Kaufpreis 1 €
Zimmer 3
97845 Neustadt a. Main
Größe 92 m2
Objektdaten
Veröffentlicht am: 23. August 2025
Kommission: keine Provision, courtagefrei
Badezimmer: 1
Schlafzimmer: 2
Etage: 2
Baujahr: 2000
Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor
Objektbeschreibung
Sie suchen das Besondere? Diese charmante Dachgeschosswohnung ist ein echtes Unikat – in jeder Hinsicht. Wohnen wie im Urlaub, aber jeden Tag. Ob als Rückzugsort vom Großstadttrubel, gemütliches Familiennest oder stilvolles Anlageobjekt - ob zur Vollvermietung oder optimal geeignet für die Vermietung an Feriengäste (z. B. AirBnB). Die Wohnfläche beträgt 92 m² nach WoFlV. Die gesamte Grundfläche (inkl. aller Flächen unter Dachschrägen, Abstellräume etc.) beträgt 102 m². Lage & Ausblick Während Sie in Ihrer modernen Küche kochen, beobachten Sie die Lastkähne, wie sie gemächlich dem Horizont entgegenziehen! Die Wohnung befindet sich im obersten Geschoss eines massiv gebauten 3-Parteien-Hauses (Baujahr 2000, umfassend und hochwertig saniert 2022-2025). Der Mainuferweg ist nur einen Steinwurf entfernt – perfekt für Stand-up-Paddling, Fahrradtouren oder entspannte Spaziergänge. Raumaufteilung & Ausstattung Der durchdachte Grundriss bietet Ihnen einen großzügigen, offenen Wohn-Ess-Kochbereich mit viel Licht und Charme. Zwei ruhige Schlafzimmer – darunter ein komplett ausgestattetes Kinderzimmer mit Stockbett – sowie ein modernes Bad mit großer Wohlfühlbadewanne und separater Dusche bieten Komfort für jede Lebenssituation. Ein geräumiger Technik- und Abstellraum ergänzt die Wohnfläche praktisch und funktional. Die Wohnung befindet sich im Dachgeschoss (2. OG) – nicht barrierefrei. Ein paar Stufen lohnen sich aber: Sie werden täglich mit Ruhe, Licht und herrlichem Blick auf den Main und ins Grüne belohnt. Außenbereiche & Freizeitwert Zwar gibt es (noch) keinen Balkon, dafür aber einen großen Gemeinschaftsgarten mit überdachten Sitzgelegenheiten und privatem Zugang zu einem öffentlichen Spielplatz – ideal für Familien. An zwei Seiten der Wohnung sind bereits Balkontüren vorhanden. Dadurch besteht die Option, auf der Süd- oder Westseite einen Balkon nachträglich anzubauen. Die Umsetzung erfolgt nach Absprache und unter Einhaltung der erforderlichen Genehmigungen sowie Beschlüsse der WEG. Die Region ist ein echtes Eldorado für Outdoor-Fans: Rennradfahrer finden auf dem gut ausgebauten Mainradweg perfekte Bedingungen für ausgedehnte Touren. Mountainbike-Enthusiasten kommen auf den Spessart-Trails voll auf ihre Kosten – abwechslungsreiche Routen mit Natur pur, direkt vor der Haustür. Technik & Komfort Voll möbliert und mit vollständigem Inventar – so gelingt der entspannte Einzug oder die sofortige Vermietung. Flexibel heizen: Gasetagenheizung, Holzofen und eine leistungsstarke Wärmepumpe/Klimaanlage, die die Wohnung selbst an Hochsommertagen in eine kühle Wohlfühloase verwandelt. Sie entscheiden selbst, wie Sie heizen möchten: klassisch mit Gas, modern mit Strom über die Wärmepumpe – oder ganz gemütlich mit dem Holzofen. Dank moderner 3-fach-Verglasung, isoliertem Dach und der hervorragenden Dämmung durch die massive Porenbetonbauweise bleiben die Nebenkosten angenehm niedrig. Moderne Design-Einbauküche mit Thermomix, umfassend ausgestattet mit Geschirr, Gläsern und