Der Verwalter ist das Geschäftsführungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er setzt die Beschlüsse der Eigentümer um, führt die Konten, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und beruft die Versammlung ein. Er kann eine natürliche oder juristische Person sein.
Seit der Reform 2020 hat er weitreichende Macht — und die Eigentümer mehr Kontrolle:
- Gesetzliche Vertretungsmacht (§ 9b WEG): Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen. Bei laufenden Geschäften handelt er eigenständig; nur größere Verpflichtungen brauchen einen Beschluss.
- Jederzeit abberufbar (§ 26 Abs. 3 WEG): Die Eigentümer können ihn ohne wichtigen Grund mit einfacher Mehrheit abberufen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Früher war die Abberufung nur aus wichtigem Grund möglich — das hat die Machtbalance verschoben.
- Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG): Seit dem 1. Dezember 2022 kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird — jemand, der vor der IHK rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nachgewiesen hat. Kleine Gemeinschaften können darauf verzichten.
Nicht verwechseln mit dem Hausverwalter im weiteren Sinn oder der Mietverwaltung: Der WEG-Verwalter verwaltet das Gemeinschaftseigentum, nicht die einzelnen Mietverhältnisse. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, ist das seine Sache, nicht die des WEG-Verwalters.
Für Eigentümer: Ein guter Verwalter ist Gold wert, ein schlechter teuer. Referenzen, Zertifizierung und ein klarer Verwaltervertrag mit begrenzter Laufzeit (höchstens fünf, bei Erstbestellung drei Jahre) sind die Grundlage.