Kaufpreis 248.000 €
Zimmer 1
22089 Hamburg
Größe 31 m2
Objektdaten
Veröffentlicht am: 23. November 2025
Kommission: keine Provision, courtagefrei
Badezimmer: 1
Schlafzimmer: 1
Etage: 3
Baujahr: 1983
Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor
Objektbeschreibung
Diese helle, attraktive, vollständig modernisierte (auch seniorengerechte) 1-Zimmer-Wohnung mit Fußbodenheizung befindet sich im 3. Obergeschoss eines sehr gepflegten 4-stöckigen Mehrfamilienhauses im beliebten Stadtteil Hamburg-Eilbek. Ein Aufzug sorgt für bequemen Zugang zur Wohnung, zum Keller, zur Tiefgarage sowie zum Waschkeller mit Münzwaschmaschine und Münztrockner. Die Wohnung überzeugt durch ihre zentrale, verkehrstechnisch sehr gut angebundene Lage, einen großzügigen, teilüberdachten Süd-Ost-Balkon mit Abstellraum sowie einen Tiefgaragenstellplatz, der separat vermietbar ist. Ebenfalls als Lagerraum separat vermietbar ist ein nicht einsehbarer, voll ummauerter, ca. 4 m² großer Lagererraum im Keller mit eigener Tür - direkt gegenüber vom Aufzug. Die Vergleichsmieten gehören zu den höchsten in Hamburg. Aufgrund der vollständigen Modernisierung gelten bei der Neuvermietung zudem die Beschränkungen der Mietpreisbremse nicht. Der Verwaltungsbeirat leistet hervorragende Arbeit für die Anlage sowie für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung Balkon, Garten, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Fliesen Bemerkungen: + 1-Zimmer-Wohnung, 31m² + breite, helle Fensterfront + großzügiger, teilüberdachter Süd-Ost-Balkon, ca 1,55 x 3,65 Meter, mit abgetrennter Abseite ca 1,55 x 0,85 Meter + offener Küchenbereich, neue Küche vorbereitet + neues Badezimmer mit Duschbad + Heißwasser mit neuem Durchlauferhitzer + Elektrik der gesamten Wohnung neu + neue hochwertige Innentüren + neuer, besonders hochwertiger Vinyl-Fußboden + Fußbodenheizung (durch Mittellage der Wohnung extrem geringe Verbrauchskosten) + separater Lagerraum im Keller, ca. 4 m², ummauert, mit eigener Zugangstür. Durch zwei innen liegende Heizungsrohre ist der Raum ganzjährig warm und absolut trocken. + Tiefgaragenstellplatz im Haus + Münzwaschkeller im Haus + Aufzug (zur Haustür, zur Tiefgarage, zum Lagerraum und zum Waschkeller) + großzügige Gartenanlage hinter dem HausEnergieträger: Öl
Wirtschaftliche Überlegungen:
+ Verkauf ohne Makler - die Wohnung wird direkt vom Eigentümer verkauft
+ Wohnung steht leer und ist nicht vermietet
+ neue Küche vorgeplant, alle Anschlüsse für den Einbau nach Ihren Vorstellungen vorbereitet
+ Keine Mietpreisbremse - wegen vollständiger Modernisierung gelten die Regelungen der Mietpreisbremse bei Neuvermietung nicht
+ Attraktive zusätzliche Miet-Mehreinnahmen durch möblierte Vermietung sind möglich
+ Hohe Vergleichsmiete - Mietenspiegel 2023 (gültig voraussichtlich bis 2027) macht für das Baujahr 1982 keine Angabe in Spalte L. Wegen Objektzustand und Wohnungsmodernisierung erscheint als Vergleich Spalte O anwendbar: 13,55 - 21,17 € Nettokaltmiete pro m²
+ Keller-Lagerraum 4 m² im Kaufpreis enthalten - separat vermietbar (ca 40-50 €)
+ Tiefgaragenstellplatz im Kaufpreis enthalten - separat vermietbar (80-100 € üblich)
+ Hausgeld - 302,25 € pro Monat
+ Grundsteuer - neu seit 2025: 48,82 € im Quartal
+ Minimaler Heizungsverbrauch - wegen Fußbodenheizung, Innenlage und Isolier-Verglasung
+ Satellitenschüssel auf dem Balkon möglich
Die Verkehrswerte für modernisierte / neue Wohnungen in der Nachbarschaft liegen bis über 9.000 €/m². Für die Wohnung erwarte ich (inklusive Tiefgaragenstellplatz und Lagerraum) einen marktgerechten Kaufpreis von 8000 €/m². Scheuen Sie sich trotzdem nicht, gegebenenfalls ein geringeres Gebot abzugeben.
Besichtigung gern nach vorheriger Terminvereinbarung.
Notartermin erst nach schriftlicher Finanzierungszusage eines Kreditinstituts.
Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!
ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.
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Lagebeschreibung
Die Wohnung liegt im beliebten Stadtteil Eilbek, zentral und verkehrsgünstig östlich der Hamburger Alster, 250 Meter zur U1 “Ritterstraße”, 4 Stationen bis zur Hamburger Innenstadt. Der Bus zum Einkaufszentrum Wandsbek–Quarree hält vor der Haustür.
Die hauseigene Gartenanlage, die Eilbeker Auen und andere Grünanlagen der Umgebung laden zu Spaziergängen und Erholung ein.
Im Erdgeschoss der Anlage befindet sich ein Minimarkt mit DHL-Post-Filiale mit Sonntagsöffnungszeiten. Ein Eiscafe sowie das Café “Würfel und Zucker” mit rund 3000 Brett-, Gesellschafts- und Kartenspielen
liegen im Nachbargebäude.
Diverse Restaurants, Imbisse, der Breitensportverein TH Eilbeck sowie Arztpraxen befinden sich in unmittelbarer Nähe.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Öffentliche Verkehrsmittel
Kontakt:
Privat von Wolf Zedlitz - privater Anbieter