Eigenkapitalrendite richtig berechnen und klug entscheiden

Bei Immobilien als Kapitalanlage ist oft von der hohen Hebelwirkung für den Vermögensaufbau die Rede. Ein Gradmesser für diesen Hebel ist die Eigenkapitalrendite. Doch ist es klug, sich allein auf Renditekennzahlen zu verlassen? Wir rechnen anhand von 2 fiktiven Beispielen die Eigenkapitalrendite und die Objektrendite aus, vergleichen die Ergebnisse und geben Anlegern Tipps zu den Faktoren, die gute Immobilieninvestments beeinflussen:

1. Eigenkapitalrendite versus Objektrendite

Die Eigenkapitalrendite ist eine Kennzahl, die das Verhältnis des Ertrags einer Investition zum eingesetzten Eigenkapital darstellt. Sie ist besonders wichtig für Investoren, um die Profitabilität von Kapitalanlagen wie Immobilien zu bewerten.

 Abgrenzung zur Objektrendite

Während die Objektrendite das Verhältnis des Ertrags zum Gesamtwert des Objekts beschreibt, fokussiert die Eigenkapitalrendite auf den Ertrag in Bezug auf das eingesetzte Eigenkapital. Dies gibt Investoren eine genauere Vorstellung von der Leistung ihres investierten Kapitals.

Für Immobilieninvestoren ist die Eigenkapitalrendite ein entscheidender Faktor, da sie ermöglicht, verschiedene Investitionsmöglichkeiten hinsichtlich ihrer Profitabilität zu vergleichen.

2. Berechnung von Eigenkapitalrendite und Objektrendite

2.1 Formeln und Grundlagen

Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite in Prozent lautet:

((Jahresnettoertrag – laufende Kosten) / Eigenkapital) * 100.

Hierbei sind alle Erträge und Kosten der Immobilie sowie das eingesetzte Eigenkapital zu berücksichtigen.

Um die Objektrendite in Prozent zu berechnen, verwenden wir die Formel:

(Jahresnettoertrag / Kaufpreis) * 100.

Die Objektrendite gibt das Verhältnis des Jahresnettoertrags zum Gesamtkaufpreis der Immobilie an.

2.2. Beispiele: Kauf einer vermieteten Wohnung und eines Mehrfamilienhauses

Wir wenden in zwei fiktiven Beispielen nun die beiden Formeln an. Bei der Betrachtung verzichten wir auf steuerliche Aspekte und um die Berechnung zu vereinfachen setzen wir den Anschaffungspreis an, der die Nebenerwerbskosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Amtsgebühren, sowie mögliche Maklerhonorare) beinhaltet. Während wir bei der vermieteten Wohnung kein Mietausfallwagnis ansetzen, beziehen wir in Beispiel 2 für das Mehrfamilienhaus auch ein kalkulatorisches Mietausfallwagnis in die Rechnung ein:

Beispiel 1: Kauf einer vermieteten Wohnung:

Die Eckdaten in unserem fiktiven Beispiel sind:

Um die Eigenkapitalrendite auszurechnen, benötigen wir zunächst den Jahresnettoertrag:

Jahresnettoertrag: 10.500 – (8.100 + 525 + 315) = 1.560 Euro

Es ergibt sich für die Eigenkapitalrendite: (1.560 Euro / 30.000 Euro) * 100 = 5,2%

Zum Vergleich rechnen wir die Objektrendite für diese Wohnung, hier interessiert uns der Ertrag, den die Wohnung unabhängig von einer Finanzierung abwirft:

Kaufpreis: 300.000 Euro

Jahresnettoertrag hier: 10.500 – ( 535 + 315) = 9.660 Euro

Objektrendite: ( 9.660 Euro / 300.000 Euro) * 100 = 3,22%

Nicht berücksichtigt wird bei beiden Renditekennzahlen die Tilgung. Sie führt während der Darlehenslaufzeit zu einer Verringerung der Eigenkapitalrendite. Sobald die Wohnung abbezahlt ist, sind Eigenkapitalrendite und Objektrendite identisch.

Fazit: die Objektrendite fällt niedriger aus als die Eigenkapitalrendite des Investors. Trotz der niedrigeren Objektrendite ist diese Wohnung für den Anleger grundsätzlich attraktiv.

Für das nächste Beispiel ändern wir die Parameter etwas ab:

Beispiel 2: Kauf eines Mehrfamilienhauses:

• Anschaffungspreis: 1.500.000 Euro
• Eigenkapital: 300.000 Euro (20% von 1.500.000 Euro)
• Jahresnettomiete: 82.500 Euro
• Darlehenszins: 3%, anfänglich (1.500.000 – 300.000) x 0,03 = 36.000 Euro
• Anfängliche Tilgung: 2%
• Mietausfallwagnis: 3% der Jahresmiete (2.475 Euro)
• Nicht umlagefähige Betriebskosten: 5% der Jahresmiete (4.125 Euro)
• Verwaltungskosten: 3% der Jahresmiete (2.475 Euro)

Jahresnettoertrag: 82.500 – (36.000 + 2.475 + 4.125 + 2.475) = 37.425 Euro

Eigenkapitalrendite: (37.425 Euro / 300.000 Euro) * 100 = 12,48%

Dazu rechnen wir wieder die Objektrendite:

Kaufpreis: 1.500.000 Euro

Jahresnettoertrag: 73.425 Euro (wie zuvor berechnet)

Objektrendite: (73.425 Euro / 1.500.000 Euro) * 100 = 4,90%

Fazit: Dieses Beispiel zeigt, dass Eigenkapitalrendite und Objektrendite erheblich auseinander klaffen können.

