Er wird von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und ist in § 196 BauGB geregelt. Zum Ende jedes geraden Jahres wird er neu festgestellt, vielerorts jährlich.
Er gilt für ein fiktives Grundstück, nicht für Ihres. Das ist der Punkt, an dem die meisten Missverständnisse entstehen: Der Wert bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Eigenschaften — bestimmte Größe, bestimmter Zuschnitt, bestimmter Erschließungszustand, bestimmtes Maß der baulichen Nutzung. Weicht das reale Grundstück davon ab (Hanglage, ungünstiger Zuschnitt, Baulast, Denkmalschutz, andere Geschossflächenzahl), muss um- und angerechnet werden. Bodenrichtwert × Fläche ist eine erste Näherung, kein Bodenwert.
Und er ist nie der Wert der Immobilie — nur der des Bodens. Was darauf steht, kommt getrennt hinzu (im Ertrags- und Sachwertverfahren ausdrücklich als eigener Rechenschritt).
Einsehbar für jeden: Die Bodenrichtwerte stehen in den Bodenrichtwertkarten der Länder — meist kostenfrei online über die BORIS-Portale. Für Käufer sind sie der schnellste Realitätscheck: Sie zeigen, welcher Anteil eines Kaufpreises auf den Boden entfällt und welcher auf das Gebäude. Genau diese Aufteilung entscheidet später über die Abschreibung — denn abgeschrieben wird nur das Gebäude.