert sich um Ihre Verständnisfragen
• Achten Sie auf die Unabhängigkeit des Beraters: viele Vermittler sind nur einem Anbieter verpflichtet und können z.B. keine Alternativangebote unterbreiten. Darunter leidet häufig die Beratungsqualität.

Schließlich sollte auch der Bauträger über entsprechende Referenzen im Bereich des barrierefreien und altengerechten Bauens verfügen, denn hier müssen Auflagen erfüllt werden, die es im klassischen Wohnungsbau nicht gibt.

Unter Beachtung dieser Faktoren kann man im gegenwärtigen Marktumfeld durchaus in ein Pflegeapartment investieren.

Autoreninfo: Maxi Schwarz ist Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH und berät bundesweit Privatanleger rund um die Immobilie als Kapitalanlage.

Informationen, Angebote und Beratung zu Pflegeimmobilien

Aktuelle Angebote zu Pflegeappartements und weiterführende Beratung finden Sie unter dem nachfolgenden Links:

Pflegeimmobilie kaufen: https://kapitalanlagen.wohnung-jetzt.de/pflegeimmobilien/

Pflegeimmobilie finanzieren: /wohnen/pflegeimmobilie-finanzieren/

Beratung und Orientierungshilfe für Erstkäufer: https://kapitalanlagen.wohnung-jetzt.de/beratung-2/

Die Immobilie als Kapitalanlage: Orientierung und Basiswissen: /wohnen/die-immobilie-als-kapitalanlage-chancen-und-risiken/