Ein Sondernutzungsrecht gibt einem einzelnen Eigentümer das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen — unter Ausschluss der anderen. Typische Fälle: der Gartenanteil vor der Erdgeschosswohnung, ein Stellplatz, eine Dachterrasse, ein Kellerraum.
Der entscheidende Punkt — und der häufigste Irrtum: Das Sondernutzungsrecht ist kein Eigentum. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum; der Berechtigte darf sie nur exklusiv nutzen. Daraus folgt:
- Er darf sie nicht baulich verändern ohne Beschluss der Gemeinschaft.
- Die Instandhaltung trägt im Zweifel die Gemeinschaft — es sei denn, die Gemeinschaftsordnung überträgt sie dem Berechtigten (was oft geschieht).
- Das Recht ist an die Wohnung gebunden: Es wird mitverkauft und kann nicht separat veräußert werden.
Begründet wird es in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung aller Eigentümer — nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss. Damit es gegenüber einem späteren Käufer wirkt, muss es im Grundbuch eingetragen sein. Ein nur mündlich oder per Beschluss „zugeteilter“ Garten ist gegenüber dem Rechtsnachfolger wertlos.
Seit 2020 kann für Freiflächen statt eines Sondernutzungsrechts auch echtes Sondereigentum begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG) — das ist die stärkere, weil eigentumsgleiche Position.
Für Käufer: Steht der „eigene“ Garten oder Stellplatz wirklich als eingetragenes Sondernutzungsrecht im Grundbuch? Wenn nicht, gehört er allen.