Der Grundsteuerwert ist die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Er hat zum 1. Januar 2025 den Einheitswert abgelöst und wird vom Finanzamt per Bescheid festgestellt.
Vorausgegangen war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018: Die alten Einheitswerte stammten im Westen aus 1964, im Osten aus 1935 und wurden nie fortgeschrieben. Zwei gleich wertvolle Häuser konnten dadurch völlig unterschiedlich besteuert werden — ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz. Deshalb mussten 2022 rund 36 Millionen Grundstücke neu erklärt werden.
Die Grundsteuer entsteht in drei Schritten:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer
Wichtig für die Einordnung des eigenen Bescheids: Ein hoher Grundsteuerwert bedeutet nicht automatisch eine hohe Steuer. Die neuen Werte liegen um ein Vielfaches über den alten Einheitswerten — deshalb wurden die Steuermesszahlen drastisch gesenkt. Erst der Hebesatz der Gemeinde entscheidet über den Betrag, und der wird kommunal festgelegt.
Nicht überall gilt dasselbe. Über eine Öffnungsklausel dürfen die Länder eigene Modelle anwenden. Die Mehrheit folgt dem Bundesmodell (wertabhängig), Bayern rechnet rein nach Fläche, Baden-Württemberg nach Bodenwert, weitere Länder nach Flächen-Lage-Modellen. Welches Modell gilt, hängt davon ab, wo das Grundstück liegt — nicht davon, wo der Eigentümer wohnt.
Der Grundsteuerwert ist kein Verkehrswert. Er dient allein der Besteuerung und taugt nicht als Anhaltspunkt für einen Kaufpreis — dafür sind Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zuständig. Für die Grunderwerbsteuer spielt er ebenfalls keine Rolle; die bemisst sich am Kaufpreis.