Immobilien als Vorsorgemodell: Eine sichere Option?

Die gesetzliche Rente wird in den meisten Fällen auf keinen Fall reichen, also ist es wichtig auf anderen Wege vorzusorgen. Beispielsweise mit privaten Möglichkeiten der Altersvorsorge, einer Betriebsrente oder eine Immobilie. Wohnungen und Häuser werden von den Deutschen noch immer als Anlagemodell Nummer eins angesehen. Wer sich jedoch ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, muss in der Regel hohe Kredite aufnehmen und diese jahrzehntelang abbezahlen. Auch eine abbezahlte Immobilie verursacht weiterhin regelmäßige Kosten. Dennoch lohnt sich diese Investition in vielen Fällen.

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Lebenslanges Wohnen zur Miete kostet eine halbe Million Euro und mehr

Generell sind Häuser und Eigentumswohnungen eine attraktive Anlageoption für die Altersvorsorge. Denn ist die Immobilie einmal abbezahlt, müssen weder monatliche Kredite bedient werden, noch ist eine Miete fällig. Das lebenslange Wohnen zur Miete kann bei einer monatlichen Höhe von 1.000 Euro pro Haushalt schnell eine halbe Million Euro und mehr aufzehren.

Selbst kürzere Zeiträume und geringere Kosten können schon ins Geld gehen. Hierzu haben wir eine grobe Kostenaufstellung für eine Mietwohnung zusammengestellt. Das Durchschnittseinkommen aller Arbeitnehmer in Deutschland lag im Jahr 2020 laut dem statistischen Bundesamt netto bei rund 2.084 Euro pro Monat. Die Monatliche Miete sollte nicht mehr als 30 Prozent des monatlichen Gehalts betragen. Wer mit seinem monatlichen Nettoeinkommen also im Durchschnitt liegt, sollte pro Monat nicht mehr als 625 Euro für die Miete ausgeben. Schöpfen wir diesen Maximalbetrag aus, liegen wir bei 7.500 Euro pro Jahr. Anhand dieser Daten haben wir die Kostenaufstellung zusammengestellt:

  • Für 10 Jahre entfallen somit rund 75.000 Euro auf die Miete.
  • Bei 15 Jahren sind es 112.500 Euro.
  • Wer 20 Jahre zur Miete wohnt zahlt rund 150.000 Euro.

Allerdings lassen sich je nach Lage bereits Immobilien ab einem Preis von 75.000 Euro erwerben oder neu bauen. Selbst als Einzelperson kann sich bei einer Mietdauer von 10 Jahren auch ein Haus schon lohnen.

Immobilie als Sparschwein für den Lebensabend

Das Kapital, das für die Miete draufgeht, könnte auch in eine Immobilie investiert werden. Für den Zeitraum, in dem das Objekt abbezahlt wird, kann es als eine Art „materielles Sparschwein“ angesehen werden, um fürs Alter vorzusorgen. Der Kredit, der dabei abbezahlt wird, kann als Investition für die Zukunft angesehen werden. Je besser dabei die Lage der Immobilie ist, desto höher sind die späteren Renditechancen, die sich aus einem Verkauf oder einer Vermietung ergeben, sofern der Besitzer nicht selbst darin wohnen möchte.

Hausbesitzer, die ihre Immobilie staatlich fördern lassen möchten, sollten sich mit dem Konzept des WohnRiestern auseinandersetzen. Entsprechende Verträge bekommen pro Jahr einen 175 Euro Zuschuss vom Staat zur Immobilienfinanzierung dazu. Außerdem winken hier steuerliche Vorteile. Allerdings sind die Verträge auch an entsprechende Bedingungen geknüpft.

Rente aufbessern mit einer Immobilie

Wer in dem Haus oder der Eigentumswohnung selbst leben möchte, muss natürlich keine monatliche Miete zahlen. An diese Stelle treten dann die monatlichen Raten, um den Kredit für die Immobilie abzubezahlen. Auf diese Weise wird das Geld nicht für die Mietkosten „verbrannt“, sondern investiert. Allerdings wird damit ein Stück weit an Flexibilität eingebüßt, da man sich an die Immobilie bindet.

