Den Preis für eine Mietwohnung bestimmen

Welche Miete kann der Vermieter ansetzen?

Besitzer von Wohnungen und Häusern sollten sich spätestens bei einer Neuvermietung mit den aktuellen Preisen am Immobilienmarkt beschäftigen. Nur so lässt sich der passende Miet- oder Wiederverkaufspreis ermitteln. Wer sich die Mühe sparen möchte, kann auch einen Makler damit beauftragen. Gleichzeitig ist es sinnvoll, sich selbst zu informieren und somit ein Gefühl für das richtige Preismanagement zu bekommen. Folgende Tipps helfen dabei, den richtigen Mietpreis festzulegen.

Immobilienpreis bestimmen / Mietspiegel

Um eine Immobilie erfolgreich zu vermieten, ist der passende Preis wichtig. Er sollte zum Objekt passen und realistisch eingeschätzt sein.

Es kommt auf die passende Methode an

Abhängig vom Standort einer Wohnung sind die Vermieter an die Anwendung bestimmter Verfahren zur Ermittlung des Mietpreises verpflichtet:

  • liegt die Wohnung in einer Stadt mit über 50.000 Einwohnern, hat die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel zu veröffentlichen. Daran sollen sich die Vermieter orientieren. Aber der Preisspiegel gilt nicht für alle Wohnungen und beinhaltet zudem nicht die aktuellsten Mietpreise. Vermieter sollten daher in einem zweiten Schritt prüfen, inwiefern der Mietspiegel auf ihre Wohnung anwendbar ist und ob ihre Wohnung womöglich von einer Ausnahmeregelung erfasst wird. Ausnahmeregelungen betreffen regelmäßig sehr große Wohnungen, möblierte Wohnungen und Wohnungen in Studenten- oder Altenwohnheimen aber auch frisch modernisierte Wohnungen. 
  • liegt die Wohnung in einer Stadt mit weniger als 50.000 Einwohnern, stellt sich die Frage, ob die Gemeinde überhaupt einen Mietspiegel aufstellt. Ist ein Mietpreisspiegel vorhanden kann er als Orientierung verwendet werden. Im anderen Falle sollten sich Vermieter an vergleichbaren Mietwohnungsangeboten am Markt orientieren. Doch was kann man tun, wenn aktuell keine Informationen zu vergleichbaren Wohnungen verfügbar sind? Welche Eigenschaften gelten als Vergleichbar?

Vergleichbare Wohnungen für die Ermittlung des aktuellen Mietpreises sind Wohnungen, die nach Baujahr, Größe, Ausstattung und (in größeren Städten) auch nach der Wohnlage vergleichbar sind. Je kleiner eine Stadt ist, desto schwieriger wird es, hier ausreichende Vergleichsangebote zu finden.

Was tun, wenn keine vergleichbaren Mietwohnungen für die Mietpreisermittlung auffindbar sind? Auch hier kann der Mietspiegel der Gemeinde zumindest einen ersten Anhaltspunkt bieten. Näherungsweise können Vermieter die aktuelle Miete anhand der seit der letzten Mietanpassung erfolgten Inflation hochrechnen. Hilfreich ist dazu die Übersicht zu der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Dieser Messwert wird monatlich vom statistischen Bundesamt neu berechnet und ermittelt die allgemeine Inflation. Aber auch die Wirtschaftskraft einer Region ist ausschlaggebend für den aktuellen Mietpreis einer Wohnung. Mieter sollten generell in der Lage sein, ca. 40% bis maximal 50% ihres Nettoeinkommens für die Miete aufzuwenden. Liegt ein geforderter Mietpreis über dieser Messlatte, dürften es Vermieter eher schwer haben, einen geeigneten Mieter zu finden.

Wichtig zu bedenken ist, dass für potenzielle Interessenten nicht nur der Preis ausschlaggebend ist. Wer also eine Immobilie vermieten möchte, sollte das Mietangebot attraktiv gestalten. Zahlreiche hochwertige Fotos erleichtern es den Interessenten, einen Eindruck von dem Mietangebot zu gewinnen. Auch detaillierte Informationen zur Wohnung oder zum Haus helfen dabei, einen Mieter zu finden. Für Verkäufer und Vermieter gleichermaßen ist außerdem ein Energieausweis Pflicht, um Wohnung oder Haus vermieten oder verkaufen zu dürfen.

Fazit: Neben der Kaltmiete kommen weitere Kosten zum Mietpreis hinzu. Der Mietspiegel bietet einen ersten Anhaltspunkt für den passenden Preis.

