Was Vermieter und Verkäufer jetzt bewegt
Zinsen
Während die EZB heute zu den Leitzins bei 4,5 Prozent belässt – die Märkte hofften auf eine Zinssenkung – hätte sich selbst im Fall einer Zinssenkung keine spürbare Auswirkung auf die Kreditzinsen für Immobiliendarlehen gezeigt. Denn, so ein Sprecher des Finanzierungsvermittlers Interhyp, es seien die Zinssenkungserwartungen bereits eingepreist:
Die Kreditzinsen bewegen sich aktuell zwischen 2,88 Prozent bis 3,44 Prozent für den Kauf einer Wohnimmobilie, dies zeigt unser aktueller Baufinanzierungsrechner.
Damit liegen die Zinsen für Immobiliendarlehen bereits deutlich unter dem aktuellen Leitzins. Die EZB stellte für den Sommer unter der Maßgabe, dass sich die Inflation weiter abschwächt, eine Zinssenkung in Aussicht. Der nächste Termin, an dem dies möglich werden könnte, ist der 6. Juni 2024. Denn dann findet die nächste Zinssitzung statt.
Wohnungsmarkt:
Der Frühling bewegt den Neubau? Leider Fehlanzeige!
Laut statistischem Bundesamt sind die Baugenehmigungen immer noch deutlich unter dem Vorjahresniveau. Die Branche erhofft sich dringend Unterstützung von der Regierung. Durch den Abbau von überzogenen Baustandards, von Bürokratie bei den Genehmigungsverfahren und durch eine Verbesserung bei der Neubauförderung soll mehr Schub zur Überwindung der aktuellen Flaute entstehen. Da passt es gut, dass auf dem Wohnungsbautag, der jedes Jahr im April in Berlin stattfindet, auch die Bauministerin und der Wirtschaftsminister erwartet werden.
Zwar werden von der staatlichen KfW-Bank wieder Förderkredite für den Wohnungsbau und für den Kauf von Eigenheimen ausgereicht, doch gegenüber dem Vorjahr wurden die Anforderungen verschärft, zudem sind die Förderzinsen angestiegen und wurden seit Jahresbeginn bereits mehrfach geändert. Marktteilnehmer bemängeln, dass die Förderung zu kompliziert und zu wenig attraktiv sei.
Anfang des Jahres hat die Regierung mit der degressiven Abschreibung von 5% für den Wohnungsneubau befristet bis zum Jahr 2029 ein neues Förderinstrument eingeführt. Jedoch befürchtet die Branche, dass dieses Instrument seine Wirkung verfehlt, da zum einen aktuell einfach zu wenig gebaut wird und zum anderen Neubau für viele Verbraucher trotz Förderkredite und der neuen Abschreibung zu teuer ist.
Die Mietpreisbremse ist weiter in der Diskussion
In angespannten Wohnungsmärkten soll die Mietpreisbremse fortgesetzt werden. Danach sind Mieterhöhungen nur sehr begrenzt möglich. Die Kappungsgrenzeinfo soll von 15 Prozent auf 11 Prozent gesenkt werden. Mit einem Beschluss wird in Kürze gerechnet.
Wie wir bereits in unseren Märztrends erwähnt haben, zeigt sich am Wohnungsmarkt eine Preisschere zwischen offiziellen Mietspiegeln und den tatsächlich verlangten Mieten auf den Immobilienportalen. Fachleute zogen zudem bereits die Glaubwürdigkeit der offiziellen Mietspiegel in Zweifel.
Möblierte Mietangebote und Tauschwohnungen verfälschen das Bild
Ein Blick auf die in den Mietanzeigen verlangten durchschnittlichen Mietpreise in den 20 größten Städten bei wohnung-jetzt.de ergibt gegenüber dem Vormonat in 15 von 20 Großstädten wieder höhere Mieten. Die Gründe sind vielfältig. Häufig werden Wohnungen teilmöbliert oder komplett möbliert zu mieten angeboten. Die Mietpreise möblierter Wohnungen werden nicht in den offiziellen Mietspiegeln erfasst. Allerdings steigt in diesem Segment die Anzahl der Angebote.
Eine weitere Besonderheit sind Tauschwohnungen, die ebenfalls zur Miete angezeigt werden, jedoch nur im Tausch mit einer anderen Mietwohnung angemietet werden können. Tauschwohnungen sind demnach keine frei verfügbaren Mietangebote. Diese Aspekte dürften auch zukünftige Immobilientrends beeinflussen.
Trendwende bei den Wohnimmobilienpreisen?
Bei den Eigentumswohnungen und bei den Bestandshäusern deutet sich eine Trendwende an, dies zeigt der Hauspreis-Index EPX von Europace. https://report.europace.de/epx-hedonic/
Danach stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im März um 0,79 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 0,80 Prozent. Zeigt sich bei den Verkäufen wieder ein leichter Preisanstieg? Auch in weiteren Segmenten haben sich die Immobilienpreise nach diesem Trendbarometer verteuert. Aber:
Gemessen am Vorjahreszeitraum sind die von diesem Index ermittelten Preise im März 2024 jedoch niedriger und liegen bei Eigentumswohnungen 2,55 Prozent unter Vorjahresniveau und bei den Eigenheimen 3,57% unter Vorjahresniveau.
Zwar beruht der Europace Hauspreisindex EPX auf tatsächlich erfolgten Immobilienfinanzierungen, wie sie auf dem zugehörigen Finanzierungsmarktplatz der Banken abgewickelt wurden. Der EPX wurde gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung entwickelt und ermittelt seit dem Jahr 2005 die Kaufpreisdaten von Wohnimmobilien.
Immerhin: Inzwischen werden monatlich circa 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland über die Plattform durchgeführt. Die überwiegende Mehrzahl der Finanzierungen wird jedoch nicht erfasst, weshalb dieser Indikator noch eine sehr begrenzte Aussagekraft hat.
Neuer Anbieter erwirbt Erbanteile an Immobilien
Ein häufiges Problem von Erbengemeinschaften ist Uneinigkeit bei geerbten Immobilien: oft will ein Erbe verkaufen, ein anderer aber will die Immobilie weiter bewirtschaften. Einigt man sich nicht, ist oft ein langwieriger und kostspieliger Streit die Folge.
Hier setzt das Start-Up Remedium an: die Firma hat sich auf den Ankauf von Erbanteilen an Immobilien spezialisiert. Dadurch sollen veräußernde Miterben zeitnah ihren Verkaufswunsch umsetzen können. Die Firma bietet den verbleibenden Mieteigentümern ein Rundum-sorglos-Paket rund um die laufende und wertorientierte Bewirtschaftung ihrer Immobilie an. Das Start-Up sieht sich als Partner für Erbengemeinschaften, die Konflikte zügig und professionell lösen möchten. Über eine Miteigentümervereinbarung mit den verbleibenden Erben in der Erbengemeinschaft wird die Teilungsversteigerung ausgeschlossen.
Quellen:
Tagesschau: EZB tastet Leitzinsen weiterhin nicht an
ThePioneer: Wohnungsbau: keine Rettung in Sicht
Europace: https://report.europace.de/alle-news/europace-hauspreisindex-marz-2-2-2-6/
Bisher erschienen:
weitere Briefings: siehe auch unsere Ratgeber-Rubrik „Neues und Trends rund um Wohnimmobilien„