Küchenutensilien. Komfortausstattung: Smarte Steuerung von Heizung und Klimaanlage via Internet, Waschtrockner, Staubsaugerroboter, elektrisch betriebene und solarunterstützte Dachrollos sowie eine NUKI-fähige Gegensprechanlage, um Feriengästen schlüsselfreien Zugang zu gewähren. DECT 301 Heizungsregler in allen Räumen. Zwei leistungsstarke E-Bikes sowie zwei SUPs sind im Kaufpreis enthalten – vom Garten gelangen Sie mit wenigen Schritten direkt ans Wasser. Garten, Keller, Duschbad, Einbauküche, Kamin, Fliesen Bemerkungen: Zusammenfassung auf einen Blick: •Lage: Dachgeschoss (2. OG) •Wohnfläche nach WoFlV: 92 m² •Zimmer: 3.5 (2 Schlafzimmer + großer Wohn-/Essbereich) •Eigentumswohnung: (Teil einer 3-Parteien-WEG) •Bad: geräumige 13 m² - mit hochwertiger Wohlfühlbadewanne sowie separater Dusche •Baujahr: 2000, umfassend saniert 2022-2025 (Fenster, Böden, Klima, Elektrik, Küche, Bad...) •Heizung/Klimatisierung: Gasetagenheizung, Holzofen sowie eine leistungsstarke Klimaanlage, die im Winter auch als Wärmepumpe genutzt werden kann – heizen mit Strom! •Fenster: 3-fach-Verglasung •Internet: leistungsfähiger Internetanschluss (DSL) •Dämmung: sehr gut (Porenbeton + isoliertes Dach), niedrige Nebenkosten •Keller: großer Gemeinschaftskeller (für Fahrräder etc.) sowie Sandstein-Gewölbekeller •Ausstattung: Voll möbliert inkl. Design-Küche, Küchenutensilien, Bettwaren, Waschtrockner, Staubsaugerroboter •Technik: Siedle Gegensprechanlage (NUKI-ready), solarbetriebene Dachrollos, Smarte Heizungs- und Klimaanlagensteuerung via Internet •Außenbereich: Gemeinschaftsgarten mit überdachten Sitzgelegenheiten & privatem Zugang zum öffentlichen Spielplatz •Parkplatz: Außenstellplätze auf dem Grundstück vorhanden •Freizeit: 2 E-Bikes & 2 SUPs inklusive •Barrierefreiheit: nein – Wohnung ist nicht barrierefrei, Zugang nur über Treppe • Gemeinschaftskonto (WEG) mit Rücklagen für die nächsten Investitionen vorhanden Fazit: Ob Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Investition – diese Wohnung ist "ready-to-go", Sie brauchen nur noch Ihren Rucksack. Stil trifft Substanz – mitten im wunderschönen Spessart. Das Mainufer und der traumhafte Ausblick warten schon auf Sie!Zusätzliche Informationen
Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas
Besonderheit & Verkauf:
Dieses Objekt ist so besonders, dass es in dieser Form kaum ein zweites Mal zu finden ist. Wer hier einzieht, bekommt nicht nur vier Wände mit Dach – sondern ein maßgeschneidertes Lebensgefühl: entspannt, entschleunigt, naturnah. Ideal zum Einziehen & Durchatmen oder als renditestarke Ferienvermietung.
Momentan dient die Wohnung nur der gelegentlichen Nutzung durch den Eigentümer; eine Übernahme ist nach Vereinbarung flexibel möglich.
Der Verkauf erfolgt ausschließlich inklusive Inventar– das bringt nicht nur Komfort, sondern auch potenzielle steuerliche Vorteile (Grunderwerbsteuerreduktion durch separate Inventarliste).
Preis auf Anfrage / VB
Bei ernsthaftem Interesse melden Sie sich bitte mit vollständigen Kontaktdaten:
- vollständiger Name
- vollständige Wohnadresse
- Telefonnummer
- E-Mail
- gewünschte Nutzungsart der Wohnung
Wir bitten um Verständnis, dass wir nur Anfragen mit vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Diskretion, Seriosität und echtes Interesse sind erwünscht.
