Die vermietete Wohnung als Kapitalanlage

wann lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Überlegungen und Tipps für Anleger

mit den steigenden Kreditzinsen und der aktuell noch hohen Inflation fragen sich viele Anleger, ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage noch lohnt. Die Finanzierung einer vermieteten Wohnung ist deutlich teurer geworden und der Preisanstieg bei den Wohnimmobilien ist in einigen Regionen gebrochen, in anderen Regionen deutlich abgeschwächt. Dennoch ist der Bedarf an Wohnungen unvermindert hoch: Die Bundesregierung hat das erklärte Ziel, 400.000 neue Wohnungen jedes Jahr zu schaffen, doch davon ist am Wohnungsmarkt noch wenig zu sehen. Experten rechnen damit, dass dieses Ziel nicht erreicht wird und voraussichtlich nur halb so viele Fertigstellungen geschafft werden. Neben dem staatlichen Wohnungsbau schwächelt gerade auch die Privatwirtschaft. Viele Baumaßnahmen wurden wegen noch vorhandener Lieferengpässe und den Preissteigerungen am Bau abgesagt. Wie soll man sich hier orientieren?

Langfristige Faktoren für eine Kaufentscheidung

Orientieren Sie sich an Fakten, nicht an Panikmache. In Deutschland werden nach wie vor Wohnungen benötigt und die Wohnflächennachfrage wird lt. dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung langfristig weiter steigen. Deutschlandweit wird bis zum Jahr 2030 ein Zubau von Wohnungen benötigt, nur ist der Bedarf regional unterschiedlich. (Quelle: Wohnflächennachfrage in Deutschland bis 2030). Hierzulande werden in den nächsten 10 bis 15 Jahren zusätzlich mehrere 100.000 Wohnungen -jährlich!- benötigt. Der Staat fördert die Eigentumswohnung als Kapitalanlage auch über die KfW mit zinsgünstigen KfW-Krediten.

• Wir befinden uns im langjährigen Vergleich immer noch in einer Niedrigzinsphase. Kreditzinsen von unter 5% waren in den letzten Jahrzehnten eine günstige Gelegenheit. Höhere Zinsen bewirken eine niedrigere Anfangsrendite bei einer Immobilieninvestition. Aber sie tragen auch dazu bei, dass ein Immobilienkredit rascher abbezahlt ist und ein Anleger mehr Disziplin bei der Abbezahlung des Kredits walten lässt.
• Ein Anleger, der mehr Rendite wünscht, muss zwangsläufig auch ein höheres Risiko in Kauf nehmen. Höhere Risiken beinhalten stets die Gefahr eines Verlusts bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Mehr Rendite als bei einer vermieteten Wohnung ist in anderen Anlageklassen fast immer möglich. Anleger sollten jedoch die mit alternativen Geldanlagen einhergehenden Risiken stets für sich abwägen.
• Um Kapital in Zeiten steigender Preise vor Kaufkraftverlust zu schützen, sind Sachwerte wie die vermietete Wohnung als Kapitalanlage für risikoscheue Anleger oft eine bevorzugte Wahl. Auch wenn bei Festgeldkonten inzwischen schon Zinsen bis zu 4% gezahlt werden, was der anfängliche Mietzins bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage oft nicht erreicht. Dennoch kann das Immobilieninvestment langfristig mehr Handlungsspielräume für den Anleger eröffnen, als das Kapital auf Festgeldanlagen. Sachwerte wie Immobilien schaffen es oft besser, durch Wertsteigerungen die Inflation auszugleichen. Der Anleger kann womöglich die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt selbst nutzen oder innerhalb der Familie weitergeben. Bereits eine teilweise abbezahlte Immobilie erhöht die Bonität eines Anlegers und verbessert seine Konditionen bei weiterem Kreditbedarf.
• Im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten ist die Eigentumswohnung als Kapitalanlage schwankungsarm, wertstabil und vom Konzept vergleichsweise einfach zu verstehen. Sie eignet sich aber nur als langfristige Kapitalanlage. Für Anleger mit maximal mittelfristigem Anlagehorizont eignen sich Immobilien eher nicht.
• Wenn Sie Vermögen aufbauen möchten, oder Kapital absichern möchten, sollten Sie die Risiken einer Kapitalanlage besonders im Blick haben.
  Viele besser verzinsliche Anlagemöglichkeiten sind mit einem Totalverlustrisiko verbunden und eignen sich nur für risikofreudige Anleger. Selbstverständlich ist auch die Immobilie als Kapitalanlage von Risiken nicht frei. Anleger müssen den Kauf einer vermieteten Wohnung schon deshalb gut vorbereiten, weil der Ankauf mit einem Darlehen finanziert wird. Damit man das Geld bekommt, muss man der Bank Sicherheiten bieten. Läuft das Investment schlecht, können im schlimmsten Fall die Immobilie und die Sicherheiten verloren gehen. Doch der entscheidende Unterschied bei Immobilien zu vielen anderen Geldanlagen ist die Tatsache, dass die Bank die anzuschaffende Immobilie als Sicherheit akzeptiert.  Zudem verfügt jede Immobilie über einen Grundstücksanteil, der als beständiger Wert gilt.

