Er ist der häufigste Streitfall im Mietrecht — und der Streit dreht sich fast nie um den Schimmel selbst, sondern um eine einzige Frage: Liegt es am Gebäude oder am Nutzerverhalten? Davon hängt ab, wer zahlt.
Schimmel ist ein Mangel der Mietsache und berechtigt zur Mietminderung (§ 536 BGB) — sofern die Ursache nicht beim Mieter liegt. Der Mieter muss den Befall unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB); wer wartet, riskiert seine Ansprüche und haftet für den Folgeschaden.
Die Beweislast in drei Stufen
Das ist der Kern, und er wird oft falsch dargestellt:
- Der Mieter muss beweisen, dass Feuchtigkeit oder Schimmel überhaupt vorliegt — Fotos, Zeugen.
- Der Vermieter muss beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt — also kein Baumangel, keine defekte Drainage, kein undichtes Dach. Dafür braucht es in der Regel ein Bausachverständigengutachten.
- Erst dann muss der Mieter darlegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.
Stufe 2 ist die entscheidende — und sie liegt beim Vermieter. Der pauschale Vorwurf „Sie lüften falsch“ trägt vor Gericht nicht, solange die Bausubstanz nicht überprüft ist.
Was zumutbar ist — und was nicht
Der BGH hat am 5. Dezember 2018 zwei viel beachtete Urteile gefällt (VIII ZR 271/17, VIII ZR 67/18):
- Wärmebrücken in einem Altbau sind kein Mangel, wenn der Zustand den Bauvorschriften und technischen Normen zur Zeit der Errichtung entsprach. Ein Haus von 1960 muss nicht den Dämmstandard von heute haben — auch dann nicht, wenn deshalb Schimmelgefahr besteht.
- Zumutbar ist zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten am Tag. Querlüften („Durchzug“) kann dem Mieter nicht abverlangt werden. Wer mehr fordert — dreimal täglich, Möbel von allen Wänden abrücken, dauerhaft gekippte Fenster —, fordert zu viel.
Wichtig zur Einordnung: Die Urteile betrafen die bloße Gefahr von Schimmelbildung. Ist tatsächlich Schimmel da oder das Mauerwerk durchfeuchtet, bleibt das ein Mangel — die Entscheidungen sind kein Freibrief für Vermieter.
Praktisch
Für Mieter: sofort schriftlich anzeigen, fotografieren, Datum festhalten. Nicht selbst mit Anti-Schimmel-Spray übertünchen — das beseitigt die Ursache nicht und vernichtet Beweise. Bei größeren Flächen oder wenn jemand im Haushalt gesundheitlich belastet ist, gehört ein Fachbetrieb hinzugezogen.
Für Vermieter: Nehmen Sie die Anzeige ernst und lassen Sie die Ursache klären, statt sie zu bestreiten. Ein Gutachten kostet weniger als ein verlorener Prozess — und Schimmel, der bleibt, frisst die Bausubstanz und irgendwann die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Häufige bauliche Ursachen sind Wärmebrücken, aufsteigende Feuchtigkeit bei fehlender Horizontalsperre, undichte Fensteranschlüsse und dichte neue Fenster in ungedämmten Altbauten — dann kondensiert die Feuchte nicht mehr am Glas, sondern in der Wandecke.