Älteres Haus kaufen – kompakter Ratgeber für Hauskäufer

Die gestiegenen Zinsen und die Verknappung von Baugrundstücken erschweren den Traum vom Eigenheim. Auch wenn der Neubau unerschwinglich geworden ist, kann es dennoch mit einem Haus klappen. Denn wer flexibel ist, kann mit etwas Ausdauer im Markt für Gebrauchthäuser fündig werden. Experten sehen hier trotz der Inflation wieder mehr Möglichkeiten für Hauskäufer:

ältere Häuser haben Charme – können aber auch Mängel aufweisen (Bild pixabay)
  • Verkäufer, wie z.B. Erbengemeinschaften müssen die Immobilie verkaufen und sind eher verhandlungsbereit,
  • wenn die Zinsen dauerhaft ein höheres Niveau behalten macht es für Verkäufer wenig Sinn, ihren Verkaufswunsch aufzuschieben um bessere Zeiten abzuwarten. Marktbeobachter rechnen in einigen Wochen insgesamt mit einer Zunahme des Hausangebots, wenn sich die langfristigen Zinsprognosen weiter bestätigen.
  • wer ein Bestandsgebäude kauft, kann auch schneller ins Eigenheim umziehen und früher sein Hausdarlehen abbezahlen. Das rechnet sich, insbesondere wenn Fertigstellungstermine im Neubau wegen der Unsicherheiten bei den Lieferketten weiter in die Zukunft verschoben werden.

Optimal vorbereiten bei der Finanzierung

Am besten fahren Hauskäufer, wenn sie sich gut vorbereiten. Wer einem Verkäufer bereits bei der Kontaktaufnahme signalisieren kann, dass seine Finanzierung gesichert ist, der hat bereits einen Fuß in der Tür. Hier sollte man gute Kontakte zu mehreren Banken oder Finanzvermittlern aufbauen und ruhig mehrere Kreditanbieter anfragen. Wer sein Bemühen zu erkennen gibt und die verlangten Vermögens- und Einkommensnachweise vollständig zur Verfügung stellt, wird mit mehreren Angeboten belohnt und kann das eine oder andere Zinspromille noch herausverhandeln. Einen Überblick über aktuelle Kreditkonditionen ausgewählter Banken finden Sie bei wohnung-jetzt.de hier: Baufinanzierungskonditionen.

Zustand und Mängel bei älteren Häusern zügig erkennen

Nicht weniger aufwändig ist es, den Zustand einer Gebrauchtimmobilie sachgerecht zu ermitteln. Wer es sich leisten kann, holt Rat bei einem Bausachverständigen. Auf alle Fälle sollte man bei älteren Häusern genau hinsehen und sich über den aktuellen Zustand genau erkundigen. Käufer sollten diese Fragen klären:

  • Wie lange war das Haus zuletzt bewohnt und wie wurde es gewartet?
  • Wurde das Haus renoviert oder modernisiert? Wenn ja, welche Arbeiten wurden durchgeführt?
  • Gibt es Schäden an der Fassade oder dem Dach? Wurden diese behoben?
  • Sind die Fenster und Türen dicht und in gutem Zustand?
  • Sind die elektrischen Leitungen sicher und den heutigen Standards entsprechend?
  • Wie ist der Zustand der Heizungs- und Sanitäranlagen?
  • Gibt es Schimmel oder Feuchtigkeitsprobleme im Haus?

    Tipp: kostenlose Checkliste für Hauskäufer downloaden: Checkliste Hauskauf

Nicht immer sind vollständige Unterlagen und eine lückenlose Dokumentation bei älteren Häusern vorhanden. Insbesondere bei Häusern aus den 1970er Jahren und davor fehlt es an Bauplänen und Beschreibungen. Eine gründliche Inspektion ist hier besonders ratsam, damit es bei notwendig werdenden Reparaturen nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt:

Mängel, die bei Häusern aus den 1970er Jahren und davor öfters auftreten

  • Undichte Fenster und Türen: Alte Fenster und Türen können undicht werden und dadurch zu Energieverlust und hohen Heizkosten führen.
  • Elektrische Leitungen: Häuser aus den 1970er Jahren können überalterte oder nicht den heutigen Sicherheitsstandards entsprechende elektrische Leitungen haben. Dies kann zu Sicherheitsrisiken führen.
  • Veraltete Heizungs- und Sanitäranlagen: Alte Heizungs- und Sanitäranlagen können ineffizient sein und hohe Energiekosten verursachen. Sie können auch reparaturbedürftig werden und somit zusätzliche Kosten verursachen.
  • Schimmelbildung: Schimmelbildung kann aufgrund von feuchten Wänden oder mangelhafter Dämmung auftreten. Dies kann zu Gesundheitsproblemen führen und muss schnell behoben werden.
  • Mangelhafte Isolierung: Häuser aus den 1970er Jahren können über mangelhafte oder unzureichende Isolierung verfügen, was zu hohen Energiekosten führen kann.

Was tun, wenn bei einem älteren Haus das Baujahr nicht bekannt ist?

