Abschreibung bezeichnet die planmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts über die Jahre seiner Nutzung. Statt die Kosten im Kaufjahr komplett anzusetzen, wird jedes Jahr ein Teil steuerlich geltend gemacht. Im Steuerrecht heißt das Absetzung für Abnutzung (AfA).
Der Reiz für Immobilieneigentümer liegt darin, dass die Abschreibung kein Geld kostet. Sie ist ein reiner Rechenposten: Er senkt den steuerpflichtigen Gewinn aus der Vermietung, während die Miete unverändert auf dem Konto landet. Bei einem Gebäude für 400.000 Euro und 2 % AfA sind das 8.000 Euro pro Jahr, die die Einkünfte mindern, ohne dass ein Cent abfließt.
Abschreibungsfähig sind Gebäude, Einbauten und Einrichtungsgegenstände. Nicht abschreibungsfähig ist der Grund und Boden — er nutzt sich nicht ab. Beim Kauf einer Immobilie muss der Preis deshalb in Gebäude- und Bodenanteil aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die Abschreibung — weshalb genau diese Aufteilung regelmäßig mit dem Finanzamt strittig ist.
Zu unterscheiden sind die lineare (gleichbleibende Beträge) und die degressive Abschreibung (fallende Beträge vom Restwert) sowie Sonderabschreibungen für Denkmäler und den Mietwohnungsneubau.