Das Pflegeappartement als Kapitalanlage

Pflegeappartement kaufen: Was Pflegeimmobilien als Kapitalanlage bieten

Unser Ratgeber Pflegeappartement als Kapitalanlage informiert Sie umfassend:

  • Der Markt für Pflegeimmobilien: Bedarf, Angebot und Nachfrage
  • Pflegeappartements: Perspektiven für Kapitalanleger
  • Pflegeappartement kaufen: Vor- und Nachteile
  • Besonderheiten von Pflegeimmobilien
  • Erfolgsfaktoren und Beratung zum Kauf eines Pflegeappartements
Senioren sitzen auf einer Bank - Pflegeappartement als Kapitalanlage © pixabay / pensioners-1172274_1920

Seit einigen Jahren gibt es für Kapitalanleger die Möglichkeit, ein Pflegeappartement in einem Seniorenzentrum zu kaufen. Pflegeappartements haben sich inzwischen als Anlageform im Immobilienbereich etabliert. Zwischen einer Wohnung und einem Pflegeappartement gibt es jedoch große Unterschiede. Daher soll Sie dieser Ratgeber dabei unterstützen, das Anlagegut „Pflegeappartement“ besser kennen zu lernen und dabei unterstützen, verschiedene Angebote sachgerecht zu vergleichen und in Bezug auf ihre Rendite-Chancen angemessen zu bewerten.

Mit den nachfolgenden Ausführungen möchten wir Ihnen wichtige Basisinformationen zu dem Markt der Pflegeimmobilien vermitteln und Ihnen Entscheidungshilfen für Ihre persönliche Anlageentscheidung bieten.

Der Markt für Pflegeimmobilien:

Mit dem demographischen Wandel in der Bundesrepublik und dem medizinischen Fortschritt hat sich die Lebenserwartung deutlich erhöht. So liegt die durchschnittliche Lebenserwartung der 40-Jährigen bei über 85 Jahren, bei Neugeborenen ab dem Jahr 2010 sogar bei weit über 90 Jahren. (Quelle: Statistisches Bundesamt)

Man spricht in diesem Zusammenhang von der Überalterung der Gesellschaft. Während noch Anfang der 70er Jahre bei den Altersheimen das durchschnittliche Einzugsalter bei 65 Jahren lag, beträgt es im Jahr 2010 bereits 80 Jahre. Die Hochbetagten benötigen jedoch keine Altenheime, sondern Pflegezentren, in denen spezielle Pflege-und Versorgungskonzepte für Senioren verfügbar sind. Typische Krankheitsbilder wie z.B. eine Altersdemenz erfordern einen besonderen Sicherheitsschirm und spezielle Betreuungsformen.

Der Gesetzgeber hat auf diese Entwicklung reagiert und mit der Heimmindestbauverordnung geregelt, wie ein modernes Pflegezentrum ausgestattet sein muss. Statistisch werden pro 1.000 Einwohner über 65 Jahre je nach Region zwischen 3 und 5 Pflegeapartments benötigt. Auf 1.000 Einwohner über 85 Jahre werden durchschnittlich bereits 560 Pflegeplätze errechnet. Alle Studien sagen einen steigenden Bedarf an stationären Einrichtungen mit einem jährlichen Zubau von bis zu 3.000 Pflegeappartements bundesweit voraus.

Parallel zu dieser Entwicklung hat sich gezeigt, dass bestehende Seniorenheime aus den 80er Jahren und Häuser mit älteren Baujahren nicht auf diesen Wandel vorbereitet sind und daher häufig nicht für einen modernen Betrieb umgerüstet werden können:

  • Moderne Seniorenzentren müssen barrierefrei und behindertengerecht gebaut sein,
  • erhöhte Sicherheitsvorkehrungen im Bereich des Brandschutzes und des Personenschutzes müssen in den Pflege Immobilien installiert werden,
  • Grundrisse, Raumangebot und sanitäre Ausstattung müssen so konzipiert werden, dass ein wirtschaftlicher Pflegebetrieb ermöglicht wird.

