Kaufpreis 785.000 €
13465 Berlin
Zimmer 3
Größe 231 m2
Objektdaten
Veröffentlicht am: 6. Mai 2024
Kaufpreis: 785.000 €
Zimmer: 3
Größe: 231 m2
Baujahr: 1964
Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor
Objektbeschreibung
Lagebeschreibung: Das im renommierten und begehrten Nordberliner Villenvorort Gartenstadt Frohnau (Bezirk Reinickendorf) gelegene Anwesen befindet sich in einem wohlhabenden bürgerlichen Wohnquartier umgeben von zahlreichen repräsentativen Villen und Mehrfamilienhäusern. Ideale Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten in der direkten Umgebung bieten der Tegeler Forst (ca. 80 m) sowie die Stolper Heide mit ihren Feldern, Wiesen und Wäldern (ca. 250 m).Die Verkehrsanbindung ist gut. Über die BAB A 111 (Anschluss Schulzendorfer Straße ca. 3300 m) bzw. die B 96 (Berliner Straße ca. 3600 m) erreichen Sie die City West ( „Zoo“ ca. 14 km) bzw. City Ost (Alex ca. 15,25 km) in ca. 25-35 Minuten. Der ebenfalls gut erreichbare S-Bhf. Frohnau (S1/ S85 ca. 1700 m) sowie die Buslinien 220N 20 (Benediktiner Straße ca. 850 m) und 125 (Donnersmarckplatz ca. 1000 m) sorgen auch für eine gute öffentliche Verkehrsanbindung. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten (Zeltinger- und Ludolfinger Platz/ Glienicker Spitze), kulturelle Einrichtungen, Cafés/ Restaurants, diverse Schulen/ Kindergärten sowie Ärzte und medizinische Versorgungseinrichtungen, wie das Dominikus-Krankenhaus etc. befinden sich im nahen Wohnumfeld und tragen zu einer sehr guten vorstädtischen Infrastruktur bei. So wird naturverbundenes Wohnen in der Gartenstadt Frohnau mit den Vorzügen der nahen Großstadt hervorragend kombiniert. Objektbeschreibung: Das ortsüblich erschlossene, gärtnerisch gepflegte Grundstück hat gemäß Grundbuch eine Größe von 854 m². Der gepflasterte, nahezu um das gesamte Gebäude umlaufende Weg ermöglicht trotz der leichten Hanglage eine einfache barrierefreie Erreichbarkeit des Gartens auch für Personen mit Mobilitätseinschränkungen. Straßenseitig ist das Grundstück sehr repräsentativ mit Natursteinen aufwändig eingefriedet. Die derzeitige Gestaltung der Außenanlagen mit einem nahezu umlaufenden gepflasterten Weg mit angrenzenden Hochbeeten ist auf einen relativ geringen gärtnerischen Pflegeaufwand ausgerichtet.Der in solider Massivbauweise 1964 errichtete, vollunterkellerte Bungalow wurde harmonisch in das zur Straße hin abfallende Hanggrundstück eingebettet. 1974 ist das Anwesen im rückwärtigen Grundstücksbereich baulich ergänzt worden mit einer Schwimmhalle nebst Sauna/ Duschbad und Verbindungsgang sowie Seiteneingang, der stufenlos erreichbar ist. Dabei wurde das Wohnzimmer vergrößert und ein Aufzug zur Straßenseite sowie eine Garage zur Nordseite angebaut. Das sehr ansprechende Ergebnis ist ein großzügiges, gleichzeitig unaufdringliches, weitestgehend barrierefreies- rollstuhlfreundliches Einfamilienhaus im individuellen Bungalowstil mit intelligenter Raumaufteilung. Der straßenseitig nicht einsehbare Atrium/Terrassenbereich hat mit seiner südlichen Ausrichtung ein besonderes mediterranes Flair.Das Wohnhaus ist über drei Eingänge erreichbar, zwei davon barrierefrei im Unter- und Erdgeschoss. Über die Diele im Erdgeschoss sind sämtliche Bereiche, wie Kinder – und Schlafzimmer, Bad, Küche und der sehr großzügige WohnEssbereich (über 40 m²) erreichbar. Das zum Wohnen/Arbeiten ausgebaute und langjährig als Praxis genutzte Untergeschoss vermittelt den Eindruck eines separaten 2-Zimmer-Apartments mit einem