2.3. Interpretation der Ergebnisse

In diesen Beispielen werden bis auf die Steuern und der Tilgung alle relevanten Kosten und Erträge berücksichtigt, um eine realistische Berechnung der Eigenkapitalrendite zu ermöglichen.

Diese Beispiele verdeutlichen, wie unterschiedlich die Renditen ausfallen können, abhängig von

• der Art der Investition und
• dem Anteil des eingesetzten Eigenkapitals.

Häufig rechnen Anleger nur die Objektrendite. Doch um den persönlichen Hebel einer Immobilie als Kapitalanlage zu erkennen ist die Eigenkapitalrendite aussagekräftiger. Wer beide Renditen rechnet, kann verschiedene Angebote besser vergleichen. Aber neben den Renditen sollten Anleger diese Infos sowohl im Kontext des Immobilienmarktes als auch in Bezug auf ihre persönlichen Investitionsziele sehen. Schließlich sollten sich Kapitalanleger stets vor Augen halten, dass

• Renditen immer auch ein Gradmesser für Risiken sind und
• sich häufig ändern können.

3. Einflussfaktoren auf die Eigenkapitalrendite

Bei der Betrachtung der Einflussfaktoren auf die Eigenkapitalrendite von Immobilieninvestitionen spielen historische Markttrends eine entscheidende Rolle. Diese Trends verdeutlichen, wie sich die Renditen im Zeitverlauf ändern können:

Zinsentwicklung

In Phasen niedriger Zinssätze, wie sie in den letzten Jahren häufig vorgekommen sind, steigen die Preise für Immobilien tendenziell, da die Finanzierung günstiger wird. Dies kann die Eigenkapitalrendite in zweierlei Hinsicht beeinflussen:

• Positiv: Durch günstigere Kreditkonditionen kann das eingesetzte Eigenkapital effektiver genutzt werden.
• Negativ: Höhere Immobilienpreise können die Einstiegskosten erhöhen, was die initiale Eigenkapitalrendite drücken kann.

Demografische Veränderungen

Regionale Bevölkerungszuwächse oder -Rückgänge beeinflussen die Nachfrage nach Wohnraum. Beispielsweise führt ein Bevölkerungswachstum in städtischen Gebieten zu einer erhöhten Nachfrage, was wiederum Miet- und Kaufpreise steigen lässt. Das wirkt sich sowohl auf die Objektrendite, als auch auf die Eigenkapitalrendite aus.

Wirtschaftliche Entwicklungen

Die allgemeine wirtschaftliche Lage und das Einkommensniveau einer Region sind ebenfalls wichtige Faktoren. In wirtschaftlich starken Regionen mit hohen Einkommen sind die Miet- und Kaufpreise tendenziell höher. Ändert sich die wirtschaftliche Lage, beeinflusst das über sich dann ändernde Miet- und Kaufpreise die Immobilienrenditen.

Regulatorische Änderungen

Gesetzesänderungen, wie Mietpreisbremsen oder Änderungen bei der Besteuerung von Immobilien, können erhebliche Auswirkungen auf die Eigenkapitalrendite haben. So können Mietpreisdeckelungen die Ertragsmöglichkeiten limitieren, während steuerliche Anreize die Attraktivität von Immobilieninvestitionen erhöhen können.

Marktzyklen

Immobilienmärkte durchlaufen zyklische Phasen, die von Boom bis Rezession reichen.

• In Boomphasen steigen die Preise und oft auch die Mieten,
• In Abschwungphasen kann es dagegen zu Preisrückgängen kommen, die wiederum die Renditen belasten.

Technologische Entwicklungen

Die Einführung neuer Technologien kann die Attraktivität bestimmter Immobilienarten und -lagen verändern. Beispielsweise hat die Zunahme des Home-Office die Nachfrage nach Wohnraum in Vororten und ländlichen Gebieten gesteigert, was sich auf die Renditen auswirken kann.

Diese historischen Markttrends zeigen, dass die Eigenkapitalrendite von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst wird, die sowohl makroökonomischer als auch mikroökonomischer Natur sein können. Kapitalanleger sollten diese Faktoren bei der Beurteilung und Planung von Immobilieninvestitionen zu berücksichtigen.

Fazit: Eigenkapitalrendite als Entscheidungsgrundlage

Eine gute Eigenkapitalrendite kann ein Indikator für ein kluges Investment sein, aber sie sollte nicht isoliert betrachtet werden. Kapitalanleger sollten auch die Risiken und Grenzen der Eigenkapitalrendite verstehen und sie in ihre Entscheidungsfindung einbeziehen.

Unsere Meinung: Besser langfristige Perspektiven ausloten! Immobilien sind langlebige Wirtschaftsgüter und ihre Werte entwickeln sich oft über Jahrzehnte. Daher beeinflussen langfristige Trends und Entwicklungen oft stärker den Wert einer Immobilie als kurzfristige Effekte. Die zu einem bestimmten Zeitpunkt errechnete Eigenkapitalrendite zeigt Anlegern bei Kaufangeboten eine aktuelle Option – mehr nicht. Wer nachhaltige Investitionsentscheidungen treffen möchte, sollte weitere Faktoren in seine Anlageentscheidung mit einbeziehen.

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