Viele ältere Häuser befinden sich im Besitz von Gemeinden und Kommunen. Diese sind jedoch selten in der Lage, die investiven Mittel für einen erforderlichen Ersatzbau aufzubringen, obwohl der Bedarf vorhanden ist.

Daneben haben Gemeinden häufig auch nicht das erforderliche Knowhow mittels Standort- und Marktanalysen den langfristigen Pflegebedarf zu ermitteln und geeignete Betreiber mit soliden Pflegekonzepten zu finden.

Die gesetzliche Ein-Zimmer-Quote, die ab dem Jahr 2019 für Pflegezentren in NRW und Baden-Württemberg eingeführt wird, führt zu einem Wegfall von Mehrbettzimmern in diesen Bundesländern mit der Folge, dass in NRW rd. 2.000 Pflegeplätze wegfallen und in Baden-Württemberg rund 5.000 Plätze. In diesen Bundesländern wird ein zusätzlicher Zubau von Pflegeappartements mit Einbett-Zimmern benötigt.

Welche Perspektiven bieten Pflegeappartements für Kapitalanleger?

Die geschilderten Rahmenbedingungen zeigen, dass der Bedarf an Pflegeappartements groß ist und der Markt für Anleger grundsätzlich interessant sein dürfte. Als Anbieter treten Bauträger und Projektentwickler auf, die moderne Pflegeheime häufig in Zusammenarbeit mit Betreibern konzipieren und errichten. Manche Gemeinden weisen speziell für Pflegeheime entsprechendes Bauland aus. Vielfach werden neue Häuser auch als Ersatzbau für bestehende Einrichtungen gebaut. Altenheime aus den 70er Jahren machen Platz für moderne Pflegezentren mit bedarfsgerecht konzipierten Pflegeapartments.

Konzept Pflegeimmobilie

Pächter, die auf den Betrieb einer Pflegeeinrichtung spezialisiert sind, mieten ein neues Pflegezentrum inklusive aller Pflegeappartements in der Regel für mindestens 20 Jahre an. Diese Seniorenzentren werden dann wie Wohnanlagen in Teileigentum aufgeteilt. Dadurch können Kapitalanleger einzelne Pflegeappartements kaufen.

Aktuell entwickelt sich ein deutschlandweiter Zweitmarkt für Pflegeimmobilien. So kann man als Anleger ein Pflegeappartement auch über spezialisierte Makler und Marktplätze bei Bedarf wieder verkaufen. Noch kann man keine fundierten Prognosen aus vorhandenen Marktdaten ziehen, die es erlauben, über Wiederverkaufspreise von Pflegeapartments fundierte Aussagen zu treffen. Es dürfte jedoch nur noch eine Frage der Zeit sein, bis auch für dieses Marktsegment solide Prognosen über die zukünftige Preisentwicklung von Pflegeappartements erstellt werden.

Die Rendite eines Pflegeappartements liegt jährlich zwischen circa 3 Prozent bis 4,5 Prozent, im Neubausegment teilweise etwas niedriger. Da die Mieten für Pflegeheime stabil und von der Konjunktur unabhängig sind, können diese Werte als langfristig und nachhaltig erzielbar angesetzt werden.

