worüber sich Vermieter und Mieter am häufigsten streiten: die Top 4 Streitursachen rund um Miete und Mietvertrag:
Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Insgesamt 182.612 Mal mussten die Gerichte ein Urteil im Streit zwischen Mietern und Vermietern sprechen, wie das statistische Bundesamt ermittelt hat. Überraschend ist, worüber sich Mieter und Vermieter am häufigsten streiten.
Die gute Nachricht zuerst: tendenziell gehen Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zurück. Seit dem Jahr 1996, als noch 351.511 Verfahren gezählt wurden haben sich die Streitfälle fast halbiert. Seit dem Jahr 2021 wird wieder eine leichte Zunahme registriert.
Quelle: Mieterbund Aschaffenburg
Streitursache Nr. 1: Vertragsverletzungen
Knapp 30% aller Streitigkeiten drehen sich um Vertragsverletzungen. Das überrascht deshalb, weil das Mietrecht die meisten Inhalte eines Mietvertrags ohnehin vorgibt. Insbesondere Vermieter haben bei der Vermietung von Wohnraum nur wenig Gestaltungsspielraum.
Wie der Deutsche Mieterbund ermittelt hat, handelt es sich bei den häufigsten Streitursachen rund um Miete und Mietvertrag um
- Fragen zur Tierhaltung
- Probleme im Zusammenhang mit Wohnungsmängeln
- Mietminderungen und Miethöhe sowie
- Um Verfahren zur Mietpreisbremse.
So ist die Tierhaltung in Mietwohnungen grundsätzlich erlaubt. Das war jedoch nicht immer so. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in seinem Urteil vom 20.3.2013 die Verbotsklausel zur Tierhaltung in Mietwohnungen gekippt. Danach sind Verbotsklauseln zur Tierhaltung in Mietwohnungen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Seitdem soll hier in jedem Einzelfall ein Abgleich der Interessen der Mietvertragsparteien erfolgen. Nicht selten kommt es wegen Fragen der Tierhaltung zu Mietstreitigkeiten.
Ein grundsätzliches Verbot kann nur hinsichtlich solcher Tiere vereinbart werden, deren Haltung aus vernünftigen Gründen untersagt werden kann.
Quelle: BGH Urteil VIII ZR 168/12
Wohnungsmängel können sehr unterschiedlich sein. Häufigste Streitursachen bei Wohnungsmängeln sind Schimmel, oder eine geringere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben. Grundsätzlich sind die Vermieter für die Beseitigung der Mängel verantwortlich, allerdings haben Mieter auch die Pflicht, Mängel rechtzeitig anzuzeigen. Werden angezeigte Mängel nicht innerhalb einer vertretbaren Frist behoben, können Mieter die Miete mindern. Von Mietern zu hoch angesetzte Mietminderungen oder Minderungen für nicht angezeigte Mängel sorgen ebenfalls für Streit.
Viele private Vermieter tun sich schwer, bei ihren Mietern eine Mieterhöhung durchzusetzen. Die Regelungen sind bundesweit uneinheitlich. Angefangen von der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bis hin zu Mietpreisbremsen. Die Diskussionen um den Mietpreisdeckel haben nicht minder für Verwirrung gesorgt. Viele Mietstreitigkeiten ranken darum. Der Mieterbund Aschaffenburg stellt fest, dass der Beratungsbedarf zum Thema Mieterhöhung zugenommen hat. Angesichts einer fortschreitenden Inflation in den Jahren 2022 und 2023 verwundert es zudem kaum, dass sich viele Streitursachen rund um Miete und Mietvertrag beim Thema ortsübliche Vergleichsmiete entzünden.
Streitursache Nr. 2: Mietkaution
Anlass für Streit rund um die Mietkaution gibt es oft dann, wenn sie vom Vermieter einbehalten wird. Sie dient als Sicherheit für ausstehende Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen oder wenn der Mieter die Mietsache beschädigt. Vermieter dürfen bis zu 3 Kaltmieten als Mietsicherheit vom Mieter verlangen.
