Endlich mietfrei wohnen, das streben viele Mieter an. Unabhängig von Mieterhöhungen zu sein, keine Eigenbedarfskündigung fürchten zu müssen und die Wohnung nach den eigenen Wünschen zu gestalten sind erstrebenswerte Ziele. Wie schafft man es, die passende Wohnung zu finden – und worauf kommt es beim Wohnungskauf an? 5 Punkte, die Wohnungskäufer beachten sollten:
Punkt 1: Preis und Unterhalt – was darf meine Wohnung kosten?
Wer eine Wohnung kauft, sollte sein Kaufbudget sorgfältig bestimmen. Denn zum Kaufpreis müssen weitere Kosten eingeplant werden. Dazu gehören:
- Notargebühren und Kosten für das Amtsgericht,
- Die einmalige Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% bis 6,5% der Kaufpreissumme beträgt.
Das sind jedoch nur die einmaligen Kosten. Wer zukünftig als Eigentümer in der selbstgenutzten Wohnung lebt, muss auch die Betriebskosten tragen, die nur für Eigentümer anfallen, wie die Kosten für die Hausverwaltung und die monatlichen Ansparrücklagen. Diese Nebenkosten zahlt man als Mieter nicht, denn sie zählen zu den nicht umlegbaren Betriebskosten.
Gegenüber einer Mietwohnung ist der Unterhalt einer Eigentumswohnung daher mit Mehrkosten verbunden. Infos über die voraussichtliche Höhe der Nebenkosten kann ein Wohnungskäufer den vergangenen Betriebskostenabrechnungen entnehmen. Der Vorbesitzer sollte diese Unterlagen zur Verfügung stellen können.
Fazit: der Unterhalt einer Eigentumswohnung umfasst auch Kosten für Verwaltung und Ansparrücklagen. Das wird gern übersehen.
Punkt 2: Der Kredit: Welche Kreditkonditionen eignen sich für mich?
Viele Menschen, die eine Wohnung kaufen, tun dies genau einmal in ihrem Leben. Umso wichtiger ist es, eine Kaufentscheidung zu treffen, die langfristig tragfähig ist. Das betrifft nicht nur den Kaufgegenstand, sondern auch den Kreditvertrag. Denn an diesen Vertrag ist man über lange Zeiträume gebunden.
Auch bei der Finanzierung sollten Käufer darauf achten, dass der Kreditvertrag auf Basis einer soliden Kalkulation aufgesetzt wurde. Während einer Darlehenslaufzeit von 10 Jahren oder mehr können sich die persönlichen Verhältnisse des Käufers ändern:
- Was passiert, wenn man auf Grund von Krankheit oder Jobverlust die Raten vorübergehend nicht bezahlen kann?
- Wäre die Wohnung auch tragbar, wenn man berufsbedingt umziehen muss?
Man muss nicht gleich mit dem Schlimmsten rechnen, aber Käufer sollten verschiedene Szenarien durchkalkulieren. Wer sich gedanklich mit möglichen Schieflagen auseinandersetzt, kommt im Fall ihres Eintreffens besser damit klar!
Ebenfalls kann es von Vorteil sein, wenn man bei steigendem Gehalt auch die Tilgung erhöhen kann. Sinnvoll ist es daher, wenn man die Möglichkeit hat, die Konditionen des Kredits im Zeitablauf anpassen zu können. Das betrifft Sondertilgungsmöglichkeiten genauso wie die Möglichkeit, die Tilgung herauf- oder herabsetzen zu können oder eine gewisse Zeit mit der Tilgung komplett aussetzen zu können. Auch eine Splittung des Fremdkapitals auf verschiedene Kredite z.B. mit unterschiedlichen Laufzeiten kann mehr Flexibilität schaffen.
Fazit: je sorgfältiger ein Immobiliendarlehen ausgehandelt wurde desto mehr Handlungsspielräume hat man als Kreditnehmer
Punkt 3: Die Lage: Wo will ich wohnen?
Gute Lagen sind teuer, das weiß heute jeder. Was man sich leisten kann und will, klärt man als Käufer im Vorfeld einer Kaufentscheidung. Man tut sich jedoch leichter mit einer Kaufentscheidung, wenn man sich in Bezug auf die Lage räumlich nicht zu sehr einschränkt.
Denn in Zeiten, in denen die Wohnungsmärkte angespannt sind (also in denen das Angebot ohnehin knapp ist) wird man sonst nichts finden. Wer länger als zwei Jahre nach einer Wohnung sucht, verliert nicht nur Zeit, sondern hat in Bezug auf das am Markt erhältliche Wohnungsangebot möglicherweise die falschen Vorstellungen. Irgendwann rennt man dann nur noch dem Markt hinterher.