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Pflegeapartment kaufen: Vor- und Nachteile für Anleger

Für Privatanleger bietet ein Pflegeapartment viele Vorteile gegenüber klassischen Mietwohnungen:

  • Da alle Pflegeappartements langfristig an einen Generalmieter verpachtet sind, sind Mietausfälle wegen Mieterwechsel oder Leerstand, Streitigkeiten wegen Schönheitsreparaturen und Mieterhöhungen ausgeschlossen. Beschränkungen durch Mietpreisbremsen oder Gefahren durch Mietnomaden sind hier nicht gegeben.
  • Geringe Nebenkostenbelastungen und vertraglich fest vereinbarte Mieterhöhungen sichern Privatanleger langfristig gegen eine steigende Inflation ab.
  • Weitere Vorteile liegen für die Käufer in der Transparenz und in der gegenüber anderen Anlagekonzepten vergleichsweise verständlichen Vertragsgestaltung. Die Pachtverträge sind bereits auf 20 bis 30 Jahre fest vereinbart und nach branchenüblichen Standards ausverhandelt worden. Das Konfliktpotential von Mietstreitigkeiten ist vergleichsweise gering.

Auf welche Nachteile muss man gefasst sein?

Nachteile sind dann zu erwarten, wenn ein Haus überdimensioniert gebaut wurde und wenn dadurch Pächter in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten.

Da ein Selbstbezug eines Pflegeappartements durch den Käufer nicht planbar und auch nur im Bedarfsfall erwünscht ist, wird den Käufern von Pflegeimmobilien oft über sogenannte bevorzugte Belegungsrechte ein rascherer Zugriff auf einen Pflegeplatz zugesichert. In der Belegungspraxis muss ein stationärer Pflegeplatz bei knappem Angebot jedoch vorrangig nach medizinischer Dringlichkeit vergeben werden. Inwiefern sich die zugesicherten bevorzugten Belegungsrechte für Käufer als ein weiterer Vorteil erweisen werden, kann daher heute noch nicht beurteilt werden.

Deutschlandweit gibt es nur wenige Bauträger, die sich auf den Bau von Pflegeimmobilien und damit auf die Errichtung von barrierefreien und behindertengerechten Gebäuden spezialisiert haben. Auf der Pächterseite findet man neben großen bundesweit agierenden Pflegekonzernen auch Wohlfahrtsverbände und viele regionale Betreibergesellschaften.

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Besonderheiten von Pflegeimmobilien

Das Marktumfeld für Seniorenimmobilien ist mit dem klassischen Wohnungsmarkt durchaus vergleichbar: der Markt wächst und der Bedarf steigt. An vielen Standorten werden in den nächsten Jahren Ersatzinvestitionen für nicht mehr sanierungsfähige Altersheime erforderlich.

Pflegezentren erfordern jedoch einige Besonderheiten, die so nicht für Wohnanlagen gelten. Das fängt bei der Wahl des Grundstücks an und reicht über die Bauweise bis hin zur Nutzung. Wer ein Pflegeapartment kauft, erwirbt eine Spezialimmobilie. Wo die wesentlichen Unterschiede zu einer klassischen Wohnung liegen, haben wir nachfolgend aufgeführt:

Mietvertrag einer Pflegeimmobilie

Bei der vermieteten Wohnung besteht ein Mietvertrag mit einer Privatperson. Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrecht, wonach der Mieter einen hohen Schutz genießt. Der Verwaltungsaufwand einer vermieteten Wohnung ist nicht unerheblich: Jährlich muss eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden, bei Auszug muss die Wohnung abgenommen und die Kaution abgerechnet werden.

Beim Pflegeappartement besteht ein Mietvertrag mit einem Betreiber. Auf diesen Mietvertrag findet das Gewerbemietrecht Anwendung, das hinsichtlich Haftung und Pflichten des Vermieters deutlich mehr Gestaltungsmöglichkeiten für den Vermieter bietet. Der Mietvertrag wird für mindestens 20 Jahre abgeschlossen. In dieser Zeit ist kein Mieterwechsel vorgesehen und daher auch kein Mietausfall durch Mieterwechsel. Betriebskostenabrechnungen muss ein Käufer nicht erstellen, da der Betreiber direkt mit den Versorgern abrechnet. Erst am Ende des Vermietungszeitraumes kann es zum Auszug des Mieters kommen. Häufig besteht jedoch Interesse daran, die Einrichtung weiter zu mieten, insbesondere, wenn das Pflegeheim ausgelastet ist.

