Die Immobilienverrentung: wie sie funktioniert, welche Alternativen es gibt, für wen es sinnvoll ist und worauf Senioren achten sollten:
Wie man im Alter sein Haus zu Geld machen kann und trotzdem lebenslang darin wohnen bleibt, das ermöglicht die Immobilienrente. Inzwischen gibt es auch in Deutschland mehrere Anbieter, die um die Gunst höher betagter Hausbesitzer werben und mehr Rente durch eine Immobilienverrentung versprechen. Wie das funktioniert, worin sich die Konzepte unterscheiden und wo die Vor- und Nachteile liegen hat sich unsere Redaktion angesehen.
Die Immobilienrente gibt es schon lange im angelsächsischen Raum, dort ist das Konzept erprobt. Bei vielen Senioren steckt ein Großteil des Vermögens in der selbstgenutzten Immobilie. Wenn dann die Rente eher überschaubar ist kann es sinnvoll sein, das eigene Haus zu Geld zu machen. In den letzten Jahren hat sich auch in Deutschland ein Markt für Immobilienverrentungen entwickelt. Doch für wen eignet sich das Modell? Woran erkennt man einen guten Anbieter? Welche Alternativen sind möglich? Wo lauern möglicherweise Risiken?
Die 3 häufigsten Modelle der Immobilienverrentung
Wir geben mit diesem Ratgeber einen Überblick über die meisten Modelle, diskutieren deren Vor- und Nachteile und werfen auch einen Blick auf mögliche Alternativen. Wer es möchte, kann sich zudem von unseren unabhängigen Immobilienexperten beraten lassen.
Das Modell Immobilienverrentung mit Leibrente
Das Leibrenten-Modell bedeutet im Prinzip ein Verkauf der Immobilie auf Raten, wobei der Immobilienverkäufer ein lebenslanges Wohnrecht erhält. Dabei können die Zahlungen an den Verkäufer lebenslang oder zeitlich begrenzt sein. Das Eigentum am Haus geht sofort an den Käufer über, der häufig eine Bank oder eine Fondsgesellschaft ist.
Vorteil der Immobilienverrentung mit Leibrente
der Rentner kann lebenslang in seinem Haus wohnen bleiben und muss sich nicht um die weitere Instandhaltunginfo der Immobilie kümmern. Alle zukünftigen und nicht umlegbaren Betriebskosteninfo und Reparaturen trägt in diesem Fall der Käufer.
- Zusätzlich zum Wohnrecht gibt es die monatliche Leibrentenzahlung, die meistens lebenslänglich garantiert ist.
Nachteil der Immobilienverrentung mit Leibrente
- Die Leibrentenzahlungen müssen versteuert werden.
- Das Haus kann nicht mehr vererbt werden.
- Mit dem Auszug erlischt das Wohnrecht, Mietzahlungen aus dem Haus stehen dann dem Käufer zu.
Das Modell Immobilienverrentung mit Nießbrauch
Dieses Modell beinhaltet das meist lebenslange Recht, in einer Immobilie zu wohnen. Das Nießbrauchrechtinfo wird im Grundbuch eingetragen und bleibt auch bei Verkauf der Immobilie bestehen. Es erlischt erst, wenn der Nießbraucher gestorben ist, oder wenn eine dafür festgelegte Dauer abgelaufen ist.
Vorteil Immobilienverrentung mit Nießbrauch
- In Kombination mit dem Verkauf der Immobilie erhält der Nießbraucher eine Einmalzahlung und kann weiter in der Immobilie wohnen bleiben. Man spricht hierbei auch von einem Verrentungsmodell mit Nießbrauch.
- Auch wenn der Nießbraucher in ein Seniorenzentrum umziehen sollte, kann er die Früchte aus der Immobilie ziehen, indem er sie vermietet.
Nachteil Immobilienverrentung mit Nießbrauch
- das Nießbrauchrecht wirkt sich natürlich auf den zu erzielenden Kaufpreis der Immobilie aus, denn bei der Bewertung wird neben den üblichen Bewertungskriterien wie Lage und Zustand des Hauses auch das Alter des Nießbrauchers und seine voraussichtliche Lebenserwartung berücksichtigt. Der Bewertungsabschlag ist oft erheblich und kann den Preis bis weit über die Hälfte des Verkehrswertes drücken.
Die bisherigen Anwendungsfälle für das Bestellen eines Nießbrauchrechtes an einer Wohnimmobilie sind meistens aus familiären oder steuerlichen Gründen erfolgt.
Das Modell Zustifter Rente
Der Verkäufer erhält ein lebenslanges, im Grundbuchinfo abgesichertes Wohnrecht und kann zwischen einer laufenden monatlichen Zahlung, einer Einmalzahlung oder einer Kombinationslösung wählen. Die laufende monatliche Zahlung kann lebenslang oder über einen befristeten Zeitraum in Anspruch genommen werden. Bei Aufgabe des Wohnrechts, z.B. aufgrund Umzugs in ein Pflegeheim erhält der zustiftende Rentner einen bereits im Vorfeld definierten Rückzahlungsbetrag ausbezahlt.
Das Vorbild der Zustifter-Rente kommt aus den USA, wo die gift annuity als Fundraising-Instrument bekannt ist und umfangreich von den meisten großen Sozialen Trägern und Bildungseinrichtungen angeboten wird. Als erster Anbieter gilt die American Bible Society. Dabei werden Vermögensgegenstände wie Wertpapierdepots, Geldanlagen, Immobilien und Kunst teilweise verrentet und teilweise vererbt.