Wann sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt

Das hängt eher von erfolgsversprechenden Standortfaktoren als von kurzfristigen Renditeberechnungen ab:

• Städte mit guten Zukunftsprognosen bieten in der Regel Anlegern bessere Vermietungsperspektiven und das wirkt sich mittelfristig auch bei der Mietrendite aus. Ein Blick auf den Prognos-Zukunftsatlas oder auf die Postbank-Studie kann Kapitalanlegern bei der Standortwahl wertvollen Input bieten.
• Die meisten Metropolregionen in Deutschland verzeichnen einen Zuzug und bieten Vermietern grundsätzlich gute Perspektiven. Insbesondere flexibel und bequem anmietbare Wohnungen wie WG-Wohnungen oder möbliertes Wohnen auf Zeit sind dort gefragt. Oft wird Vermietung und Verwaltung von einem Dienstleister erledigt was Anlegern ein verwaltungsarmes Investment ermöglicht.
• Immobilien mit guter Energiebilanz: junge Baujahre oder Neubauten sind nach modernsten energetischen Gesichtspunkten gebaut. Hier kann das Gebäude bei Fertigstellung ab dem Jahr 2023 neuerdings mit 3% pro Jahr steuerlich abgeschrieben werden und für Neubauten mit besonders guter Energiebilanz können Kapitalanleger auf zinsverbilligte Darlehen der KfW-Bank zugreifen.
• die vermietete Wohnung als Kapitalanlage kann nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei weiterverkauft werden.

Fazit: Wer nur mittelfristig Kapital investieren möchte und auf hohe Renditen aus ist, sollte eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage eher meiden. Die meisten Wohnungen rechnen sich erst ab einem Anlagehorizont von 10 Jahren und bei einem guten Vermietungskonzept.

Alternativen zur klassischen Eigentumswohnung

Es hat sich herumgesprochen: wer heute eine Wohnung als Privatperson vermietet, hat nicht immer Grund zur Freude. Ein als einseitig mieterfreundlich empfundenes Mietrecht, vielerorts Mietpreisbremsen und Vermieter, die gern in der Presse an den Pranger gestellt werden tragen nicht dazu bei, dass ein Run auf vermietete Wohnungen als Kapitalanlage einsetzt! Doch es geht auch anders: Mit Konzepten, die sich an Zielgruppen mit besonderem Bedarf ausrichten oder die von vorneherein einheitlich (zum Beispiel an gewerbliche Träger) vermietet sind:

• Pflegeimmobilien
• Seniorenwohnungen im betreuten Wohnen
• möblierte Apartments in Boardinghäusern und
• möblierte Zimmer in WG-Wohnungen oder
• gemanagde Ferienapartments und Wohnungen.
  

Abhängig davon, welche Ziele ein Anleger mit seiner Anlage verfolgt, kommen unterschiedliche Konzepte in Frage. Einige Anlageimmobilien sind besser für den Vermögensaufbau, andere besser zur Diversifikation oder zur Erzielung einer sachwertgestützten Rente geeignet. Anleger sollten sich auch hier vor einem Kauf grundlegend informieren und Angebote vergleichen.