Keine Methode ohne Ausnahme – die häufigsten Sonderregelungen

Wer sich schon einmal in die Tiefen eines Mietspiegels gegraben hat, stellt schnell fest, dass es eine Reihe von Ausnahmen gibt. Das ist grundsätzlich sinnvoll aber es erhöht gleichzeitig den Aufwand um den passenden Mietpreis zu finden. Wann können Sie den Mietspiegel nur bedingt oder nicht anwenden? Das sind die häufigsten Sonderregelungen:

  • besonders große Wohnungen: wenn die Wohnfläche über 160 qm liegt, 
  • besonders kleine Wohnungen, sogenannte Mikroapartments mit Wohnflächen unter 20 qm (was als klein gilt, bestimmt hier jede Gemeinde individuell)
  • möblierte Wohnungen, wobei sich die Möblierung nicht nur auf eine Einbauküche beschränkt, sondern regelmäßig sind es voll möblierte Wohnungen
  • Wohnungen mit zusätzlichem Service-Angebot, wie es beispielsweise beim Wohnen auf Zeit oder beim betreuten Wohnen für Senioren der Fall ist
  • frisch modernisierte Wohnungen, wodurch sich der Wohnwert der Wohnungen erhöht hat ( Beispiel: Balkonanbau, energetische Dämmung, Fenster mit Schallschutz wo vorher kein Schallschutz bestand)
  • besonders luxuriöse Wohnungen mit exklusiven Sonderausstattungen

Fazit: Die Ausstattung einer Immobilie wirkt sich direkt auf ihren Preis aus. Hochwertig möblierte Wohnungen können höhere Miet- und Kaufpreise erzielen als schlicht ausgestattete Immobilien.

Preisbeeinflussend sind Ausstattung und die Lage

Um den Preis für eine Wohnung oder ein Haus zu bestimmten, gibt es neben dem Preisspiegel weitere Faktoren. So sind in vielen Städten gute Wohnlagen erheblich teurer als andere. Insbesondere zentrumsnahe Gegenden und Villenviertel haben einen höheren Wert pro Quadratmeter und werden dementsprechend zu höheren Preisen vermietet oder verkauft. Das gilt insbesondere für die Großstädte. Kommt in einer guten Lage eine gehobene Ausstattung hinzu, erhöht es den Wohnwert der Immobilie. Insbesondere die folgenden Ausstattungsmerkmale sind hierbei gefragt und wirken sich preissteigernd aus:

  • Garten und/oder Balkon
  • Keller
  • Garage
  • möblierte Küche oder möblierte Wohnung
  • hochwertige, neue Badausstattung
  • frisch renoviert
  • moderne Heizungsanlage
  • Verwendung erneuerbarer Energien

Aber Vorsicht: Lage und Ausstattung sollten miteinander korrespondieren. Es macht erfahrungsgemäß wenig Sinn eine schlechte Wohnlage durch eine üppige Ausstattung „zu vergolden“. In den wenigsten Fällen zahlt sich das aus.

Auf aktuelle Entwicklungen achten

Natürlich ist der Markt mitverantwortlich für den Preis von Immobilien. Hier funktioniert es inzwischen nur noch eingeschränkt nach dem Prinzip „Angebot und Nachfrage“. Denn Vermieter sollten das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sehen. Denn trifft ein geringes Angebot nur auf eine geringe Nachfrage, so führt diese Situation zu einem geringeren Preisdruck, als wenn viele vergleichbare Mietwohnungsangebote um die Gunst weniger Mietinteressenten buhlen. 

Möchten mehr Menschen eine Wohnung oder ein Haus kaufen, beispielsweise aufgrund des niedrigen Zinsniveaus, führt die steigende Käufernachfrage zu höheren Preisen am Immobilienmarkt. Zu Beginn des Jahres 2020 hat die Corona-Pandemie für Veränderungen auf dem Immobilienmarkt gesorgt. So waren Immobilien in ländlicheren Gegenden gefragter als urbane Lagen. Mit dem stärkeren Zinsanstieg im ersten Halbjahr 2022 kam es kurzfristig zu einem Rückgang bei der Käufernachfrage und zu einer Preisdämpfung. Unsicherheiten hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung tragen grundsätzlich zu einer Käuferzurückhaltung bei. Da inzwischen ein erheblicher Teil der Immobilienkäufer nicht zum Selbstbezug, sondern zur Kapitalanlage kauft, tragen diese Käufer tendenziell zu einem größeren Mietwohnungsangebot bei. Fallen sie als Käufergruppe weg, macht sich das am Mietmarkt bemerkbar, denn dann verknappt sich das Angebot.

Fazit: Vermieter sollten aktuelle Marktentwicklungen berücksichtigen, wenn sie ihre Immobilie zur Vermietung inserieren. Ob in der Nachbarschaft viel oder wenig vergleichbare Wohnungen vermietet werden, wirkt sich mitunter stärker auf den Mietpreis aus, als die Wohnungsausstattung.

Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de