Vorteile der Zustifter Rente
Die Zustifter Rente kann sehr individuell ausgestaltet werden. Eine Zustifter-Rente beinhaltet auch ein Vermächtnis an den Träger sowie dessen gemeinnützigen Einrichtungen. Das sorgt oft für Vertrauen.
Risiken der Zustifter Rente
Wenn es schlecht läuft, kann ein Rentner das Haus und sogar Vermögen verlieren (Quelle: Focus-Onlineinfo), denn auch gemeinnützige Träger können in eine finanzielle Schieflage geraten.
Welche Alternativen gibt es zur Immobilienverrentung?
Nicht jeder fühlt sich wohl bei dem Gedanken, sein Haus an eine Stiftung oder Bank im Zuge einer Verrentung abzugeben. Wer also trotz Eigenheim im Alter knapp bei Kasse ist, sollte auch prüfen, ob nicht eine Alternative zur Immobilienverrentung für ihn in Frage kommt:
Die Rückmiete als Alternative zur Immobilienverrentung
Bei der Rückmiete wird das selbstgenutzte Haus verkauft und vom neuen Käufer zurückgemietet. Der betagte Verkäufer verzichtet auf ein lebenslanges Wohnrecht, dafür schließt er mit dem Käufer einen Mietvertrag ab.
Vorteil bei der Rückmiete
Bei diesem Modell schneidet der Rentner tendenziell finanziell am besten ab, denn
- Zukünftige Verwaltungsaufgaben und Kosten für Instandhaltung trägt der Käufer.
- Im Mietvertrag kann die Eigenbedarfskündigung für den Käufer ausgeschlossen werden.
- Die Miethöhe und weitere Vertragsbestandteile des Mietvertrages können individuell vereinbart werden.
Nachteil bei der Rückmiete
man ist zukünftig nur noch der Mieter im Haus und zahlt eine monatliche Miete, diese kann im Zeitablauf erhöht werden.
Die Umkehrhypothek als Alternative zur Immobilienverrentung
Bei der Umkehrhypothek nimmt der Hauseigentümer einen Kreditinfo auf. Die Raten bekommt er als Rente ausgezahlt. Zins und Tilgung werden gestundet und sind „endfällig“. Das heißt: Entweder im Todesfall oder ab einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt muss der Kredit wieder zurückgezahlt werden. Dann wird das Haus oft verkauft, bzw. es geht in das Eigentum der Bank über, und der Kredit wird damit beglichen – es sei denn, die Erben tilgen.
Vorteil Umkehrhypothek
- man bleibt Eigentümer und kann den Kredit auch wieder auslösen
- Die Auszahlungen sind steuerfrei
Nachteil Umkehrhypothek
- die monatlichen Raten werden nur bis zum Erreichen des Kreditbetrags gezahlt und
- auch die Umkehrhypothek ist vergleichsweise teuer.
Welche Ergebnisse die Umkehrhypothek in der Praxis bereits gebracht hat, dazu hat das Handelsblatt vor einiger Zeit recherchiert:
Die Anbieter sind sowohl öffentlich – rechtliche Förderbanken als auch private Firmen. Sie kalkulierten mit einem deutlichen Aufschlag auf den Marktzins. Zwar kamen auf den ersten Blick teils nur niedrige Renten von einigen 100 Euro heraus. Dazurechnen muss man aber die ersparte Miete.
Der Teilverkauf als alternatives Verrentungsmodell
Die Immobilie wird bei einem Teilverkauf zu maximal 50% an einen stillen Teilhaber veräußert. Der anteilige Wert wird über einen Gutachter ermittelt und an den Hauseigentümer bei Vertragsabschluss ausgezahlt. Im Gegenzug erhält der stille Teilhaber ein Entgelt.
Vorteil Teilverkauf
im Gegensatz zu allen anderen Modellen ist der Teilverkauf altersunabhängig und kann auch in Teilschritten vollzogen werden.
Nachteil Teilverkauf
alle Eigentümerpflichten verbleiben beim vormaligen Eigentümer.
Welches Modell der Immobilienrente eignet sich für Wen am besten?
Es kommt darauf an:
- Ob man das Haus in der Familie behalten möchte oder nicht,
- Ob man Erben berücksichtigen möchte oder nicht,
- Ob man im Alter auch allein im Haus wohnen bleiben möchte und
- Wie stark man an seinem Haus hängt.
Auch wen vieles denkbar und möglich ist, oft sind nur wenige Möglichkeiten wirklich sinnvoll. Unabhängige Anbietervergleiche gibt es derzeit kaum am Markt. Auch Erfahrungswerte sind noch nicht in größerem Umfang erhältlich. Für Interessenten an einer Immobilienrente empfiehlt es sich, die Angebote sorgfältig zu vergleichen und insbesondere auf die Bonität der Anbieter zu achten.
Falls Sie bereits Erfahrung mit einer Immobilienverrentung gemacht haben und diese Erfahrung gerne weitergeben möchten – dann schreiben Sie uns doch gerne an info (ad) wohnung-jetzt.de
Autoreninfo: Redaktion wohnung-jetzt.de, Maxi Schwarz
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