Wer nicht selbst in dem Objekt wohnen möchte, kann mit regelmäßigen Mieteinnahmen kalkulieren und auf diese Weise die gesetzliche Rente aufbessern. Wird die Immobilie vermietet, muss der Besitzer jedoch auch die Rechte und Pflichten eines Vermieters übernehmen und sie immer für die Mieter in Schuss halten. Die Gefahr der Altersarmut sinkt in beiden Fällen erheblich, sofern der Kredit abgezahlt ist, bevor die Rentenphase beginnt.

Auch wer die Immobilie im Alter weder vermieten noch selbst bewohnen möchte, sollte über einen Erwerb nachdenken. Denn wird das Objekt kurz vor oder nach dem Renteneintritt verkauft, kann aus den Einnahmen in der Regel der Lebensabend finanziert werden. Natürlich insbesondere dann, wenn die Immobilie mit Gewinn veräußert wird. Das ist jedoch abhängig von der Lage und dem Zustand, den das Haus oder die Wohnung beim Verkauf hat.

Zudem profitieren Eigentümer noch auf andere Weise von Immobilien als Vorsorgemodell: Laut dem Finanzdienstleister tecis sind das unter anderem steuerliche Vorteile und niedrige Hypothekenzinsen.

Ohne Eigenkapital wird es schwer

Doch ohne ein gewisses Eigenkapital lässt sich dieses Vorhaben nur schwer umsetzen. Als Faustregel gilt, dass mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten der Immobilie für den Erwerb durch Eigenkapital abgedeckt sein sollten. Denn ein hoher Anteil an Eigenkapital bedeutet für den Kreditgeber mehr Sicherheit und reduziert die Gefahr von Zahlungsausfällen. Der Kreditnehmer profitiert dadurch auf der anderen Seite von niedrigeren Zinsen bei der Rückzahlung des Immobiliendarlehens.

Die Eigenkapitalquote wird allerdings zunehmend zum Problem, da die Kaufkosten unaufhaltsam steigen, das ergab eine Analyse des Hamburger Forschungsinstituts F+B. Demnach verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser im vierten Quartal 2020 im Schnitt um 8,2 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, Eigentumswohnungen immerhin noch um 5,3 Prozent. Im Gegensatz dazu stagnieren derzeit die zu erwartenden Mietzahlungen – allerdings zum Teil wohl auch coronabedingt.

Laufende Kosten für Eigentum

Zudem fallen auch für eine abbezahlte Immobilie weiter laufende Kosten an. Wer die Unterkunft selbst bewohnen möchte, muss Heizung, Strom, Wasser und Versicherungen zahlen. Aber auch im Falle einer Vermietung können Kosten anfallen, die der Vermieter tragen muss: Fenster, Fassade, Heizung, Dach, Elektrik – aufgrund von Reparaturen können in all diesen Bereichen unerwartete und hohe finanzielle Belastungen drohen. Darüber hinaus kann es immer mal zum Leerstand der Immobilie kommen, sollte nach einem Mieterwechsel nicht sofort ein Nachfolger gefunden werden. Die laufenden Kosten bleiben jedoch weiterhin bestehen, auch wenn keine Reparaturen für das Objekt anstehen, muss es jedoch weiterhin beheizt werden, damit keine Schäden an der Substanz entstehen, beispielsweise durch Schimmel.

Einnahmen den Kosten gegenüberstellen

Somit gilt es, die Entscheidung für oder gegen einen Immobilienerwerb gut zu überlegen.

In jedem Fall ist es hilfreich, eine Rechnung aufzustellen, die den monatlichen Einnahmen aus Rente, gegebenenfalls Miete und anderen Quellen Unterhaltskosten und anstehende Reparaturmaßnahmen gegenüberstellt. Um das unternehmerische Risiko einer selbst vermieteten Wohnung zu reduzieren, kann es zudem sinnvoll sein, neben einer Immobilie noch andere Anlageoptionen wahrzunehmen, wie beispielsweise breit gestreute Aktien über einen Indexfonds.

Finanzberatungsunternehmen wie tecis, MLP oder auch die etablierten Banken können das Für und Wider unter Berücksichtigung aller Chancen, Risiken und Kosten transparent aufzeigen.