Tipps für die Suche nach Eigentumswohnungen

18.05.2022 Wenn Zinsen wie zuletzt plötzlich steigen, platzt so mancher Wohnungskauf. Trotzdem kein Grund zur Panik. Wer sich richtig aufstellt, kann auch im aktuellen Marktumfeld Wohnungseigentümer werden. Neue Regionalsuchen erleichtern zudem die Wohnungssuche!

Wohnung kaufen © fotolia / Fotolia_48541832_M / Tiberius Gracchus

Am Anfang der Suche steht das passende Kaufbudget: Puffer einbauen und die günstigste Laufzeit finden

Einige Käufer hat der letzte Zinsanstieg kalt erwischt. Damit einem das nicht selbst passiert, ist vor allem bei der Finanzierungsvorbereitung Sorgfalt gefragt. Wichtige Eckpunkte sind dabei eine langfristige Finanzplanung für den zukünftigen Eigentümerhaushalt:

  • Wie viel Erspartes haben Sie angelegt?
  • Wie hoch sind Ihre laufenden Kosten – also Ihre Lebenshaltungskosten?
  • wie viel Miete zahlen Sie heute?
  • Stehen weitere Anschaffungen mit der Wohnung an wie z.B. neue Möbel oder ein neues Auto?
  • Wie sieht Ihre familiäre Situation aus? Streben Sie hier Veränderungen in den nächsten Jahren an?

Tipp: Online Rechner nutzen! Wieviel Immobilie man sich leisten kann und wo es die günstigsten Zinskonditionen gibt, können Sie kostenlos z.B. von Dr. Klein & Partner ausrechnen lassen: Tools und Rechner für Immobilienkauf

Fazit: je besser man seine langfristigen Ein- und Ausgaben im Blick hat, desto sicherer lässt sich eine Finanzierung kalkulieren. 

Besser gleich mit Finanzierungsnachweis suchen und bei der Finanzierung Varianten mit verschiedenen Instrumenten rechnen

Ist der Kreditrahmen ermittelt, benötigt man bereits für die Wohnungssuche einen Finanzierungsnachweis. Denn spätestens wenn man Kontakt mit einem Wohnungsverkäufer aufnimmt, wird meistens ein Bonitätsnachweis verlangt. Sonst hat man oft keine Chance, zu einer Besichtigung eingeladen zu werden. 

Erste Anlaufstelle für ein solches Dokument ist meistens die eigene Hausbank. Auch wenn es Zeit kostet macht es womöglich mehr Sinn, am Anfang der Suche mit einem Ansprechpartner aus der Kreditabteilung zu sprechen. Wie viel Eigenkapital sollten Sie einsetzen? Wieviel Kapital sollten zudem für weitere Anschaffungen zur Verfügung haben? Ein Beratungsgespräch kann wertvolle Hinweise bieten und Handlungsspielräume aufdecken.

In Zeiten steigender Zinsen kommen auch altgediente Finanzierungsinstrumente wie der Bausparer wieder in Mode. So kann es sich lohnen, den Einsatz mehrerer Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten oder die Kombination von einem Darlehen mit einem Bausparer auszurechnen. Bausparer oder Darlehen – insbesondere für junge Menschen, die zukünftig Immobilieneigentümer werden wollen, sind Bausparer wieder interessant, denn neben günstigen Kreditkonditionen gibt es wieder Guthabenzinsen.

Definieren Sie für die Wohnung Ihre persönliche Kaufpreis-Obergrenze.

Setzten Sie aber nicht diese Obergrenze = Kaufpreis Wunschwohnung, denn Sie müssen noch die Grunderwerbssteuer, sowie Notargebühren und Grundbuchgebühren entrichten. Möglicherweise fallen noch Maklergebühren an. Für Gebühren und Steuern muss man je nach Bundesland derzeit zwischen 5% bis 8,5% ansetzen. Die Maklerhonorare können je nach Region und Anbieter zwischen 1% und 3% zuzüglich MwSt. liegen.

