Verschiedene Schadensereignisse können eine Mietwohnung treffen und zu einer Herausforderung werden. Unter anderem ein Wasserschaden durch einen Rohrbruch kann mit hohen Kosten verbunden sein und für die Mietvertragsparteien stellt sich die Frage, wer für die Kosten aufkommen muss. Was hinsichtlich der Schadensregulierung gilt, hängt von der Art des Schadens und der Ursache ab. Schwierig kann es werden, wenn der Schaden nicht reguliert wird, obwohl ein Anspruch besteht.
Grundsätzliches zu Schäden in der Mietwohnung
Gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) liegt ein Mangel der vermieteten Sache vor, wenn sie einen Defekt aufweist, der ihre Eignung für den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Ebenso kann das Fehlen oder der nachträgliche Verlust einer zugesicherten Eigenschaft als Mangel betrachtet werden. Ein Mangel liegt jedoch nicht vor, wenn die Beeinträchtigung nur unerheblich ist.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Mängel zu beseitigen. Je nach Art des Mangels muss dies unverzüglich geschehen, beispielsweise im Falle eines Heizungsausfalls. Wenn der Mieter zum Mangel beigetragen hat, bleibt der Vermieter dennoch zur Beseitigung verpflichtet. In diesem Fall kann er jedoch vom Mieter eine Beteiligung an den Reparaturkosten verlangen. Ist der Mieter allein für den Mangel verantwortlich, obliegt es ihm, den Mangel selbst zu beheben.
Es ist dem Vermieter nicht gestattet, im Mietvertrag die Reparaturkosten auf den Mieter abzuwälzen. Sofern es sich nicht um Bagatellschäden handelt, ist eine solche Klausel unwirksam. Das bedeutet, dass der Vermieter verpflichtet ist, alle Mängel zu beheben, die nicht als Bagatellschäden eingestuft werden können. Als Bagatellschäden gelten in der Regel Gegenstände, die von den Mietern häufig genutzt werden und daher einer stärkeren Abnutzung unterliegen. Beispielsweise werden tropfende Wasserhähne, Schäden an Duschköpfen, Fenster- und Türschlössern, Lichtschaltern oder Steckdosen in der Regel als Bagatellschäden betrachtet.
Wasserschaden – im Regelfall über eine Versicherung abgesichert
Eine überflutete Wohnung ist für jeden Bewohner eine unangenehme Überraschung. Das Wichtigste ist, einen kühlen Kopf zu bewahren, da nicht jeder Wasserschaden von der Versicherung abgedeckt wird. Im Allgemeinen übernimmt die Wohngebäudeversicherung die Kosten für einen Kellerwasserschaden aufgrund eines Rohrbruchs. In diesem Fall handelt es sich um einen ungewollten Austritt von Leitungswasser, der beispielsweise die Außenwand stark beschädigen kann. Die Gebäudeversicherung haftet auch für Schäden durch Starkregen oder eindringendes Hochwasser, vorausgesetzt, dass entsprechende Elementarschäden im laufenden Versicherungsvertrag durch eine Elementarschadenversicherung abgedeckt sind. Ist dies nicht der Fall, ist die Versicherung nicht verpflichtet, den entstandenen Schaden zu regulieren, und der Versicherte bleibt selbst auf den Kosten sitzen.
Bei Wasserschäden an Decken und Wänden sind unterschiedliche Versicherungen zuständig. In der Regel ist die Hausratversicherung für Schäden an beweglichen Gegenständen zuständig, während die Gebäudeversicherung alle festen Bestandteile eines Gebäudes abdeckt. Hat man durch einen Wasserschaden an der Decke versehentlich die Wohnung eines Dritten beschädigt, kann die Haftpflichtversicherung einspringen.
Grundsätzlich haftet immer derjenige, der den Schaden verursacht hat. Läuft also das Badewasser versehentlich über, muss man für den Schaden in der Nachbarwohnung und am Gebäude selbst aufkommen oder ist im besten Fall über seine Privathaftpflichtversicherung abgesichert.
Wenn die Versicherungsgesellschaft nicht zahlt oder es widersprüchliche Aussagen über Ursache und Schadenhöhe gibt, sollte eine professionelle Schadenshilfe in Anspruch genommen werden. Eine unverbindliche und neutrale Beratung durch einen Rechtsanwalt kann dabei helfen, die weitere Vorgehensweise rechtssicher zu planen und Ansprüche durchzusetzen.
Brandschaden – spezielle Regelungen zur Ersatzunterkunft
Defekte Geräte und unsachgemäßer Umgang mit Elektrogeräten sind häufige Ursachen für Brände durch elektrische Überlastung. Die Verwendung von Mehrfachsteckdosen erhöht das Risiko von Bränden aufgrund möglicher Überlastung erheblich. Des Weiteren führen menschliche Fehler wie das unbeaufsichtigte Hinterlassen von Zigarettenstummeln oder die Überhitzung von Spraydosen häufig zu Wohnungsbränden, die sich zu umfangreichen Gebäudebränden ausweiten können.
