Wohnung finanzieren – allgemeine Tipps

Wie die Finanzierung für den Kauf einer Wohnung klappt

Mietfrei zu wohnen- das sollte kein Traum bleiben. Mit einer soliden Planung und einer soliden Informationsbasis kann es eigentlich fast Jeder schaffen.

Finanzierung, Paar sucht ein neues Zuhause © fotolia / Fotolia_43700873_M / RioPatuca Images

Fangen wir hier gleich mit den wesentlichen Infos an:
Weil es verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten für den Kauf einer Wohnung gibt, empfehlen wir jedem Kreditnehmer, vor einem Kreditgespräch bei einer Bank die Finanzierungmöglichkeiten und gängige Kombinationen kennen zu lernen.

Die häufigsten Finanzierungswege sind:

Im klassischen Fall leiht man sich Geld von einer Bank, aber ein Darlehen kann auch innerhalb einer Familie oder unter Freunden als sogenanntes Privatdarlehen vergeben werden. Der Bausparvertrag ist ebenfalls eine Möglichkeit, Eigenkapital für den Kauf einer Wohnung anzusparen und das damit verbundene Bauspardarlehen in Kombination mit einem Bankdarlehen zu verwenden. Auch wer eine Lebensversicherung abgeschlossen hat, kann diese Versicherung für den Kauf einer Immobilie beleihen.

Tipp: Über unsere großen Vergleichsrechner jetzt beste Konditionen sichern

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Finanzierung?

Eine richtige Antwort gibt es dazu nicht und ganz ohne Eigenkapital geht es auch nicht. Am schnellsten klappt es, wenn man ein paar „Hausaufgaben“ erledigt:

1. Klares Sparziel konsequent umsetzen

Betrachten Sie Ihre Lebensplanung und Ihre Lebenshaltungskosten. Was brauchen Sie monatlich zum Leben und was können Sie sparen. Wenn das geklärt ist, überlegt man, wie man das Geld, das man sparen kann, anlegt. Machen Sie es sich dabei aber nicht zu bequem und hängen Sie die Latte ruhig etwas höher. Vorschläge, welche Sparpläne sich eignen und Vergleichsrechner finden Sie in unserem Artikel: Sparziel Eigentumswohnung – Sparpläne im Vergleich.

2. Machen Sie sich schlau, was es bedeutet, Wohnungseigentümer zu sein

Finanzierungen kriegt man an jeder Ecke und Verkäufer, die eine Wohnung verkaufen wollen, finden Sie auch recht schnell. Aber welche Pflichten hast man als zukünftiger Eigentümer, welche Aufgaben kommen auf Sie als Immobilieneigentümer zu? Die Zeit, in der man noch zur Miete wohnt, kann man jetzt dazu nutzen, sich auf seine zukünftige Rolle als Eigentümer vorzubereiten. Sprechen Sie mit Eigentümern, die Sie kennen, lesen Sie Bücher, besuchen Sie Seminare und schauen Sie sich beim Haus- und Grundbesitzerverein um.

3. Bevor es konkret wird: Musterfinanzierung berechnen

Wie sieht eine Musterfinanzierung für eine Wohnung mit Bankdarlehen aus?

Dabei interessieren grundsätzlich 2 Fragen:

1) Was kostet der Kauf einer Wohnung?
2) Was kostet der Bankkredit für die Wohnung?

Falls Sie ein Erstkäufer sind, empfehlen wir jetzt unseren Artikel: Wohnung kaufen mit Bankkredit bevor es dann hier mit der Musterfinanzierung weiter geht.

