Ein Hypothekendarlehen ist ein Kredit zur Immobilienfinanzierung, der durch ein Grundpfandrecht am Objekt gesichert wird. Der Begriff ist historisch: Gesichert wird heute fast immer über eine Grundschuld, nicht über eine Hypothek — der Name hat die Praxis überlebt.
Weil die Bank auf das Grundstück zugreifen kann, ist das Risiko gering — und der Zins deutlich niedriger als bei einem Ratenkredit. Zahlt der Schuldner nicht, führt der Weg nicht zu einer „Abtretung“ der Immobilie, sondern zur Zwangsversteigerung: Aus dem Erlös wird die Bank nach ihrem Rang befriedigt.
Wie viel die Bank gibt, hängt nicht am Kaufpreis, sondern am Beleihungswert — der liegt typischerweise 10 bis 20 Prozent darunter. Darauf wird die Beleihungsgrenze angewandt.
Die 60-Prozent-Grenze, die vielerorts genannt wird, ist häufig missverstanden. Sie stammt aus § 14 des Pfandbriefgesetzes und betrifft nur, welcher Teil eines Darlehens in die Deckungsmasse eines Pfandbriefs darf — sie ist keine Obergrenze für den Kredit an den Käufer. Banken finanzieren regelmäßig 80, 90 oder 100 Prozent, nur eben zu schlechteren Zinsen, je weiter es über den sicheren Bereich hinausgeht. Das frühere Hypothekenbankgesetz (HBG), das diese Regel enthielt, wurde am 19. Juli 2005 aufgehoben.
Für Käufer heißt das praktisch: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zins — nicht linear, sondern in Stufen. Die Sprünge liegen meist bei 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts. Wer knapp unter einer Stufe landet, spart mit wenigen tausend Euro mehr Eigenkapital oft über die gesamte Laufzeit ein Vielfaches davon.