Pflegeimmobilien

Pflegeimmobilie: überregionale Angebote und Tipps für Kapitalanleger

Bevor Sie eine Pflegeimmobilie kaufen, machen wir Sie schlau mit Informationen und Tipps rund um die Pflegeimmobilie:

  • Pflegeimmobilie – was ist das?
  • Das macht Pflegeimmobilien für Kapitalanleger attraktiv
  • Das sollten Anleger beim Kauf einer Pflegeimmobilie wissen
  • Bundesweite Angebote und unabhängige Beratung
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Beispiel einer Pflegeimmobilie

Pflegeimmobilie – Was ist das?

Noch in den 1970er Jahren kannte man keine Pflegezentren – man sprach von Altersheimen. Doch Altersheime haben mit modernen Pflegeimmobilien kaum noch Gemeinsamkeiten. Das sind die Gründe:

  • Früher war man im Alter von 65 Jahren „alt“. Rein statistisch lag das durchschnittliche Einzugsalter von Bewohnern eines Altenheimes bei 65 Jahren. Das kann man sich heute nicht mehr vorstellen. Bessere Ernährungsgewohnheiten und der medizinische Fortschritt haben maßgeblich dazu beigetragen, dass man im Alter von 65 Jahren noch mitten im Leben steht.
  • Wer heute in ein Seniorenzentrum einzieht, ist beim Einzug bereits durchschnittlich über 80 Jahre alt. Häufig liegt dann auch ein Pflegegrad vor.

Eine Pflegeimmobilie wird heutzutage für die dauerhafte Unterbringung von hochbetagten Menschen benötigt. Deren Bewegungsradius ist stark eingeschränkt. Häufig nutzen hochbetagte Senioren Geh- und Orientierungshilfen. Auch die Krankheitsbilder sind im hohen Alter verschieden. Man kennt inzwischen über fünfzig verschiedene Ausprägungen der sogenannten Altersdemenz. Diese Krankheit wird zunehmend erforscht. Spezielle Pflegekonzepte für hochbetagte Menschen sind das Ergebnis dieser Forschungstätigkeiten. Sie werden vorrangig in Pflegeheimen angeboten.

Diverse Gesetze, wie zum Beispiel das Sozialgesetzbuch und die Heimmindestbauverordnung regeln, wie Pflegeimmobilien bedarfsgerecht zu bauen sind:

  • Eine Pflegeimmobilie muss rollstuhlgerecht, also barrierefrei zugänglich sein,
  • Pflegeimmobilien müssen besondere Sicherheitsvorkehrungen erfüllen, denn pflegebedürftige Senioren sind besonders schutzbedürftig,
  • Die technische Ausstattung einer Pflegeimmobilie beinhaltet automatische Türen, behindertengerechte Fahrstühle, Notrufsystem, Patiententelefon und einiges mehr.

 

 
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Bundesweiter Bedarf an Pflegeimmobilien

Nicht nur der pflegerische Bedarf der Bewohner, auch der Bedarf an Pflegeimmobilien wird bundesweit über verschiedene Institute fortlaufend ermittelt: Auf 1.000 Einwohner über 85 Jahre werden rechnerisch rund 560 Pflegeplätze benötigt. Davon sind circa ein Drittel der Pflegeplätze im stationären Bereich, also in einem Pflegeheim erforderlich. Auch wenn die Bedarfsprognosen unterschiedlich hoch ausfallen, gilt es als sicher, dass bis zum Jahr 2030 ein jährlicher Zubau von bis zu 3.000 Pflegeappartements bundesweit benötigt wird.
(Quellen: Statistisches Bundesamt, Iwd Informationsdienst Wissenschaft, Pflegemarkt.com und andere)

Das macht Pflegeimmobilien für Kapitalanleger attraktiv:

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind in Deutschland im Markt der Pflegeimmobilien für Kapitalanleger ausgesprochen attraktiv:

  • Die Zahl der Hochbetagten Einwohner steigt kontinuierlich an und damit wächst parallel auch der Bedarf für stationäre Pflegeeinrichtungen.
  • Die Belegung von Pflegeimmobilien ist unabhängig von der konjunkturellen Lage.
  • Pflegekassen übernehmen bis zu 30% der Unterbringungskosten, da jeder Einwohner in Deutschland pflichtversichert ist, werden die Kosten anteilig und in Abhängigkeit vom vorliegenden Pflegegrad des Pflegebedürftigen von der Kasse übernommen. Das trägt zu einer hohen bundesweiten Transparenz bei den Unterbringungskosten bei. Die Inhaber von Pflegeimmobilien können mit langfristig stabilen Mieten rechnen. Denn die Mietsicherheit bei Pflegeimmobilien ist bedingt durch die gesetzlichen Rahmenbedingungen besonders hoch im Vergleich zu anderen Immobilien.
  • Ein nicht zu unterschätzender Vorteil besteht für Anleger darin, dass Pflegeimmobilien verwaltungsarm sind. Der Pächter einer Pflegeimmobilie mietet das Haus von vorneherein auf mindestens 20 Jahre an. Während dieser Zeit sind Mietausfälle wegen Mieterwechsel oder Leerstand nicht vorgesehen. Probleme, wie man sie von der Vermietung einer Wohnung kennt, sind hier faktisch nicht gegeben. So müssen Käufer einer Pflegeimmobilie keine Betriebskosten abrechnen, keine Mietkautionen verwalten und Probleme mit Mietnomaden kennen Pflegeimmobilien auch nicht.