Musterfinanzierung für eine Wohnung

Das kostet der Kauf einer Wohnung:

Kaufpreis
+ Grunderwerbssteuer (Höhe abhängig vom Bundesland in dem die Wohnung ist)
+ Notargebühren und Grundbuchgebühren
+ Maklergebühren
= Anschaffungspreis

Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Wohnungskäufer noch Grunderwerbssteuer und Gebühren für Notar und Grundbuchamt veranschlagen. Die Grunderwerbssteuern sind je nachdem, in welchem Bundesland sich die Wohnung befindet unterschiedlich hoch. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind dagegen bundesweit gleich hoch. Dazu können dann noch Maklergebühren anfallen, die deutschlandweit zwischen 3,57% bis zu 7,14% des Kaufpreises betragen können.

Berechnungsbeispiel: Der Verkäufer verlangt 180.000 Euro für die Wohnung:

1. Kaufpreis Wohnung in Berlin 180.000.- Euro
2. Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland zwischen 3,5% bis 6,5% vom Kaufpreis, in Berlin beträgt die Grund-erwerbsteuer aktuell 6%)

6%

10.800.- Euro
3. Notarkosten und Kosten für Grundbuchamt ca. 2% 3.600.- Euro
4. Maklergebühr in Berlin 5,95% 10.710.- Euro
5. Anschaffungspreis Wohnung 205.110.- Euro

Die Anschaffung der Wohnung kostet in diesem Beispiel 205.110.- Euro.

Beispiel: Finanzierung mit Eigenkapital von 30.000 Euro:

Um die Wohnung zu kaufen, haben Sie 30.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung, das weiter benötigte Kapital soll über ein Bankdarlehen finanziert werden:

Anschaffungspreis Wohnung: 205.110.- Euro
Abzuziehen Eigenkapital: 30.000.- Euro (entspricht 14,6% des benötigten Kapitals)
Benötigtes Darlehen: 175.110.- Euro (entspricht 85,4% des benötigten Kapitals)

In diesem Beispiel werden 175.110.- Euro Bankkredit benötigt, oder rund 85,4% der Anschaffungskosten.

Praxistipp: Viele Banken beleihen maximal nur 80% des Kaufpreises oder des sogenannten Beleihungswertes einer Immobilie. Um die passende Bank für unser Berechnungsbeispiel zu finden, wäre ein Kreditnehmer gut beraten, sich an einen Finanzierungsvermittler zu wenden, der für ihn die Banken findet, die bereit sind, bei diesen Eckdaten ein Darlehen zu vergeben. Dabei spielt dann die Selbstauskunft eine gewichtige Rolle, denn daran können die Banken die Bonität des Kreditnehmers abschätzen.

Im nächsten Schritt sollten Sie überlegen, bis wann Sie das Darlehen zurückzahlen können bzw. wollen. Denn davon hängen die Kosten für das Darlehen ab: Es macht einen großen Unterschied, ob man einen Kredit in 10 Jahren oder in 30 Jahren zurückzahlt!

Wie sich das auf Ihre monatliche Kreditrate auswirkt, schauen wir uns in zwei Schritten an, im ersten Schritt interessiert die Rückzahlung des Darlehens ohne Zinsen:

Rückzahlung Darlehen in Tilgung: Berechnung monatliche Rate ohne Zinsen: Darlehensbetrag : Anzahl Jahre : 12 Monate
10 Jahren 1.459,25 Euro (gerechnet: 175.110 Euro : 10 : 12)
20 Jahren 729,63 Euro
30 Jahren 486,42 Euro

Logisch: je schneller man das Geld an die Bank zurückzahlt, desto mehr muss man monatlich für die Tilgung aufwenden. Die meisten Kreditgeber entscheiden sich für geringere Raten, dann brauchen sie aber auch viel mehr Zeit, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Was kostet nun das Darlehen, wenn die Bank einen Zins von 3% verlangt?