Nachbarschaft sollte zusagen
Wer Pech hat, zieht in ein Mehrfamilienhaus, in welchem einige Leute wohnen, mit denen man einfach nicht klarkommt. Vor allem das Thema Lärmbelästigung wird in diesem Zusammenhang immer wieder genannt. Dem kann man bis zu einem gewissen Grad kommunikativ oder technisch entgegenwirken: kommunikativ durch ein klärendes Gespräch und technisch durch eine zusätzliche Innendämmung der Wohnungstüre und der Trennwände zur Nachbarwohnung. Ob ein solches Problem im Vorfeld eines Wohnungskauf erkennbar ist, dürfte sehr unwahrscheinlich sein. Falls möglich, besichtigt man die zu erwerbende Wohnung mehrfach und schaut zu unterschiedlichen Zeiten vorbei. So kann man einen besseren Eindruck von der Nachbarschaft gewinnen.
Fazit: Eine gute Nachbarschaft ist heutzutage Gold wert – das sollte man nicht unterschätzen.
Punkt 4: Der richtige Zeitpunkt – soll ich lieber warten oder jetzt zuschlagen?
Für viele Wohnungskäufer dürfte dieser Punkt aktuell am schwierigsten sein: Steigen die Preise schneller als das verfügbare Budget, dann muss man sein Suchprofil anpassen. Abstriche bei der Wohnungsgröße, des Baujahrs oder beim Standort und der Lage verändern die Suche und ermöglichen es dann, auf passendere Angebote zu stoßen.
Wer Angst hat, jetzt zu kaufen sollte sich aktiv mit dieser Angst auseinandersetzen. Denn Kaufangst bremst enorm. Was ist der Grund dafür? Makler nennen häufig diese Gründe, warum ein Kaufinteressent doch nicht kauft:
- die Befürchtung, die falsche Wohnung zu kaufen oder
- die Befürchtung, zu teuer zu kaufen
- die Befürchtung, etwas zu übersehen
Wer Angst hat, die falsche Wohnung zu kaufen, ist oft allein. Hier können Freunde, ein Makler des Vertrauens oder ein Gutachter für Rat und Klarheit sorgen. Wer sich Unterstützung sucht, tut sich am Ende leichter mit einer Entscheidung.
Wer Angst hat, zu teuer zu kaufen, hofft vielleicht auf eine Entspannung an der Preisfront. Doch was passiert, wenn die Preise fallen und sich das Angebot verknappt? Oder wenn im Gegenzug die Zinsen steigen?
Oft bedingt die Änderung eines Marktfaktors meistens weitere Veränderungen im Markt, die mindestens genauso gravierend sind. Man sollte nicht einseitig auf eine Verbesserung der Rahmenbedingungen hoffen.
Schließlich beruht die Angst, etwas zu übersehen auf Unsicherheit. Dagegen hilft nur eines: sich schlau machen und zwar unabhängig von der Meinung anderer. Fachbücher oder Ratgeber können nützlich sein. Online-Foren wo sich Menschen gegenseitig Rat geben sind auch eine Möglichkeit, die eigene Unsicherheit abzubauen.
Fazit: Der richtige Zeitpunkt ist grundsätzlich dann, wenn die Rechnung aufgeht: Die Wohnung gefällt und man kann es sich leisten – dann sind bereits die zwei wichtigsten Voraussetzungen erfüllt! Abstriche bei der Lage, bei der Größe, beim Umfeld oder bei der Anbindung hat man fast immer zu machen.
Punkt 5: gekauft und dann? Mit dem Einzug kann es dauern
Nach der Unterschrift unter den Kaufvertrag bekommt man nur selten sofort die Schlüssel der Wohnung. Beim Neubau kann es noch 1 bis 2 Jahre dauern, bis die Wohnung bezugsfertig ist. In Zeiten mit Lieferengpässen kann es zu deutlichen Verzögerungen auf den Baustellen kommen.
Auch wer eine Bestandswohnung kauft, muss vor der Schlüsselübergabe noch warten, bis der Kaufpreis fällig ist. Auch das kann noch Wochen dauern. Die Zeit sollte man sinnvoll für Umzugsvorbereitungen nutzen. Wer z.B. neue Möbel anschaffen will nutzt die Zeit zum Einkauf, denn auch hier gibt es oft überraschend lange Lieferfristen. Einige Versorgerverträge müssen gekündigt, neue Verträge abgeschlossen werden. Es empfiehlt sich, mit Checklisten zu arbeiten, das sorgt dafür, dass man keine Kündigungsfristen übersieht und alle Vorgänge im Blick hat.
Fazit: Eine gute Umzugsvorbereitung hilft Kosten zu sparen. Damit sollte man frühzeitig beginnen.
Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de
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