Die vermietete Wohnung als Kapitalanlage

Die vermietete Wohnung als Kapitalanlage – darauf sollten Anleger jetzt achten

04.01.2023 Wichtige Erfolgskriterien für Anleger

mit der Rückkehr steigender Zinsen und einer aktuell noch hohen Inflation haben sich die Eckdaten im Markt für Wohnimmobilien geändert: Finanzierungen sind deutlich teurer als noch vor einem Jahr und damit zeichnet sich auch ein vorläufiges Ende des Preisanstiegs für Wohnimmobilien ab. Die Bundesregierung hat ihr für letztes Jahr erklärtes Ziel, 400.000 neue Wohnungen zu bauen, deutlich verfehlt. Trotz einer befürchteten Rezession herrscht nahezu Vollbeschäftigung und Fachkräfte werden händeringend gesucht.  Auf den Baustellen wirken noch die Lieferketten-Engpässe nach. Letztes Jahr wurden viele Bauvorhaben auch deswegen abgesagt, da die Projekte schlicht nicht solide kalkuliert werden konnten.

Um den Neubau für Mietwohnungen stärker anzukurbeln, wird ab diesem Jahr die Gebäudeabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen von 2% auf 3% erhöht. Vermietete Wohnungen werden sich dadurch steuerlich günstiger für Neuvermieter rechnen. Was heißt das nun für Anleger:

Kann man jetzt noch eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen?

Alternativen zum Kauf einer vermieteten Wohnung – was bietet sich an?

Das sind unsere Überlegungen:

• Orientieren Sie sich an Fakten, nicht an Panikmache.
  In Deutschland werden nach wie vor Wohnungen benötigt und die Wohnflächennachfrage wird lt. dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung langfristig weiter steigen. Deutschlandweit wird bis zum Jahr 2030 ein Zubau von Wohnungen benötigt, nur ist der Bedarf regional unterschiedlich. (Quelle: Wohnflächennachfrage in Deutschland bis 2030). Hierzulande werden in den nächsten 10 bis 15 Jahren zusätzlich mehrere 100.000 Wohnungen -jährlich!- benötigt.
• Wir befinden uns im langjährigen Vergleich immer noch in einer Niedrigzinsphase. Ein Anleger, der mehr Rendite wünscht, muss zwangsläufig auch ein höheres Risiko in Kauf nehmen. Um Kapital in Zeiten steigender Preise vor Kaufkraftverlust zu schützen, sind Sachwerte für risikoscheue Anleger die erste Wahl. Auf Sparbüchern, Tages- oder Festgeldkonten ist Ihr Geld zwar sicher, nur Zinsen bekommen Sie dafür weniger, als Sie aktuell durch die Inflation für steigende Lebenshaltungskosten ausgeben müssen. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von dem realen Geldwertverlust. Sachwerte schaffen es dagegen besser, durch Wertsteigerungen die Inflation auszugleichen. 
• Im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten ist die Immobilie schwankungsarm, wertstabil und vom Konzept vergleichsweise einfach zu verstehen. Die vermietete Wohnung eignet sich aber nur als langfristige Kapitalanlage. Für Anleger mit maximal mittelfristigem Anlagehorizont eignen sich Immobilien eher nicht.
• Wenn Sie Vermögen aufbauen möchten, oder Kapital absichern möchten, sollten Sie die Risiken einer Kapitalanlage besonders im Blick haben.
  Viele besser verzinsliche Anlagemöglichkeiten sind mit einem Totalverlustrisiko verbunden und eignen sich nur für risikofreudige Anleger. Selbstverständlich ist auch die Immobilie als Kapitalanlage von Risiken nicht frei. Anleger müssen den Kauf einer vermieteten Wohnung schon deshalb gut vorbereiten, weil der Ankauf mit einem Darlehen finanziert wird. Damit man das Geld bekommt, muss man der Bank Sicherheiten bieten. Läuft das Investment schlecht, können im schlimmsten Fall die Immobilie und die Sicherheiten verloren gehen. Doch der entscheidende Unterschied bei Immobilien zu vielen anderen Geldanlagen ist die Tatsache, dass die Bank die anzuschaffende Immobilie als Sicherheit akzeptiert.  Zudem verfügt jede Immobilie über einen Grundstücksanteil, der als beständiger Wert gilt.

Vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen – darauf sollten Sie achten:

Kaufen Sie in Metropolregionen, in Ballungsgebieten und an Standorten mit Zuzug oder mit einer stabilen Einwohnerentwicklung

Zwar können die meisten Anleger am eigenen Wohnort die Lagen und Preise noch recht gut beurteilen, allerdings bietet der eigene Wohnort meist auch nur begrenzte Anlagemöglichkeiten. Grundsätzlich sollte man als Anleger nur an Wohnorten, die langfristig Perspektiven für eine Wertentwicklung bieten und über ein ausreichendes Mieterpotential verfügen investieren. Dort lassen sich auch die Preise anhand von Preisspiegeln und Erfahrungswerten sowie über Angebotsvergleiche am ehesten beurteilen.

