Der Wertermittlungsstichtag ist der Tag, auf den sich ein Wert bezieht — nicht der Tag, an dem der Gutachter gerechnet hat. Der Unterschied klingt spitzfindig und ist praktisch entscheidend: Ein Gutachten, das im Juli erstellt wird, kann den Wert zum 1. Januar ausweisen. Die ImmoWertV trennt das in § 3 ausdrücklich.
Zwei Stichtage, zwei Fragen:
- Wertermittlungsstichtag — welche Marktlage gilt? Zinsniveau, Nachfrage, Preisniveau zu diesem Tag.
- Qualitätsstichtag — in welchem Zustand ist das Objekt? Baurecht, Ausstattung, Erschließung zu diesem Tag.
In der Regel fallen beide zusammen. Auseinander fallen sie, wenn rückwirkend bewertet wird — etwa bei Erbfällen (Wert zum Todestag), Scheidungen (Wert zum Zustellungstag), Enteignungen oder Steuerfällen. Dann muss der Gutachter die Marktlage von damals rekonstruieren und späteres Wissen ausblenden.
Für die Praxis: Jedes Wertgutachten hat ein Verfallsdatum, das nirgends draufsteht. Banken akzeptieren Gutachten meist nur wenige Monate. Nach einem Zinssprung oder einem Preisrutsch kann ein zwei Jahre altes Gutachten grob danebenliegen — nicht weil es falsch war, sondern weil es einen anderen Tag beschreibt. Ein Verkehrswert ohne Stichtag ist keine Aussage.