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Tipps für Anfänger

vor dem Kauf von Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger gibt es ein paar Hausaufgaben:

• Mit welchem Ziel soll eine Immobilie angeschafft werden?
• Welche Rücklagen sind vorhanden und wieviel Eigenkapital steht für den ersten Kauf zur Verfügung?
• Kann ein zinsgünstiges Darlehen beantragt werden?
• Wie sollte die passende Finanzierung gestaltet sein?

Sind diese Fragen erst einmal geklärt geht es an die eigentlichen Themen:

• Wo soll gekauft werden und
• Was soll gekauft werden?

Sich schlau machen und Angebote vergleichen, dazu auch ein paar Objekte besichtigen bringt Klarheit und Selbstvertrauen.

Ein wesentlicher Punkt ist für Anfänger der Kredit. Denn anders als bei Selbstnutzern verlangt die Bank bei Kapitalanlegern andere Zinsen – meist liegen diese deutlich höher. Deswegen sollten insbesondere Anfänger mit wenig Sicherheiten im Vorfeld ihre Finanzierungsmöglichkeiten checken. Neben klassischen Bankdarlehen können auch Bausparer für sie ein interessantes Finanzierungsinstrument sein.

Der Kredit ist ein entscheidender Punkt:

Die Banken vergeben für den Kauf einer Wohnung an Privatpersonen Kredite und akzeptieren dabei die anzuschaffende Wohnung als Sicherheit für den Kredit. Daher eignet sich eine vermietete Wohnung grundsätzlich besonders gut für den Vermögensaufbau. Denn der Kapitalanleger profitiert von der guten Finanzierbarkeit des Sachwertes und davon, dass die Bank die anzuschaffende Wohnung als Sicherheit akzeptiert und beleiht. Selbst bei höheren Darlehenszinsen und einer womöglich erforderliche Zuzahlung durch den Käufer kann sich das rechnen:

• Die Bank beleiht für den Vermögensaufbau die anzuschaffende Wohnung als Sicherheit
• Der Mieter leistet über die Mietzahlungen einen erheblichen Beitrag zur Abbezahlung der Immobilie
• Nach 10 Jahren kann die Wohnung steuerfrei verkauft werden
• Sondertilgungen verkürzen die Kreditlaufzeit und machen den Kredit günstiger
• Sobald die Wohnung abbezahlt ist oder verkauft wird hat der Kapitalanleger den gewünschten Vermögensaufbau erreicht.

So funktioniert das – dazu zwei Musterrechnungen

Im ersten Beispiel wird ein Immobilienkredit von 100.000 Euro bei 2% Zinsen und einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen. Die Musterberechnung zeigt, welche monatliche Raten bei unterschiedlichen Tilgungssätzen zu zahlen sind, wie hoch der Betrag ist, der nach Ablauf der 10 Jahre getilgt wurde und wieviel Zinsen in Summe an die Bank gezahlt wurden. 

Rechnungsbeispiel 1: Kredit 100.000 Euro, 2% Zinsen jährlich, Laufzeit 10 Jahre

		Annuitätendarlehen
Tilgung	monatliche Rate	Nach 10 Jahren abbezahlt	Restschuld	bezahlte Zinsen an die Bank
1% Tilgung	250 Euro	11.059,98 Euro	88.940,02 Euro	18.940,02 Euro
2% Tilgung	333,33 Euro	22.119,54 Euro	77.880,46 Euro	17.880,46 Euro
3% Tilgung	416,67 Euro	33.180,35 Euro	66.819,65 Euro	16.820,05 Euro

Faustregel:

• bei 1% Tilgung werden in 10 Jahren 11% der Darlehenssumme getilgt,
• bei 2% Tilgung 22% und bei
• bei 3% Tilgung sind nach 10 Jahren 33% der Darlehenssumme abbezahlt. Wie man sieht, verdient die Bank dennoch ordentlich mit.

