Die Anfechtung nach §§ 119 ff. BGB beseitigt eine abgegebene Willenserklärung rückwirkend. Möglich ist sie, wenn man sich über den Inhalt der Erklärung geirrt hat, sie so gar nicht abgeben wollte, sich über wesentliche Eigenschaften einer Sache getäuscht hat – oder wenn man durch arglistige Täuschung oder Drohung dazu bestimmt wurde.
Bei Dauerschuldverhältnissen wie einem Mietvertrag wirkt die Anfechtung nicht zurück: Der Vertrag gilt nicht von Anfang an als nicht geschlossen, sondern endet erst ab der Anfechtung.
Die Beschlussanfechtung im Wohnungseigentum
Etwas anderes ist die Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Sie ist im WEG geregelt und wurde durch die Reform 2020 grundlegend umgestellt:
- Anfechtungsklage, kein Antrag – erhoben beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 WEG)
- Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), nicht mehr die übrigen Eigentümer einzeln (§ 44 WEG)
- Klagen kann nur ein Wohnungseigentümer – der Verwalter hat seit 2020 kein Anfechtungsrecht mehr
- Frist: ein Monat ab Beschlussfassung; die Begründung muss binnen zwei Monaten vorliegen (§ 45 WEG)
Solange ein Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist, bleibt er gültig und bindend (§ 23 Abs. 4 WEG) – auch für die überstimmten Eigentümer. Davon zu unterscheiden ist der nichtige Beschluss: Er ist von Anfang an unwirksam und muss nicht angefochten werden.