Die Baubeschreibung legt fest, was genau gebaut wird: Konstruktion, Materialien, Ausstattung, technische Anlagen, Eigenschaften des fertigen Gebäudes. Sie ist wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags — nach ihr bemisst sich der geschuldete Leistungsumfang. Was nicht drinsteht, ist nicht geschuldet.
Seit dem 1. Januar 2018 ist sie beim Verbraucherbauvertrag Pflicht — und zwar vor Vertragsschluss, in Textform (§ 650j BGB). Welche Angaben mindestens hineingehören, schreibt Art. 249 EGBGB vor:
- allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Haustyp, Bauweise
- Art und Umfang der Leistungen — Planung, Bauleitung, Bauausführung
- Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Ansichten und Schnitte
- Gebäudestandard: Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, Bauphysik
- Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
- Beschreibung des Innenausbaus und der gebäudetechnischen Anlagen
- Qualitätsmerkmale des Gebäudes und der Außenanlagen
- Angaben zu Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen
Der eigentliche Hebel steht in § 650k Abs. 2 BGB: Unklarheiten gehen zu Lasten des Unternehmers. Das dreht die frühere Praxis um. Wer schwammig beschreibt („hochwertige Fliesen“, „Markenfabrikat“), schuldet im Zweifel die für den Bauherrn günstigere Auslegung. Eine unvollständige Baubeschreibung ist damit kein Freibrief mehr, sondern ein Risiko für die Baufirma.
Für Bauherren bleibt die Baubeschreibung trotzdem das wichtigste Dokument vor der Unterschrift. Sie gehört Zeile für Zeile geprüft — im Zweifel von jemandem, der Bauverträge kennt. Nachträge sind der teuerste Weg, ein Haus zu bauen, und sie entstehen fast immer aus dem, was in der Baubeschreibung fehlte.