Sie hält beide Risiken klein: Der Unternehmer muss nicht monatelang vorfinanzieren, der Bauherr zahlt nur für Erbrachtes.
Der Grundsatz steht in § 632a BGB: Der Unternehmer kann Abschläge in Höhe des Wertzuwachses verlangen, den der Besteller durch die erbrachte Leistung erlangt hat. Für Mängel darf der Besteller einen angemessenen Teil einbehalten.
Beim Verbraucherbauvertrag gelten seit 2018 zwei harte Grenzen (§ 650m BGB):
- Höchstens 90 % der Gesamtvergütung dürfen als Abschläge verlangt werden. Die letzten 10 % bleiben bis zur Abnahme beim Bauherrn — das ist sein wirksamstes Druckmittel, wenn am Ende noch Mängel offen sind.
- 5 % Sicherheit muss der Unternehmer bei der ersten Abschlagszahlung stellen — für rechtzeitige und mangelfreie Herstellung.
Beim Bauträgervertrag gilt etwas anderes: Dort schreibt § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einen festen Ratenplan vor — höchstens sieben Raten, jede an einen definierten Bauabschnitt gekoppelt. Der Bauträger darf davon nicht abweichen; abweichende Klauseln sind unwirksam.
Für Bauherren: Zahlen Sie nie im Voraus und nie über den Baufortschritt hinaus. Wer der Bitte nachgibt, „schon mal“ die nächste Rate zu überweisen, verliert genau die Sicherheit, die das Gesetz ihm gibt — und steht bei einer Insolvenz der Baufirma als einfacher Gläubiger da.