Management von Schönheitsreparaturen, Mängeln der Mietsache, laufende Instandhaltung und Mieterhöhungen

Nachteil bei Mietwohnungen: Für Mängel der Mietsache haftet bei der Wohnung der Vermieter. Diese Mängel kann der Vermieter nur bedingt beeinflussen, etwa wenn sie durch die Bewohner benachbarter Wohnungen oder durch die nicht sachgemäße Verwaltung verursacht werden. Infolge von Mängeln kann der Mieter einer Mietwohnung die Miete mindern. Der Katalog möglicher Mietminderungsgründe ist entsprechend groß. Für Miet- und Kautionsstreitigkeiten gibt es zahlreiche Ansatzpunkte. Schönheitsreparaturen und laufende Instandhaltung können zwar auf den Mieter abgewälzt werden, sind aber grundsätzlich Sache des Vermieters. Bei Formmängeln in den Mietverträgen sind Reparaturklauseln unwirksam und in der Folge bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Viele Privatvermieter tun sich zudem schwer, gegenüber einem Mieter eine Mieterhöhung durchzusetzen. Wenn Mieten jedoch längere Zeit nicht angepasst werden, werden hier Vermieter durch die fortlaufende Inflation benachteiligt.

Bei einem Pflegeheim handelt es sich um eine Spezialimmobilie. Im Gegensatz zu einer Wohnanlage, bei der in der Regel unterschiedliche Mietparteien die Wohnungen bewohnen, gibt es beim Pflegeheim für alle Appartements den Betreiber als alleinigen Mieter. Zwar haftet auch hier der Vermieter für Mietmängel. Bei Neubauten sind diese jedoch in den ersten 5 Jahren durch die Gewährleistung des Bauträgers abgedeckt. Der Mietvertrag für das Pflegeheim wird zwischen dem Betreiber und dem Bauträger verhandelt, wobei man sich an branchenüblichen Standards und Erfahrungswerten orientiert. Ein Konfliktpotential aus möglicherweise unwirksamen Vertragsklauseln faktisch nicht gegeben:

  • Schönheitsreparaturen und die laufende Instandhaltung trägt bei einer Pflegeimmobilie üblicherweise der Mieter. In den Verträgen werden jährliche Obergrenzen für diese Aufwendungen festgelegt.
  • Für die Sachgerechte Wartung der Pflegeimmobilie werden branchenüblich Wartungsverträge abgeschlossen. Dadurch wird sichergestellt, dass nur Fachleute Wartungsarbeiten ausführen.
  • Die Miete ist indexiert. Dadurch werden im Zeitablauf automatisch Mieterhöhungen durchgeführt, da die Entwicklung der Miete an die Inflation angepasst ist.
  • Eine Betriebsunterbrechungsversicherung sorgt dafür, dass der Pächter auch dann die Miete zahlen kann, wenn z.B. durch einen Schadensfall das Pflegeapartment zeitweise nicht genutzt werden kann.

Für die Altersabsicherung kann der Kauf eines Pflegeappartements durchaus sinnvoll sein. Der Anleger muss sich nicht um die Mieter- und Immobilienverwaltung kümmern. Ein Mieterwechsel ist während der langen Mietdauer ebenfalls nicht vorgesehen.

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Pflegeappartement Ansicht

Auf diese Erfolgsfaktoren sollten Sie beim Kauf eines Pflegeappartements achten:

Erfolgsfaktor Pächter

Die Qualität des Pächters einer Pflegeimmobilie ist für den Investitionserfolg bei Pflegeappartements ein wesentliches Merkmal.