Wo wollen Sie kaufen – finden Sie Ihr bevorzugtes Wohnungsumfeld:

Ich persönlich finde es wichtiger, in einem passenden Umfeld zu wohnen als in der Superwohnung, bei der das Umfeld für mich nicht stimmt. Wenn Sie als Landmensch in die Großstadt ziehen, dann ist es für Sie vielleicht besser, mit Blick auf einen Park zu wohnen. Oder die Abstände zu den Nachbargebäuden sollten möglichst groß sein. Umgekehrt kann ein Stadtmensch es gut finden, wenn er auf dem Land möglichst nicht weit von einem Einkaufszentrum wohnt. Überhaupt, ist es sinnvoll zu wissen, welche Infrastruktur Sie brauchen, z.B.

  • bestimmte S-Bahn-Station, oder bestimmte Autobahnauffahrt,
  • Kindergärten, Schulen,
  • Bäcker und Supermarkt,
  • Ärztehaus mit bestimmten Therapeuten,
  • Spielplatz, Sportplatz, weitere Freizeiteinrichtungen
  • Parkplätze

Machen Sie sich einfach klar, was Ihr bevorzugtes Wohnumfeld ist und lernen Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch ihr zukünftiges Umfeld kennen! In welchem Stadtteil wollen Sie wohnen? Lernen Sie die „Ecken“ Ihrer Stadt kennen. 

Suche nach der passenden Eigentumswohnung jetzt auf diese Zielregion konzentrieren

Am einfachsten legt man Online über Immobilienportale eine gespeicherte Suche an. Neue Kaufangebote werden dann per Email übermittelt. In attraktiven Regionen wie in See- oder Meerlagen kann das jedoch viel Aufwand bedeuten, da oft nur wenig Eigentumswohnungen an einem Ort über Wochen oder Monate angeboten werden. 

Regionalsuchen nutzen, wo das Angebot an Eigentumswohnungen überschaubar ist

Tipp: bei wohnung-jetzt.de gibt es die Regionalsuche, bei der man ortsübergreifend Immobilien finden kann:

Eine weitere Suchoption bietet die Vor-Ort-Recherche: Welche Banken, Makler und Bauträger, ggf. auch Hausverwalter sind in dieser Region ansässig? Man kann mit diesen potentiellen Wohnungsanbietern in Kontakt treten und sich dort mit seinem Suchprofil für zukünftige Angebote vormerken lassen. 

Wenn die ersten Wohnungsangebote auf dem Tisch liegen: wie steht es um die Nachbarschaft?

Eine gute Nachbarschaft ist viel Wert. Also was sind das für Leute, die in dem Haus wohnen, in dem Sie eine Wohnung kaufen wollen? 

  • Welche Leute wohnen im Haus? (Fragen Sie den Verkäufer danach! Überwiegend Eigentümer, oder überwiegend Mieter? Wie ist das Verhältnis Jung/Alt oder Single/Familien?)
  • Sind Haustiere erlaubt? (Gut, wenn Sie selbst welche haben, schlecht, wenn Sie z.B. gegen Haustiere allergisch sind)
  • Könnte das Haus hellhörig sein?
  • In welchem Zustand sind Treppenhaus, Lift und Keller? Ist es Ihnen angenehm oder eher unangenehm?
  • Welche Düfte nehmen Sie wahr?
  • Grüßen sich die Leute im Treppenhaus?