Das sollten Anleger beim Kauf einer Pflegeimmobilie wissen:

Wer sich bisher mit Wohnungen befasst hat, wird einige Unterschiede zu einer Pflegeimmobilie feststellen:

  • Pflegeimmobilien sind eher mit Hotelappartements als mit Wohnungen vergleichbar
  • Ein klassisches Pflegeappartement hat im Gegensatz zu einer Wohnung keine Küche und keinen separaten Schlafraum. Denn für die Bewohner dient das Appartement als Rückzugsort. Außerhalb des Zimmers sind Aufenthaltsräume, Gärten und Gemeinschaftsterrassen sowie das hauseigene Restaurant mit Speisesaal für den Aufenthalt der Bewohner vorgesehen. Auch einen Balkon benötigt ein Pflegezimmer nicht. Dagegen kann eine Pflegeimmobilie ohne Aufenthaltsräume, behindertentaugliche Pflegebäder und Räumlichkeiten für das Personal auch nicht funktionieren. Diese betriebsbedingten erforderlichen Nebenflächen kauft man als Käufer einer Pflegeimmobilie anteilig mit: Die Wohnfläche eines Pflegeappartements beträgt circa 20 qm, die anteilige Nutzfläche liegt meist zwischen 30qm und 40qm und wird zur mietrelevanten Fläche einer Pflegeimmobilie gerechnet.
  • Die Herstellungskosten sind bei Pflegeimmobilien im Gegensatz zu klassischen Wohnimmobilien auf die mietrelevanten Flächen anzusetzen.
  • Ein weiterer großer Unterschied liegt in der Ausgestaltung der Mietverträge. Bei einer Pflegeimmobilie ist der Mieter ein Pflegebetrieb. Für Unternehmen gelten weitaus weniger strenge Vertragsregeln als für Privatpersonen als Mieter. Das macht sich in der Ausgestaltung der Pachtverträge für die Pflegeimmobilien bemerkbar. Der Mietvertrag für eine Pflegeimmobilie wird für sehr lange Vertragslaufzeiten vereinbart. 20 Jahre und mehr sind dabei branchenüblich. Während dieser Mietdauer ist eine Kündigung durch den Mieter nicht vorgesehen. Für Anleger mit einem langfristigen Anlagehorizont ist das vorteilhaft.

Manche Kapitalanleger vergleichen die Preise von Pflegeimmobilien mit Wohnimmobilien. Das ist aus den genannten Gründen falsch und kommt einem Vergleich von Äpfeln mit Birnen gleich. Die vermietbare Fläche einer Pflegeimmobilie ist anders aufgeteilt als die Wohnfläche einer Wohnung. Auch hinsichtlich Bauausführung, Ausstattungsmerkmalen und Konzept gibt es kaum Gemeinsamkeiten. So bewirken die behördlichen Auflagen, dass die Herstellungskosten von Pflegeimmobilien tendenziell bis zu 30% höher sind als bei klassischen Wohnanlagen.

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Innenansicht einer Pflegeimmobilie

Wichtige Erfolgsfaktoren einer Pflegeimmobilie sind Standort und Betreiber

Bei einer Wohnung sollte man auf die Lage, Lage und die Lage achten, so werden Immobilienprofis häufig zitiert. Doch worauf kommt es bei einer Pflegeimmobilie an?

Der Standort:

Die Pflegeimmobilie muss bedarfsgerecht auf den Standort konzipiert sein. In großen Städten mit über 100.000 Einwohnern machen große Häuser Sinn, da dort ein kostendeckender Betrieb für Häuser mit 80 Betten bis ca. 130 Betten besser funktioniert als für kleine Häuser.

Dennoch haben gerade kleine Häuser in ländlichen Regionen durchaus ihre Daseinsberechtigung, wenn sie ebenfalls bedarfsgerecht auf ihr Einzugsgebiet konzipiert sind. Sie werden oft von kleineren Betrieben geführt, die jedoch regional fest verwurzelt sind. Auch gemeinnützige Gesellschaften ohne Gewinnerzielungsabsicht können kleinere Häuser sehr erfolgreich bewirtschaften.

Die Lage sollte nicht zu ruhig sein. Kindergärten oder befahrene Straßen in der Nachbarschaft sind für die Bewohner besser, als eine langweilige Grünfläche am Stadtrand. Eine gute Anbindung an den örtlichen Nah- und Fernverkehr ist dagegen von großer Bedeutung, da die Häuser gut für Angehörige und das Pflegepersonal erreichbar sein sollten.

Der Betreiber:

Da die Pflegeimmobilien von einem Betreiber komplett angemietet werden, ist die Betreiberqualität ein wichtiges Erfolgskriterium. Man sollte auf langjährig erfahrene und solide Unternehmen achten. Eine kleine GmbH ist, auch wenn sie gut geführt ist, wirtschaftlich schwächer als ein mittelständisch geprägtes Unternehmen, welches mehrere Pflegeheime betreibt. Anleger sollten sich die Bilanzen der Gesellschaften ansehen und im Bedarfsfall Bonitätsauskünfte zu den Pflegeheimbetreibern einholen.

Die Beratung:

Bei einer Pflegeimmobilie handelt es sich um eine Konzeptimmobilie. Daran ist ein umfangreiches Vertragswerk geknüpft, welches von Fachleuten aus der Pflegebranche ausgestaltet wurde. Dieses Vertragswerk ist komplex und muss Kapitalanlegern sachgerecht erläutert werden. Wenn Verkäufer jedoch zu einer raschen Kaufentscheidung drängen, dann ist Vorsicht geboten. Denn der Markt der Pflegeimmobilien ist aktuell ein Verkäufer-Markt: Es gibt bundesweit wenig Angebote, jedoch viele Vertriebe, die mangels anderer Alternativen zunehmend das Segment der Pflegeimmobilie in ihren Vertriebsfokus rücken.

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