Wie gesagt, am Ende der Laufzeit ist man in diesem Beispiel schuldenfrei:

Laufzeit und Zins Kreditbetrag Monatliche Rate für Zins und Tilgung (Annuität) An die Bank zu zahlende Zinsen gesamt
10 Jahre, 3% 175.110 Euro 1.690,88 Euro 27.795,02 Euro
20 Jahre, 3% 175.110 Euro 971,16 Euro 57.967,40 Euro
30 Jahre, 3% 175.110 Euro 738,27 Euro 90.667,50 Euro

So ist das: Je länger man sich mit der Rückzahlung des Darlehens Zeit lässt, desto mehr verdient die Bank!

Andererseits: je jünger man ist und eine Wohnung kauft, desto mehr Zeit kann man sich mit der Rückzahlung des Darlehens lassen. Wenn Sie 25 Jahre alt sind und ein Kredit aufnehmen, haben Sie über 40 Jahre Zeit bis zur Rente. Wenn Sie dagegen bereits 45 Jahre alt sind, sind es gerade noch 22 Jahre bis zum Rentenbeginn. Das wird auch die Bank bei ihrem Kreditangebot berücksichtigen. Viele Kreditnehmer wählen lieber eine niedrigere monatliche Annuität – Zeit ist schließlich auch Geld wert.

zum Baufinanzierungsvergleich

 

Was die Bank vom Kreditnehmer wissen will:
Bevor es das Darlehen gibt, holt die Bank umfangreiche Auskünfte über den Kreditnehmer ein. Dazu muss man eine Selbstauskunft ausfüllen und nachvollziehbar belegen:

Selbstauskunft für Bankkredit:
Die Selbstauskunft besteht aus einem mehrseitigen Fragebogen und erfragt die Vermögens- und Einkommenssituation, die Lebenshaltungskosten, Verpflichtungen aus bestehenden Darlehen sowie sonstige Verbindlichkeiten des Antragsstellers. Angaben dazu muss man durch geeignete Nachweise wie z.B. Arbeitsverträge, Konto- und Depotauszüge (bei Selbständigen die aktuellen Einkünfte und vergangene Einkommenssteuererklärungen) belegen.

Jetzt passende Finanzierung für Wohnungskauf finden

 

Vergleichsangebote und gute Finanzierungsberater finden:

Mehrere Vergleichsangebote helfen dabei, das beste Angebot zu finden und auch die Beratungsqualität der Berater zu erkennen. Ein guter Berater sollte über:

  • Sondertilgungsmöglichkeiten
  • Fördermöglichkeiten und
  • Kombinationsmöglichkeiten z.B. von Bausparer und Bankdarlehen oder KfW-Darlehen und Bankdarlehen

Informieren und Ihnen ggf. attraktive Kombinationen vorstellen können.

Noch ein Wort zum Privatdarlehen: Wenn Privatpersonen ein Darlehen vereinbaren, kann man Zinsen und die Rückzahlung ganz individuell vereinbaren.

Was beim Privatdarlehen zu beachten ist:

  • Ein Privatdarlehen sollte in Vertragsform schriftlich aufgesetzt werden,
  • Wichtige Eckpunkte wie Darlehensgeber, Darlehensnehmer mit Adresse, Darlehensbetrag, in welchen Raten das Darlehen zurückgezahlt wird, welche Zinsen ggf. vereinbart werden, sollten im Vertrag festgehalten sein.
  • Der Darlehensgeber sollte sich über die Änderung seiner Einkommenssituation durch die Darlehensvergabe steuerlich beraten lassen, denn Zinsen unterliegen der Einkommenssteuerpflicht. Innerhalb von Familien wird oft auf Zinsen verzichtet, aber das Finanzamt setzt dann einen kalkulatorischen Zins an.
  • Auch beim Privatdarlehen sollten sich die Beteiligten darüber klar werden, was passiert, wenn z.B. der Darlehensnehmer nicht mehr zahlen kann oder andere Probleme auftreten. Grundsätzlich sollte man überlegen, ob und wie man mit Vertragsbrüchen umgeht.
Kreditangebote für Immobilienkauf vergleichen

Das könnte auch interessant sein:

Unsere Service-Angebote: