Das Abnahmeprotokoll hält fest, in welchem Zustand ein Bauwerk oder eine Wohnung bei der Abnahme war. Es wird am Tag der Abnahme von beiden Seiten erstellt und unterschrieben — und es ist, wenn später gestritten wird, das entscheidende Beweismittel.
Warum es so schwer wiegt: Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Ab da muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel schon vorher da war. Das Protokoll ist dann meist das Einzige, was ihm dabei hilft.
Was hineingehört:
- Jeder bekannte Mangel — ausnahmslos. Wer in Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos abnimmt, verliert die Ansprüche daraus (§ 640 Abs. 3 BGB). Ein Mangel, der nicht im Protokoll steht, existiert später rechtlich nicht.
- Der Vorbehalt einer Vertragsstrafe wegen Verzugs — sonst entfällt sie endgültig (§ 341 Abs. 3 BGB).
- Fristen zur Beseitigung, konkret datiert.
- Streitpunkte auch dann, wenn man sich nicht einigt. Sieht die Baufirma etwas nicht als Mangel, wird das als Uneinigkeit vermerkt — nicht weggelassen.
- Zählerstände, Schlüsselübergabe, Datum, alle Unterschriften.
Ein gemeinsames Protokoll, keine zwei. Getrennte Aufzeichnungen dokumentieren zwei Meinungen statt eines Zustands und helfen vor Gericht niemandem.
Fotos gehören dazu — mit Datum, dem Protokoll beigefügt. Sie kosten nichts und ersparen später Gutachten.
Auch im Mietrecht ist das Prinzip dasselbe: Das Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug entscheidet regelmäßig darüber, wer die Kaution behält.