Nachdem der Brand erfolgreich gelöscht wurde, ist es wichtig, alle relevanten Parteien über die Situation zu informieren. Hierzu gehören unter anderem die Versicherung, die Hausverwaltung und gegebenenfalls der Vermieter. Es hängt von den entstandenen Schäden ab, welche Versicherung für welche Schäden aufkommt. Dabei werden die Hausratversicherung, die Gebäudeversicherung und die Privathaftpflichtversicherung unterschieden. Die Zahlungsverantwortung richtet sich nach den spezifischen Schäden, die durch den Brand verursacht wurden. Somit gleicht die Zuständigkeit der beim Wasserschaden.
Laut einer Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf besteht für den Vermieter keine Verpflichtung, seinem Mieter nach einem Brand in der Mietwohnung eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen. Selbst wenn der Vermieter eine Ersatzwohnung anbietet, ist der Mieter nicht verpflichtet, diese anzunehmen. Falls der Mieter keine Möglichkeit hat, bei Freunden oder Verwandten unterzukommen und keine andere geeignete Unterkunft findet, besteht die Möglichkeit, vorübergehend in einem Hotel oder einer Pension zu wohnen.
Gemäß § 536a BGB hat der Mieter das Recht auf Schadenersatz, wenn ein Mangel aufgrund eines Umstands eingetreten ist, den der Vermieter zu verantworten hat. Wenn der Vermieter also für den Brand in der Mietwohnung verantwortlich ist oder den Brand zu verantworten hat, ist er verpflichtet, die Hotelkosten des Mieters zu übernehmen. Beispiel: Obwohl dem Vermieter der Mangel bekannt war, wurde die veraltete Elektrik nicht ausgetauscht. Die veraltete Elektrik und somit der Vermieter sind die Verursacher des Wohnungsbrands.
Auch hier empfiehlt es sich, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, wenn Probleme bei der Schadensregulierung auftreten.
Asbest als besonderer Mangel – nicht immer Handlungsbedarf
Früher wurde Asbestinfo wegen seiner Langlebigkeit, Unempfindlichkeit und Stabilität häufig als Dämmstoff verwendet. Da jedoch festgestellt wurde, dass Asbest erhebliche Gesundheitsschäden verursacht, wurde seine Verwendung in Deutschland verboten. Ältere Gebäude, die vor diesem Verbot errichtet wurden, enthalten jedoch oft noch Asbestfasern, die bei Umbauten oder Modernisierungen freigesetzt werden können.
Erst wenn das Asbestmaterial beschädigt ist und die gefährlichen Fasern freigesetzt werden, liegt ein offensichtlicher Mangelinfo vor. Ein intakter asbesthaltiger Bodenbelag stellt keine unmittelbare Gesundheitsgefahr dar und muss daher nicht unbedingt ausgetauscht werden. Werden krebserregende Asbestfasern zum Beispiel durch Modernisierungsarbeiten freigesetzt, muss das asbesthaltige, gesundheitsgefährdende Material so schnell wie möglich fachgerecht entsorgt werden. Dafür ist der Vermieter verantwortlich. Deshalb ist es ratsam, bereits bei Verdacht auf Asbestvorkommen den Vermieter zu informieren und nach den in der Wohnung verwendeten Materialien zu fragen. Besteht eine akute Gefährdung, sollte eine Mängelanzeige erstellt und auf eine sofortige Beseitigung des Mangels gedrängt werden. Reagiert der Vermieter nicht oder verweigert er die Auskunft, können Mieter auch ein Institut mit der Entnahme von Proben beauftragen. Bestätigt sich der Asbestverdacht, muss der Vermieter die Kosten der Untersuchung erstatten.
Eine Mietminderung ist gerechtfertigt, wenn die Wohnung nicht mehr ohne Gesundheitsgefährdung genutzt werden kann. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter schriftlich über den Mangel informieren und ihn auffordern, den Mangel zu beseitigen. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Beeinträchtigung des Mieters. Nach Angaben des Berliner Mietervereins hat das Landgericht Berlin eine Minderung von rund 10 Prozent als angemessen angesehen (Az.: 65 S 419/10).
Verlinkte Quellen:
§536 BGB – siehe auch Gesetze im Internet: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
eindringendes Hochwasser – siehe auch Umweltministerium NRW: Hochwasser – mit dem Wasser leben
professionelle Schadenshilfe – siehe auch Deutsche Schadenshilfe
§ 536a BGB – siehe auch Gesetze im Internet: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels