Ratgeber Immobilienrente

Die Immobilienverrentung: wie sie funktioniert, welche Alternativen es gibt, für wen es sinnvoll ist und worauf Senioren achten sollten:

Wie man im Alter sein Haus zu Geld machen kann und trotzdem lebenslang darin wohnen bleibt, das ermöglicht die Immobilienrente. Inzwischen gibt es auch in Deutschland mehrere Anbieter, die um die Gunst höher betagter Hausbesitzer werben und mehr Rente durch eine Immobilienverrentung versprechen. Wie das funktioniert, worin sich die Konzepte unterscheiden und wo die Vor- und Nachteile liegen hat sich unsere Redaktion angesehen.

den Lebensabend aktiv gestalten können Senioren mit guter Rente (Bild pixabay)

 Die Immobilienrente gibt es schon lange im angelsächsischen Raum, dort ist das Konzept erprobt. Bei vielen Senioren steckt ein Großteil des Vermögens in der selbstgenutzten Immobilie. Wenn dann die Rente eher überschaubar ist kann es sinnvoll sein, das eigene Haus zu Geld zu machen.  In den letzten Jahren hat sich auch in Deutschland ein Markt für Immobilienverrentungen entwickelt. Doch für wen eignet sich das Modell? Woran erkennt man einen guten Anbieter? Welche Alternativen sind möglich? Wo lauern möglicherweise Risiken?

Die 3 häufigsten Modelle der Immobilienverrentung

Wir geben mit diesem Ratgeber einen Überblick über die meisten Modelle, diskutieren deren Vor- und Nachteile und werfen auch einen Blick auf mögliche Alternativen. Wer es möchte, kann sich zudem von unseren unabhängigen Immobilienexperten beraten lassen.

Aktuell sind drei Modelle der Immobilienrente für Senioren verfügbar

  • – Immobilienverrentung mit Leibrente
  • – Immobilienverrentung mit Nießbrauch
  • – Verrentung der Immobilie als Zustifter
Überblick

Das Modell Immobilienverrentung mit Leibrente

Das Leibrenten-Modell bedeutet im Prinzip ein Verkauf der Immobilie auf Raten, wobei der Immobilienverkäufer ein lebenslanges Wohnrecht erhält. Dabei können die Zahlungen an den Verkäufer lebenslang oder zeitlich begrenzt sein. Das Eigentum am Haus geht sofort an den Käufer über, der häufig eine Bank oder eine Fondsgesellschaft ist.

Vorteil der Immobilienverrentung mit Leibrente

der Rentner kann lebenslang in seinem Haus wohnen bleiben und muss sich nicht um die weitere Instandhaltunginfo der Immobilie kümmern. Alle zukünftigen und nicht umlegbaren Betriebskosteninfo und Reparaturen trägt in diesem Fall der Käufer.

  • Zusätzlich zum Wohnrecht gibt es die monatliche Leibrentenzahlung, die meistens lebenslänglich garantiert ist.

Nachteil der Immobilienverrentung mit Leibrente

  • Die Leibrentenzahlungen müssen versteuert werden.
  • Das Haus kann nicht mehr vererbt werden.
  • Mit dem Auszug erlischt das Wohnrecht, Mietzahlungen aus dem Haus stehen dann dem Käufer zu.

Das Modell Immobilienverrentung mit Nießbrauch

Dieses Modell beinhaltet das meist lebenslange Recht, in einer Immobilie zu wohnen. Das Nießbrauchrechtinfo wird im Grundbuch eingetragen und bleibt auch bei Verkauf der Immobilie bestehen. Es erlischt erst, wenn der Nießbraucher gestorben ist, oder wenn eine dafür festgelegte Dauer abgelaufen ist.

Vorteil Immobilienverrentung mit Nießbrauch

  • In Kombination mit dem Verkauf der Immobilie erhält der Nießbraucher eine Einmalzahlung und kann weiter in der Immobilie wohnen bleiben. Man spricht hierbei auch von einem Verrentungsmodell mit Nießbrauch.
  • Auch wenn der Nießbraucher in ein Seniorenzentrum umziehen sollte, kann er die Früchte aus der Immobilie ziehen, indem er sie vermietet.

Nachteil Immobilienverrentung mit Nießbrauch

  • das Nießbrauchrecht wirkt sich natürlich auf den zu erzielenden Kaufpreis der Immobilie aus, denn bei der Bewertung wird neben den üblichen Bewertungskriterien wie Lage und Zustand des Hauses auch das Alter des Nießbrauchers und seine voraussichtliche Lebenserwartung berücksichtigt. Der Bewertungsabschlag ist oft erheblich und kann den Preis bis weit über die Hälfte des Verkehrswertes drücken.

Die bisherigen Anwendungsfälle für das Bestellen eines Nießbrauchrechtes an einer Wohnimmobilie sind meistens aus familiären oder steuerlichen Gründen erfolgt.

für die nächste Generation

  • Der Nießbrauch wird häufig innerhalb von Familien vereinbart. Der Hauseigentümer überträgt die Immobilie zu Lebzeiten an seine Erben und kann gleichzeitig lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben. Alternativ könnte der Nießbraucher auch ausziehen und dann die Mieteinnahmen aus der Immobilie ziehen. Hierbei spielen oft steuerliche Gründe oder praktische Erwägungen eine Rolle.
Fazit Nießbrauch

Das Modell Zustifter Rente

Der Verkäufer erhält ein lebenslanges, im Grundbuchinfo abgesichertes Wohnrecht und kann zwischen einer laufenden monatlichen Zahlung, einer Einmalzahlung oder einer Kombinationslösung wählen. Die laufende monatliche Zahlung kann lebenslang oder über einen befristeten Zeitraum in Anspruch genommen werden. Bei Aufgabe des Wohnrechts, z.B. aufgrund Umzugs in ein Pflegeheim erhält der zustiftende Rentner einen bereits im Vorfeld definierten Rückzahlungsbetrag ausbezahlt.

Das Vorbild der Zustifter-Rente kommt aus den USA, wo die gift annuity als Fundraising-Instrument bekannt ist und umfangreich von den meisten großen Sozialen Trägern und Bildungseinrichtungen angeboten wird. Als erster Anbieter gilt die American Bible Society. Dabei werden Vermögensgegenstände wie Wertpapierdepots, Geldanlagen, Immobilien und Kunst teilweise verrentet und teilweise vererbt.

Vorteile der Zustifter Rente

Die Zustifter Rente kann sehr individuell ausgestaltet werden. Eine Zustifter-Rente beinhaltet auch ein Vermächtnis an den Träger sowie dessen gemeinnützigen Einrichtungen. Das sorgt oft für Vertrauen.

Risiken der Zustifter Rente

Wenn es schlecht läuft, kann ein Rentner das Haus und sogar Vermögen verlieren (Quelle: Focus-Onlineinfo), denn auch gemeinnützige Träger können in eine finanzielle Schieflage geraten.

Welche Alternativen gibt es zur Immobilienverrentung?

Nicht jeder fühlt sich wohl bei dem Gedanken, sein Haus an eine Stiftung oder Bank im Zuge einer Verrentung abzugeben. Wer also trotz Eigenheim im Alter knapp bei Kasse ist, sollte auch prüfen, ob nicht eine Alternative zur Immobilienverrentung für ihn in Frage kommt:

Die drei bekanntesten Alternativen zur Immobilienrente sind:

  • – die Rückmiete
  • – die Umkehrhypothek und
  • – der Teilverkauf
Alternativen

Die Rückmiete als Alternative zur Immobilienverrentung

Bei der Rückmiete wird das selbstgenutzte Haus verkauft und vom neuen Käufer zurückgemietet. Der betagte Verkäufer verzichtet auf ein lebenslanges Wohnrecht, dafür schließt er mit dem Käufer einen Mietvertrag ab.

Vorteil bei der Rückmiete

Bei diesem Modell schneidet der Rentner tendenziell finanziell am besten ab, denn

  • Zukünftige Verwaltungsaufgaben und Kosten für Instandhaltung trägt der Käufer.
  • Im Mietvertrag kann die Eigenbedarfskündigung für den Käufer ausgeschlossen werden.
  • Die Miethöhe und weitere Vertragsbestandteile des Mietvertrages können individuell vereinbart werden.

Nachteil bei der Rückmiete

man ist zukünftig nur noch der Mieter im Haus und zahlt eine monatliche Miete, diese kann im Zeitablauf erhöht werden.

für finanzielle Freiheit

  • Die Rückmiete ist für Senioren geeignet, die im Alter flexibel bleiben möchten bei höchstmöglicher finanzieller Freiheit. Das Risiko, hier im Alter ausziehen zu müssen, kann man durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag zwar ausschließen, aber im Fall einer Insolvenz des Käufers kann das wirkungslos sein. Bei der Rückmiete sollten Senioren danach streben, einen langfristig möglichst soliden Partner als Vermieter zu gewinnen.
Fazit Rückmiete

Die Umkehrhypothek als Alternative zur Immobilienverrentung

Bei der Umkehrhypothek nimmt der Hauseigentümer einen Kreditinfo auf. Die Raten bekommt er als Rente ausgezahlt. Zins und Tilgung werden gestundet und sind „endfällig“. Das heißt: Entweder im Todesfall oder ab einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt muss der Kredit wieder zurückgezahlt werden. Dann wird das Haus oft verkauft, bzw. es geht in das Eigentum der Bank über, und der Kredit wird damit beglichen – es sei denn, die Erben tilgen.

Vorteil Umkehrhypothek

  • man bleibt Eigentümer und kann den Kredit auch wieder auslösen
  • Die Auszahlungen sind steuerfrei

Nachteil Umkehrhypothek

  • die monatlichen Raten werden nur bis zum Erreichen des Kreditbetrags gezahlt und
  • auch die Umkehrhypothek ist vergleichsweise teuer.

Welche Ergebnisse die Umkehrhypothek in der Praxis bereits gebracht hat, dazu hat das Handelsblatt vor einiger Zeit recherchiert:

Die Anbieter sind sowohl öffentlich – rechtliche Förderbanken als auch private Firmen. Sie kalkulierten mit einem deutlichen Aufschlag auf den Marktzins. Zwar kamen auf den ersten Blick teils nur niedrige Renten von einigen 100 Euro heraus. Dazurechnen muss man aber die ersparte Miete.

typische Bedingungen für eine Umkehrhypothek

  • – Bei einer Bank wurde die Umkehrhypothek als Einmalbetrag ausgezahlt. Die Eigentümer mussten 65 Jahre alt sein und mehr als 100.000 Euro Immobilienwert besitzen. Ausgeschlossen vom Angebot waren das Saarland, Teile der Küstenregionen und große Teile von Ostdeutschland. Kredit und Zinsen wurden erst fällig, wenn der Eigentümer stirbt oder auszieht. Für das Darlehen wurden jährlich 6,9% Zinsen auf den ursprünglichen Kredit berechnet. Der Kredit erhöhte sich jedes Jahr um eine Pauschale für die Stundung der Zinsen, diese Pauschale stieg ebenfalls in Intervallen an. Dazu kam eine Gebühr von 1,5% der Kreditsumme, ein Wertgutachten und die Kosten für die Bestellung der Grundschuld.
  • – Bei einem Versicherungsangebot verdoppelte sich die Kreditschuld nach nicht einmal 10 Jahren, ebenso bei der Bank.
Praxisbeispiel

Der Teilverkauf als alternatives Verrentungsmodell

Die Immobilie wird bei einem Teilverkauf zu maximal 50% an einen stillen Teilhaber veräußert. Der anteilige Wert wird über einen Gutachter ermittelt und an den Hauseigentümer bei Vertragsabschluss ausgezahlt. Im Gegenzug erhält der stille Teilhaber ein Entgelt.

Vorteil Teilverkauf

im Gegensatz zu allen anderen Modellen ist der Teilverkauf altersunabhängig und kann auch in Teilschritten vollzogen werden.

Nachteil Teilverkauf

alle Eigentümerpflichten verbleiben beim vormaligen Eigentümer.

Besonderheit Teilverkauf

  • – Dieses Modell schließt Verluste für den stillen Teilhaber aus, d.h. mögliche Wertverluste aus einem späteren Verkauf der Immobilie gehen zu Lasten des vormaligen Eigentümers oder seiner Erben. Für die stille Teilhaberschaft muss ein monatliches Entgelt gezahlt werden.
  • – Der Teilverkauf kann dann sinnvoll sein, wenn man z.B. die Immobilie für die Erben erhalten will aber noch finanzielle Mittel z.B. für eine Pflegekraft benötigt.
unser Fazit

Welches Modell der Immobilienrente eignet sich für Wen am besten?

Es kommt darauf an:

  • Ob man das Haus in der Familie behalten möchte oder nicht,
  • Ob man Erben berücksichtigen möchte oder nicht,
  • Ob man im Alter auch allein im Haus wohnen bleiben möchte und
  • Wie stark man an seinem Haus hängt.

Auch wen vieles denkbar und möglich ist, oft sind nur wenige Möglichkeiten wirklich sinnvoll. Unabhängige Anbietervergleiche gibt es am Markt nur selten. Auch Erfahrungswerte sind noch nicht in größerem Umfang erhältlich. Auch wenn es sich aktuell noch um ein Nischenangebot handelt, so hat der Markt jedoch in den letzten Jahren an Fahrt aufgenommen und neue Anbieter sind hinzugekommen.

Für Interessenten an einer Immobilienrente empfiehlt es sich, die Angebote sorgfältig zu vergleichen und insbesondere auf die Bonität der Anbieter zu achten.

Autoreninfo:

Maxi Schwarz ist unabhängige Immobilienberaterin in München und Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH. Sie berät bundesweit Kapitalanleger rund um den Kauf von Wohnimmobilien.

Kontakt zur Autorin: unabhängige Beratung zu Immobilienverrentung Kapitalanlagen – Orientierungshilfe für Kapitalanleger (wohnung-jetzt.de)

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