Ein Grundpfandrecht ist ein Sicherungsrecht an einem Grundstück, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs. Es gibt dem Gläubiger das Recht, das Grundstück zur Zwangsversteigerung zu bringen und sich aus dem Erlös zu befriedigen, wenn der Schuldner nicht zahlt. Es ist das Fundament der Immobilienfinanzierung: Ohne Grundpfandrecht kein zinsgünstiger Kredit.
Es gibt drei Formen — sie sind eigenständig, keine Unterarten voneinander:
| Grundschuld §§ 1191 ff. | unabhängig von der Forderung (nicht akzessorisch) | der Regelfall — über 90 % aller Fälle |
| Hypothek §§ 1113 ff. | an die Forderung gebunden (akzessorisch) | selten geworden |
| Rentenschuld §§ 1199 ff. | wiederkehrende Zahlungen statt Einmalsumme | Sonderfall |
Der praktisch wichtigste Unterschied ist die Akzessorietät — also die Frage, ob das Recht mit dem Darlehen verknüpft ist. Die Hypothek sinkt mit jeder Tilgung; die Grundschuld bleibt in voller Höhe stehen und wird über eine Sicherungsabrede mit dem Kredit verbunden. Genau deshalb arbeiten Banken fast nur mit der Grundschuld: Sie ist nach der Tilgung wiederverwendbar.
Für Käufer: Vor dem Kauf gehört Abteilung III geprüft. Bestehende Grundpfandrechte belasten das Grundstück weiter — auch wenn das zugehörige Darlehen längst getilgt ist. Ein lastenfreies Grundbuch ist keine Selbstverständlichkeit, sondern muss über eine Löschung hergestellt werden.