Bei der degressiven Gebäudeabschreibung wird nicht ein fester Anteil der Anschaffungskosten abgeschrieben, sondern jedes Jahr ein fester Prozentsatz vom Restwert. Die Beträge sind dadurch am Anfang hoch und werden von Jahr zu Jahr kleiner — der Steuervorteil wandert nach vorn.
Sie ist seit 2024 wieder möglich. Das Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 hat sie für Wohngebäude befristet zurückgebracht (§ 7 Abs. 5a EStG):
- 5 % vom jeweiligen Restwert, jährlich.
- Nur für Gebäude, die Wohnzwecken dienen.
- Baubeginn nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 (beim Kauf: Anschaffung im Jahr der Fertigstellung).
- Ein Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt — sinnvoll, sobald der lineare Satz die höheren Beträge liefert. Der umgekehrte Weg ist versperrt.
Zur Geschichte: Die frühere degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5 EStG lief für Bauanträge ab 2006 aus. Von da an gab es sie fast zwei Jahrzehnte lang nicht — daher die verbreitete, heute überholte Auskunft, degressive Abschreibung sei bei Immobilien abgeschafft.
Nicht verwechseln: Die Denkmalabschreibung (§§ 7i, 7h EStG) ist keine degressive AfA. Sie ist eine Sonderabschreibung auf die anerkannten Sanierungskosten — 8 Jahre lang je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %, zusammen 100 % in 12 Jahren — und läuft neben der normalen AfA auf die Anschaffungskosten. Beide Wege schließen sich nicht aus, sie betreffen verschiedene Beträge.
Ob degressiv oder linear günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab — von Haltedauer, Steuersatz und davon, ob die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) hinzukommt. Das gehört durchgerechnet, nicht geschätzt.