Unser Tipp für Sie:
Fragen Sie nach Referenzen des Betreibers. Wie lange ist der Betreiber bereits am Markt? Handelt es sich um einen Betreiber, der mit Gewinnerzielungsabsicht handelt, oder um einen gemeinnützigen Betreiber? Grundsätzlich verfügen gemeinnützige Betreiber zwar über eine höhere Akzeptanz bei der Bevölkerung, da der soziale Gedanke bei Pflegeheimen im Vordergrund stehen sollte. Allerdings sind viele gemeinnützige Betreiber auf Spenden und Zuschüsse angewiesen. Gerade bei gemeinnützigen Pächtern sind Bonitätsauskünfte zu empfehlen. Kritisch sollte man kleine Betreiberfirmen sehen, die speziell für das Heim gegründet wurden oder die gesellschaftlich mit dem Bauträger verflochten sind.

Je länger ein Betreiber am Markt tätig ist, desto besser. Überregional tätige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern, die gemeinnützig agieren gelten als sicherer als private Betreiber mit Gewinnerzielungsabsicht.

Hohe Nachfrage nach Pflegeappartements bei überschaubarem Angebot

Aufgrund der langanhaltenden Niedrigzinsphase ist viel Kapital auf dem Markt, dass nach soliden Anlagemöglichkeiten sucht. Das führte dazu, dass die Nachfrage nach Immobilien mit nachhaltig erzielbaren Renditen in den letzten Jahren massiv angestiegen ist. Wer sich als Anleger nicht rasch für eine Reservierung entscheiden kann, muss sich mit Wartelisten und begrenzter Auswahl begnügen. Neubauten sind in der Regel kurz nach Baubeginn am Markt platziert.

Trotzdem entsteht bei einigen Kapitalanlegern der Eindruck, dass es ein Überangebot an Pflegeimmobilien gibt. Das kommt jedoch daher, dass viele Vertriebe, die eigentlich auf Versicherungen und Investmentfonds spezialisiert sind, inzwischen mit diesen Produkten nur noch wenig Umsatz generieren können und alternative Vertriebsmöglichkeiten suchen. So ist es branchenweit keine Seltenheit, wenn eine Pflegeimmobilie über mehrere tausend Vermittler bundesweit angepriesen wird, mit unangenehmen Folgen für Kapitalanleger, seriöse Vermittler und für den Ruf der Immobilienbranche.

Darauf sollten Kapitalanleger achten:

  • Achten Sie auf die Kompetenz des Vermittlers: ein solider Immobilienberater bespricht mit Ihnen die Mietverträge und kümmert sich um Ihre Verständnisfragen
  • Achten Sie auf die Unabhängigkeit des Beraters: viele Vermittler sind nur einem Anbieter verpflichtet und können z.B. keine Alternativangebote unterbreiten. Darunter leidet häufig die Beratungsqualität.

Schließlich sollte auch der Bauträger über entsprechende Referenzen im Bereich des barrierefreien und altengerechten Bauens verfügen, denn hier müssen Auflagen erfüllt werden, die es im klassischen Wohnungsbau nicht gibt.

Unter Beachtung dieser Faktoren kann man im gegenwärtigen Marktumfeld durchaus in ein Pflegeapartment investieren.

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Informationen, Angebote und Beratung zu Pflegeimmobilien

Aktuelle Angebote zu Pflegeappartements und weiterführende Beratung finden Sie unter dem nachfolgenden Links:

Pflegeimmobilie kaufen: https://kapitalanlagen.wohnung-jetzt.de/pflegeimmobilien/

Pflegeimmobilie finanzieren: https://www.wohnung-jetzt.de/wohnen/pflegeimmobilie-finanzieren/

Beratung und Orientierungshilfe für Erstkäufer: https://kapitalanlagen.wohnung-jetzt.de/beratung-2/

Die Immobilie als Kapitalanlage: Orientierung und Basiswissen: https://www.wohnung-jetzt.de/wohnen/die-immobilie-als-kapitalanlage-chancen-und-risiken/

Pflegeappartement als Kapitalanlage

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