Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als dauerhafte Kreditsicherheit zubilligt. Er ist bewusst vorsichtiger als der Verkehrswert: Während dieser die Marktlage eines Stichtags abbildet, soll der Beleihungswert auch dann noch tragen, wenn der Markt einbricht. Spekulative Elemente bleiben außen vor.
Geregelt ist er in § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) und, im Detail, in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Das früher maßgebliche Hypothekenbankgesetz (HBG) wurde am 19. Juli 2005 aufgehoben — Quellen, die sich darauf berufen, sind über zwei Jahrzehnte alt.
Drei Werte, die regelmäßig verwechselt werden:
- Kaufpreis — was gezahlt wird.
- Verkehrswert — was am Stichtag marktüblich zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).
- Beleihungswert — was die Bank dauerhaft für sicher hält. Er liegt typischerweise etwa 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert.
Auf den Beleihungswert wird die Beleihungsgrenze angewandt — der Anteil, bis zu dem beliehen wird. Für die Deckung von Pfandbriefen schreibt § 14 PfandBG dafür 60 Prozent vor; im normalen Immobilienkredit liegen die Grenzen je nach Institut und Darlehensart höher.
Was das für Käufer bedeutet: Setzt die Bank den Beleihungswert niedriger an als den Kaufpreis, klafft eine Lücke, die aus Eigenkapital zu schließen ist — oder der Zins steigt, weil der Kredit in einen risikoreicheren Bereich rutscht. Deshalb ist ein Kaufpreis über dem Beleihungswert kein Formfehler, sondern eine Finanzierungslücke. Wer knapp kalkuliert, sollte danach fragen, bevor er unterschreibt.