Weil das konkrete Baujahr wichtige Informationen über die Bauweise liefert, sollten Hauskäufer alles tun, um diese Information zu erhalten. Das Bauamt der zuständigen Gemeinde ist hier die erste Anlaufstelle. Baujahrestypische Merkmale finden sich bei Fassade und Dach sowie bei Deckenhöhen und der Hausgröße.

Außerhalb von regionalen Einflüssen und architektonischen Vorlieben lassen sich ältere Häuser oft über die Bauweise, die Gebäudegröße und die Fassadengestaltung typisieren:

Bauweise: Häuser aus den 1970er Jahren in Deutschland wurden häufig in Massivbauweise errichtet. Dies bedeutet, dass sie aus Beton, Ziegel oder Stein gebaut sind und keine tragenden Holzkonstruktionen haben.

Gebäudegröße: Häuser aus den 1970er Jahren sind häufig mittelgroß und haben eine Wohnfläche von etwa 100-200 Quadratmetern. Es gibt jedoch auch größere und kleinere Häuser aus dieser Zeit.

Fassadengestaltung: Häuser aus den 1970er Jahren haben häufig einfache, rechteckige Fenster und Türen und eine glatte Fassade ohne viele Verzierungen. Sie können aus Ziegel, Beton oder Kunststoff gebaut sein und haben häufig eine einfarbige Fassade. Es gibt jedoch auch Häuser aus den 1970er Jahren mit Holzfassaden oder -verkleidungen oder mit Verzierungen wie zum Beispiel Schmuckelementen aus Kunststoff.

Baumaterialien bei älteren Häusern, die heute nicht mehr verwendet werden

In den 1970er Jahren wurden im Wohnungsbau in Deutschland häufig Kunststoffe wie Polyvinylchlorid (PVC) und Polyethylen (PE) verwendet. PVC wurde zum Beispiel für Fensterrahmen, Dachrinnen und Leitungen verwendet, während PE häufig als Wärmedämmung und in der Elektrotechnik eingesetzt wurde.

Es wurden aber auch andere Kunststoffe wie Polystyrol (PS), Polypropylen (PP) und Acrylnitril-Butadien-Styrol (ABS) verwendet. Diese Kunststoffe wurden zum Beispiel für Fensterrahmen, Dachrinnen, Leitungen, Wand- und Deckenverkleidungen und Schmuckelemente an Fassaden eingesetzt.

Entsorgung problematischer Baumaterialien kann teuer sein

Die Entsorgung von Kunststoffen aus Wohngebäuden kann einige Probleme verursachen, insbesondere wenn Kunststoffe nicht ordnungsgemäß entsorgt werden. Ein mögliches Problem ist, dass nicht immer genügend Recyclingkapazitäten oder keine Anlaufstellen für die Entsorgung in der Region vorhanden sind.

Die verwendeten Kunststoffe im Wohnungsbau haben sich im Laufe der Jahre geändert und heute werden andere Kunststoffe bevorzugt. Allerdings werden auch heute noch Kunststoffe wie PVC und PE im Wohnungsbau eingesetzt, obwohl sie möglicherweise nicht so häufig verwendet werden wie früher.

Typische Baumaterialien, die heute nicht mehr verwendet werden

Es gibt einige Baustandards und Normen, die in den 1970er Jahren erlaubt waren, die heute jedoch verboten sind oder deren Anwendung eingeschränkt ist. Dies kann beispielsweise aufgrund von Änderungen in den gesetzlichen Vorschriften oder aufgrund von Fortschritten in der Bautechnik der Fall sein. Einige Beispiele für solche Baustandards und Normen sind:

  • Asbest: Asbest war in den 1970er Jahren ein beliebtes Baumaterial, das wegen seiner hitzebeständigen Eigenschaften und seiner günstigen Preise verwendet wurde. Heute ist die Verwendung von Asbest jedoch in vielen Ländern verboten, da es gesundheitsschädlich ist und zu Lungenkrebs führen kann.
  • CFC-haltige Dämmstoffe: In den 1970er Jahren wurden häufig Dämmstoffe mit Chlorfluorkohlenstoffen (CFCs) verwendet, die als Treibhausgase wirken und zum Ozonabbau beitragen. Heute sind CFC-haltige Dämmstoffe verboten und es gibt umweltfreundlichere Alternativen.
  • Blei in Trinkwasserleitungen: In den 1970er Jahren wurden bleihaltige Leitungen verbaut. Das ist seit Ende 2013 nicht mehr zulässig. Den Bleigehalt kann man mittels Wassertest feststellen. Wird der zulässige Höchstwert von maximal 0,010 mg/l überschritten, sollte das Wasser nicht getrunken werden.

Fazit: Wer sich im Vorfeld möglichst gut vorbereitet und die wichtigen Fragen stellt, kann besser entscheiden ob ein älteres Haus auch das Richtige ist.

Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de

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Weiterführende Infos zu

Bleileitungen: siehe Bundesumweltamt https://www.umweltbundesamt.de/umwelttipps-fuer-den-alltag/essen-trinken/blei-im-trinkwasser#gewusst-wie

Entsorgung von Bauschutt: siehe Sonderabfall Wissen