großen Raum, einem weiteren Gästezimmer sowie Duschbad, Küche und ausreichend Abstellfläche. Derzeit sind das Keller- und Erdgeschoss ausschließlich über den innenliegenden hydraulischen Aufzug verbunden, da das Treppenhaus zurückgebaut wurde. Dieses ist aber problemlos wieder herzustellen.ZUSTAND/SANIERUNGSBEDARFTrotz des guten und gepflegten bautechnischen Zustands und regelmäßiger Investitionen (u .a erneuert wurde die FlachdachEindeckung in Aluminium und 2021 die Heizung als GasBrennwert-Anlage) ist das Gebäude hinsichtlich der Ausstattung und der Gebäude-Außenhülle baualtersbedingt sowie aufgrund zukünftiger gesetzlicher Pflichten (Gebäudeenergiegesetz) sanierungsbedürftig.PERSPEKTIVENDie intelligente Raumaufteilung bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten zum kombinierten Wohnen und Arbeiten, Mehrgenerationenwohnen oder als Wohnhaus für eine große Familie.Sofern der Schwimmbadbereich (Bestandsschutz Überbauung GRZ/ Umwidmung in Wohn- bzw. Atelierräume wird stadtplanerisch abgelehnt) nicht erhalten bleiben soll, könnte ein Abriss und gleichzeitige Aufstockung des vorderen Gebäudebereichs erfolgen (GFZ 0,3 ist aktuell noch nicht ausgeschöpft). Denkbar ist auch, den Schwimmbad-Baukörper abzureißen; das Schwimmbad selbst als Außenschwimmbad umzugestalten und somit trotzdem noch Bebauungs- bzw Aufstockungspotential zu generieren. Ausstattung: - Wellnessbereich mit Fußbodenheizung, ca. 30 m² beleuchtetes Pool-Becken (abdeckbar) mit Gegenstromanlage und Sauna mit eigener Ölzentralheizung (Fabrikat Buderus) nebst ca. 15.000 l Erdtank- Holz-Isolierglasfenster/ Verbundglasfenster mit elektrischen Rollläden/ Große Schiebetüren vom Schwimmbad zum Atrium/ Terrassenbereich-Aufzug - Teppich – und Fliesenfußböden- Einbauküche- Naturstein-Fußboden im Atrium/ Terrassenbereich- Einbauküche mit Ceranherd, Geschirrspüler, Kühl-/ Gefrierkombination- Tagesbelichtetes, gefliestes Bad mit wandhängendem WC und Badewanne zusätzlich ein bodengleiches Duschbad/ WC im Schwimmbadbereich sowie Duschbad/ WC im Untergeschoss- Erdgas-Brennwert-Heizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung (BJ 2021) Raumaufteilung: Das Gebäude hat eine gesamte Wohn-Nutzfläche von ca. 328 m² zuzüglich Garage (ca. 18 m²) und Atrium/Terrasse. Die Wohnfläche beträgt inklusive Wellnessbereich mit Schwimmbad und Nebengelass ca. 231 m² (ca. 120 m² ohne Schwimmbad).Die sonstige Nutzfläche im Untergeschoss beträgt zusätzlich ca. 97 m².UNTERGESCHOSSSeparater Zugang über den straßenseitigen Stellplatz, 2 tagesbelichtete Räume, Duschbad/WC, Flur, Küche, Aufzug, Abstellbereich, Heizungs- und Haustechnikraum, ehem. GarageERDGESCHOSSWindfang, Diele, ehem. Treppenraum jetzt Abstellbereich, Schlafzimmer, Kinderzimmer, 1. Bad mit Wanne/ WC, Küche, Wohn- Essbereich mit Zugang zum Atrium-Terrasse, Diele II mit Seiteneingang, Flur zum Schwimmbad, HeizungsTechnikraum, Duschbad, Wellnessbereich mit Schwimmhalle mit ca. 30 m² Becken und Sauna siehe Grundrisse Besichtigungen: Bei näherem Interesse senden Sie uns bitte eine Anfrage mit folgenden Angaben:vollständiger Vor- und Nachnameaktuelle WohnanschriftE-Mail und TelefonnummerIm Anschluss senden wir Ihnen das vollständige Exposé einschließlich Objektadresse. Besichtigungen führen wir individuell und flexibel in Absprache mit Ihnen durch. Provision: Bei Abschluss des rechtsgültigen Kaufvertrages wird eine Provision in Höhe von 3,57% brutto vom Kaufpreis fällig, die an die Firma Janos Muchametow Immobilien zu zahlen ist.