Im zweiten Beispiel zahlt der Immobilienkäufer zusätzlich jedes Jahr 2.000 Euro als Sondertilgung an die Bank, um den Kredit schneller zurück zu bezahlen:

Rechnungsbeispiel 2: Kredit 100.000 Euro, 2% Zinsen jährlich, Laufzeit 10 Jahre Annuitätendarlehen, jährliche Sondertilgung von 2.000 Euro zum 1.1. eines Jahres:

nach 10 Jahren	monatliche Rate	Sondertilgung	abbezahlt	Restschuld	bezahlte Zinsen an die Bank
1% Tilgung	250 Euro	10 x 2.000 Euro	33.420,29 Euro	66.579,71 Euro	16.579,71 Euro
2% Tilgung	333,33 Euro	10 x 2.000 Euro	44.479,89 Euro	55.520,11 Euro	15.519,71 Euro
3% Tilgung	416,67 Euro	10 x 2.000 Euro	55.540,64 Euro	44.459,36 Euro	14.459,76 Euro

Zahlt der Anleger jährlich 2.000 Euro zusätzlich als Sondertilgung in das Darlehen ein, werden jährlich rund 236 Euro an Zinsen gespart. Über die Laufzeit von 10 Jahren hat der Anleger zusätzlich 20.000 Euro in das Darlehen eingezahlt und damit 2.360 Euro an Zinsen gespart:

Die jährliche Sondertilgung von 2.000 Euro erwirtschaftet hier eine Zinsersparnis von 11,8%

Sondertilgungen sind im Prinzip wie ein Umkehrsparbuch: Indem man geliehenes Kapital rascher an die Bank zurückzahlt, spart man ein Vielfaches an Zinsen. Besonders hoch ist der Hebel, wenn die Sondertilgung immer zu Beginn des Folgejahres gezahlt wird.

Fazit:
Wer mit einer Immobilie als Kapitalanlage langfristigen Vermögensaufbau betreiben möchte, ist gut beraten, überschüssige Liquidität, der er nicht für die persönliche Daseinsvorsorge oder für eine mittelfristige Verwendung benötigt, als Sondertilgung in sein Darlehen einzuzahlen. Denn dort erwirtschaftet das Geld für ihn einen attraktiven zusätzlichen Ertrag.

Wenn Sie als Anleger Kapital anlegen möchten um ein passives Einkommen zu generieren

Dann bietet Ihnen die Immobilie als Kapitalanlage verwaltungsarme Konzepte, wie z.B. Pflegeimmobilien oder Appartements, bei denen Ihnen Profis die Verwaltung von Immobilie und Mieter abnehmen. Heutzutage muss sich kein Immobilienkäufer mehr vor Problemen mit Mietnomaden, Mietausfall bei Mieterwechsel und Streit um Schönheitsreparaturen fürchten. Das Risiko kann man vermeiden. Auch sind die Zeiten, als man mühsam die Belege und Zahlen für die Betriebskostenabrechnung an seinen Mieter zusammenstellen musste vorbei. Heutzutage erledigen spezialisierte Verwalter diese Aufgaben für den Anleger. Sie übernehmen auch das Management des Mietvertrages und kümmern sich um Mieterhöhungen und Anschlussvermietungen. Alternativ kann man in Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und einheitlichem Mietern investieren. Hier übernehmen die Mieter einen Großteil der Verwaltung selbst, da sie die komplette Immobilie bewirtschaften. Hier sind die Mieten indexiert und über Laufzeiten von 20 Jahren und länger fest vereinbart.

Fazit:
Der langfristige Bedarf an Wohnraum und die immer noch gute Finanzierbarkeit von Wohnimmobilien schaffen auch weiterhin gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien als Kapitalanlage.

Quellen:

– Bundesregierung: mehr bezahlbare und klimaneutrale Wohnungen schaffen, vom 17.2.2022

– Institut Empirica: Wohnungsmarktprognose 2022/23 mit Ausblick bis 2035 vom 9.März 2022

Autorin:

Maxi Schwarz ist Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH und berät bundesweit Anleger*innen rund um die Immobilie als Kapitalanlage.

Weiterführende Infos für Kapitalanleger finden Sie hier:

• Zukunftsmarkt Senioren: Seniorenimmobilien als Kapitalanlage
• Ratgeber Pflegeimmobilie
• Studentenwohnungen: dicke versus schlanke Wohnkonzept
• Deutschlandweite Immobilienangebote für Kapitalanleger