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Makleranfragen zur Vermittlung qualifizierter Interessenten sind willkommen. Bitte beachten Sie: Es wird kein Makler-Alleinauftrag erteilt. Grundlage ist ein von uns formulierter, nicht-exklusiver Provisionsvertrag, der ausschließlich im Erfolgsfall (nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags) wirksam wird.
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Häufig gestellte Fragen (wird laufend aktualisiert):
1. Ist es eine Nichtraucherwohnung?
Ja, die Wohnung ist bisher rauchfrei geblieben. Das macht die Räume frisch, gepflegt und sofort bezugsbereit.
2. Wurden bisher Tiere in der Wohnung gehalten?
Nein
3. Existiert ein privater Balkon?
Aktuell noch nicht.
Allerdings sind auf zwei Seiten bereits Balkontüren vorhanden, sodass nachträglich ein Balkon (Süd- oder Westseite) angebaut werden kann – vorbehaltlich Genehmigungen und WEG-Beschluss.
4. Gab es in der Vergangenheit Feuchtigkeitsschäden, Schimmel oder andere Mängel?
Nein, keinerlei bekannte Vorschäden
5. Hört man Straßen- oder Schiffslärm?
Nein, durch die neue 3-fach Verglasung hört man bei geschlossenen Fenstern von draußen praktisch nichts
6. Wohnen in dem Haus aktuell Kinder?
Nein
7. Wie ist die Eigentümergemeinschaft (WEG) organisiert?
Das Haus besteht aus nur 3 Parteien. Rücklagen für künftige Investitionen werden über ein gemeinsames WEG-Konto geführt.
8. Ist die Wohnung hellhörig?
Nein, alles ist sehr gut isoliert
9. Ist die Wohnung sofort beziehbar?
Absolut! Sie ist voll möbliert und bis ins Detail ausgestattet – vom hochwertigen Bett über die moderne Einbauküche bis hin zum Waschtrockner und Staubsaugerroboter. Sie brauchen nur Ihren Koffer – und können direkt einziehen oder sofort mit der Vermietung starten.
Alle Angaben in diesem Exposé wurden nach bestem Wissen erstellt, eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit kann jedoch nicht übernommen werden.
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Lagebeschreibung
Willkommen in Erlach am Main, einem charmanten Dörfchen im Herzen des Spessarts – ruhig, ursprünglich, naturnah – und doch nicht ab vom Schuss.
Die zwei nächstgelegenen Städte, Marktheidenfeld und Lohr am Main (jeweils ca. 12.000 Einwohner), sind perfekt erreichbar – mit dem Fahrrad brauchen Sie nur rund 25 Minuten auf dem wunderbar ausgebauten Mainradweg.
Zwei große Arbeitgeber-Cluster (u. a. Bosch, Warema) machen die Region auch beruflich attraktiv.
Einkaufsmöglichkeiten? Der nächste Supermarkt ist in 10 Autominuten erreichbar, zur Autobahn sind es ca. 20 Minuten.
Dafür gibt’s vor Ort Natur vom Feinsten: Frische Luft, idyllische Mainwiesen, Vogelgezwitscher und ein sternenklarer Himmel, wie man ihn anderswo nur noch aus Kindheitserinnerungen kennt.
Der Spessart – Bayerns größtes zusammenhängendes Waldgebiet – liegt direkt vor der Tür und lädt zu ausgedehnten Spaziergängen, Wanderungen oder Fahrradtouren ein.
Wer es kulinarisch reizvoll mag: Direkt im Ort erwarten Sie der Maintalbauernhof, der mit regionaler Küche aufwartet. Ein idyllischer Wanderweg führt vom Main hinauf zum fürstlichen Forsthaus Aurora mit malerischem Biergarten.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Kindergarten, Öffentliche Verkehrsmittel
Kontakt:
Privat vom Eigentümer - privater Anbieter