Es überrascht wenig, dass die Mietkaution die zweithäufigste Streitursache zwischen Vermietern und Mietern ist, denn auch hier gibt es viele Gründe für Meinungsdifferenzen. Zum Thema Mietkaution hat der BGH zuletzt im Jahr 2014 ein Urteil gesprochen. Danach darf der Vermieter während eines Mietverhältnisses die Kaution nicht für strittige Mietforderungen beanspruchen.
Grundsätzlich muss ein Vermieter den als Sicherheit dienenden Geldbetrag getrennt von seinem Vermögen anlegen. Während eines Mietverhältnisses darf der Vermieter die Mietkaution nicht für strittige Forderungen in Anspruch nehmen. Allerdings hat der BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2019 bestimmt, dass nach Ende des Mietverhältnisses dagegen die Mietkaution für strittige Forderungen vom Vermieter verwendet werden darf.
Quelle: Haufe Verlag
Fazit: Dieses Beispiel zeigt, dass im deutschen Mietrecht ein hohes Gewicht auf der Einzelfallbetrachtung liegt und einzelne Fälle nicht verallgemeinert werden können. Falsch interpretierte Mieturteile können ebenfalls ein Nährboden für Streitursachen rund um Miete und Mietvertrag sein.
Streitursache Nr. 3: Mieterhöhung
Vermieter müssen ein Mieterhöhungsverlangen ausführlich begründen und sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen. In den meisten Städten wird in regelmäßigen Abständen ein Mietspiegel erstellt in dem die Mietpreise ausgewiesen werden.
Zuletzt hat der BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2021 festgestellt, dass ein Vermieter auch dann die korrekte Form für ein Mieterhöhungsverlangen einhält, wenn er den Mietspiegel nicht als Anlage zu seiner Mitteilung an den Mieter beifügt. Im konkreten Fall war der Mietspiegel öffentlich gegen eine Schutzgebühr zugänglich. Das Gericht befand, dass es von einem Mieter verlangt werden kann, dass er selbst tätig wird und sich die Informationen aus dem Mietspiegel beschafft, um die Forderung des Vermieters zu überprüfen.
Quelle: BGH AZ VIII ZR 167/20
Streitursache Nr. 4: Nebenkosten
Auch die Abrechnung der Betriebskosten sorgt kontinuierlich für Unstimmigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien. Bis wann die Kosten abzurechnen sind, ob die Kosten korrekt ermittelt wurden und was der Mieter zu zahlen hat, ist nicht selten ein Anlass für Streit.
Der Vermieter soll die Nebenkosten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums innerhalb von einem Jahr abrechnen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachzahlungen vom Mieter verlangen. Ergibt die Abrechnung jedoch ein Guthaben für den Mieter, steht es auch nach Ablauf der Frist dem Mieter zu. Auf den Mieter dürfen zudem nur die umlagefähigen Betriebskosten umgelegt werden.
Hoher Beratungsbedarf bei Heiz- und Betriebskosten
Sowohl die Vermieter- als auch die Mietervereine haben rund um das Thema zweite Miete, wie die Neben- und Betriebskosten auch genannt werden, regelmäßig viel Beratungsarbeit zu leisten.
Viele Mieter wurden zuletzt von hohen Nachzahlungen bei den Betriebskosten überrascht. Die hohen Energiekosten, der steigende CO2-Preis und das Ende der Energiepreisbremsen gelten als Hauptursachen für den Preisanstieg und sorgen für hohen Beratungsbedarf.
Der Haus & Grund Verein empfiehlt den Vermietern, die Abrechnungsmethoden ihren Mietern zu erläutern und das persönliche Gespräch zu suchen. Dies könne Missverständnisse und Streitigkeiten verhindern.
Quelle: Haus & Grund: Nebenkosten: das müssen Vermieter wissen
Fazit: Zwar sind die vor den Gerichten ausgetragenen Streitigkeiten seit 1996 deutlich zurück gegangen. Dennoch schützen Grundkenntnisse des Mietrechts die Vertragsparteien nicht immer vor teuren und langwierigen Streitigkeiten. Denn das deutsche Mietrecht ist oft Auslegungssache und auf den Einzelfall bezogen.
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