Werden Zinsen nicht ausgezahlt, sondern dem Kapital zugeschlagen, verzinsen sie sich im Folgejahr mit — das Kapital wächst dadurch nicht linear, sondern exponentiell.
Beispiel: 100 Euro zu 2 % ergeben nach einem Jahr 102 Euro. Im zweiten Jahr werden die vollen 102 Euro verzinst — das ergibt 2,04 statt 2,00 Euro Zins. Der Unterschied wirkt anfangs winzig, über Jahrzehnte wird er dominant: Bei langen Laufzeiten macht der Zinseszins den größten Teil des Endvermögens aus.
In der Immobilienfinanzierung wirkt er in beide Richtungen:
- Beim Annuitätendarlehen arbeitet er für den Kreditnehmer. Weil die Rate gleich bleibt, aber die Restschuld sinkt, wird von Jahr zu Jahr ein größerer Teil der Rate für die Tilgung frei — die Entschuldung beschleunigt sich von selbst.
- Beim Vermögensaufbau lohnt jedes vorgezogene Jahr: Wer früh spart oder tilgt, nutzt mehr Zinseszins-Zyklen.
Die Kehrseite: Auf unbezahlte Schulden wächst der Zinseszins ebenso — ein Dispo oder ein gestundeter Rückstand kann sich schnell auftürmen. Verwandt: Effektivzins, Annuität.