Sondereigentum ist der Teil einer Wohnanlage, der einem einzelnen Eigentümer allein gehört und über den er frei verfügen darf — im Kern die Wohnung selbst. Es ist das Gegenstück zum Gemeinschaftseigentum, das allen zusammen gehört.
Was zum Sondereigentum gehört: die Räume der Wohnung und die Bestandteile, die verändert werden können, ohne das Gebäude oder Rechte anderer zu beeinträchtigen — Innenwände (nichttragend), Bodenbeläge, Innentüren, sanitäre Einrichtungen, die Wohnungstür (streitig), Einbaumöbel.
Was nicht dazugehört, obwohl es in der Wohnung liegt: alles, was der Sicherheit und dem Bestand des Gebäudes dient — tragende Wände, Decken, Fenster (auch die innenliegenden), Balkonkonstruktion, Versorgungsleitungen bis zur Wohnung. Das ist Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur ein Eigentümer es nutzt. Genau hier entsteht der häufigste Streit: Wer zahlt die neuen Fenster? In der Regel die Gemeinschaft, weil die Fenster Gemeinschaftseigentum sind — sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes sagt.
Neu seit der Reform 2020: Sondereigentum kann sich jetzt auch auf Freiflächen erstrecken — Stellplätze, Terrassen, Gartenanteile (§ 3 Abs. 2 WEG). Früher waren das nur Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum; heute können sie echtes Eigentum sein.
Für Käufer: Was genau Sondereigentum ist, steht in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan. Der Blick lohnt — er entscheidet, was man wirklich besitzt und wofür man allein zahlt.