Bevor gekauft wird: Angebot prüfen! Das sollten Sie über die zukünftige Wohnung wissen:

  • mit welchen monatlichen Betriebskosten müssen Sie rechnen,
  • wie hoch sind die monatlichen Rücklagen?
  • sind bereits Rücklagen für die Wohnung angespart?
  • Welches Baujahr hat die Wohnung?
  • Gibt es eine Baubeschreibung?
  • Sind die Keller trocken, sind die Keller schon einmal überschwemmt gewesen?
  • Bei einem Baujahr älter als 30 Jahre: sind umfangreiche Sanierungen oder Modernisierungen erfolgt? Wurde das Dach gemacht, wurden neue Fenster eingebaut, wurden die Strangleitungen saniert?
  • Was für ein Heizungssystem befindet sich im Haus?
  • Ist die Fassade in Ordnung?

Ein Wohnungskauf ist immer auch Vertrauenssache. Also sollten hier sowohl Ihr Verstand, als auch Ihr Bauchgefühl „Ja“ sagen. Informieren Sie sich daher umfassend über die angebotenen Wohnungen. Bei einer Bestandswohnung sollte man

  • die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen. Daraus können Sie am schnellsten ersehen, was in dem Haus „los“ ist.
  • Auch die letzten beiden Betriebskostenabrechnungen können für Sie aufschlussreich sein, wenn die Wohnung zuvor bewohnt war. Wie haben sich die Kosten entwickelt?
  • Sie können zur Besichtigung einen Fachmann hinzuziehen, z.B. einen Bauingenieur oder Sachverständigen für Immobilien. Gerade wenn die Wohnung ein Schnäppchen ist oder besonders teuer, empfiehlt es sich, den bezahlten Rat eines Experten einzuholen. Möglicherweise ist das Schnäppchen mit Mängeln behaftet und die teure Wohnung bietet einen Verhandlungsspielraum, der mit Hilfe eines Sachverständigen aufgedeckt wird.
  • Ist die Wohnung wirklich ruhig? Vielleicht sollten Sie die Wohnung noch zu anderen Tages-Zeitpunkten besichtigen um es herauszufinden?

Auch bei einer Neubauwohnung können Sie sich von Sachverständigen kaufbegleitend beraten lassen. Hier sollte man sich diese Unterlagen vorlegen lassen

  • eine detaillierte Baubeschreibung,
  • einen Lageplan verlangen, der auch die ggf. noch zu erfolgende Nachbarbebauung ausweist.
  • Eine Kostenkalkulation mit den geschätzten Betriebskosten pro m² Wohnfläche,
  • Es lohnt sich auch nachzufragen, wie groß die Abstände zu den Nachbarbalkonen in Metern oder die Entfernung zur Straße ist. Maßstabsgerechte Pläne sollten vorhanden sein.
  • Können Sie Sonderwünsche einbringen oder noch etwas ändern an der Wohnung? Wenn ja, welche zusätzlichen Kosten bringen die Änderungen mit sich?

Wenn die Kaufentscheidung getroffen wurde: umfassend über den Kaufvertrag informieren!

Manche Notare bieten ein Informationsgespräch zu dem Vertrag an, den Ihnen der Verkäufer oder beurkundende Notar ausgehändigt hat. Fragen Sie bei Bedarf den Notar danach. Lesen Sie die Musterurkunde in Ruhe durch und markieren Sie vor der Beurkundung die Punkte, die Sie nicht verstehen. 

Bei Bestandswohnungen sollten möglichst alle beweglichen Gegenstände bewertet und mit ihrem Kaufpreisanteil separat ausgewiesen werden. Auch die Höhe der Rücklagen sollte im Kaufvertrag dokumentiert sein, denn dadurch reduzieren sich die Kaufnebenkosten. 

Bei Neubauwohnungen ist es für den Käufer von Vorteil, wenn die Außenanlagen, sofern vorhanden die Einbauküchen und Grundstücksanteile als separate Posten in der Kaufpreisaufstellung aufgelistet sind. 

Fazit: wer die Wohnungssuche, Finanzierung und Angebotsprüfung solide vorbereitet, der hat die besten Voraussetzungen!

Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de, bei den verlinkten Tools und Rechnern handelt es sich um Rechner des Finanzdienstleisters Dr. Klein & Partner.