Unser Rat für eine vermietete Wohnung als Geldanlage:

Machen Sie nicht den Fehler, verschiedene Wohnorte bundesweit zu vergleichen. Denn auch die Immobilienmärkte sind inzwischen sehr effizient darin geworden, die lokale Kaufkraft, Ungleichgewichte bei Angebot und Nachfrage und die lokale Wirtschaftskraft einzupreisen.

In zahlreichen Städten in Ostdeutschland wie z.B. in Leipzig und Dresden gab es in der Vergangenheit noch ein Wohnungsüberangebot. Dies wurde durch Rückbau und Restrukturierungsmaßnahmen inzwischen abgebaut. Auch hier sind in den letzten Jahren Mieten und Preise gestiegen. Durch die nachhaltige Verbesserung von Arbeitsplatzangebot und Einkommen haben sich die Wohnungsmärkte in Ostdeutschland erholt. Berlin profitiert seit einigen Jahren von nachhaltigen Investitionstätigkeiten und Zuzug. In den südwestdeutschen Metropolen wie München und Stuttgart herrscht bereits Wohnungsknappheit.

Ein guter Standort ist für die nachhaltige Vermietung einer Wohnung wichtig

Man erkennt einen guten Immobilienstandort daran, dass die Menschen dort gern leben. Gute Standorte finden Sie in ganz Deutschland, in Ost wie West und in Nord wie Süd. Achten Sie jedoch darauf, dass die Einwohnerzahl mindestens bei 20.000 Einwohnern liegt. Warum? Weil die Chancen, bei einem Mieterwechsel rasch einen Anschlussmieter zu finden, in größeren Städten einfach höher sind.

Fazit Standort:
In Städten ab ca. 20.000 Einwohnern mit solidem Arbeitsplatzangebot ist eine Immobilie als Kapitalanlage erfolgsversprechend, da man dort mit einer nachhaltigen Nachfrage nach Wohnraum rechnen kann.

Tipp:
Finden Sie deutschlandweit Immobilien als Kapitalanlage bei wohnung-jetzt.de und lassen Sie sich unverbindlich informieren.

• Orientieren Sie sich am zukünftigen Bedarf: Seniorenimmobilien, Appartements für Studenten und Berufspendler aber auch preisgünstiger Wohnraum wird langfristig benötigt. Achten Sie daher bei Kauf einer vermieteten Wohnung darauf, an welche Zielgruppen Sie vermieten können.
• Wir empfehlen Anlegern zudem, sich auf Vermietungs- und Verwaltungskonzepte, die effizient gestaltet sind zu konzentrieren. Das sind Konzepte, die Anlegern die Arbeit bei Vermietung und Mieterwechsel, der Abrechnung von Betriebskosten und von Schönheitsreparaturen abnehmen.

Vermögensaufbau mit vermieteten Wohnungen

Wenn Sie als Anleger Vermögen aufbauen möchten, dann ist das der entscheidende Punkt:

Die Banken vergeben für den Kauf einer Wohnung an Privatpersonen Kredite und akzeptieren dabei die anzuschaffende Wohnung als Sicherheit für den Kredit. Daher eignet sich eine vermietete Wohnung grundsätzlich besonders gut für den Vermögensaufbau. Denn der Kapitalanleger profitiert von der guten Finanzierbarkeit des Sachwertes und davon, dass die Bank die anzuschaffende Wohnung als Sicherheit akzeptiert und beleiht. Selbst bei höheren Darlehenszinsen und einer womöglich erforderliche Zuzahlung durch den Käufer kann sich das rechnen:

• Die Bank beleiht für den Vermögensaufbau die anzuschaffende Wohnung als Sicherheit
• Der Mieter leistet über die Mietzahlungen einen erheblichen Beitrag zur Abbezahlung der Immobilie
• Nach 10 Jahren kann die Wohnung steuerfrei verkauft werden
• Sondertilgungen verkürzen die Kreditlaufzeit und machen den Kredit günstiger
• Sobald die Wohnung abbezahlt ist oder verkauft wird hat der Kapitalanleger den gewünschten Vermögensaufbau erreicht.

So funktioniert das – dazu zwei Musterrechnungen

Im ersten Beispiel wird ein Immobilienkredit von 100.000 Euro bei 2% Zinsen und einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen. Die Musterberechnung zeigt, welche monatliche Raten bei unterschiedlichen Tilgungssätzen zu zahlen sind, wie hoch der Betrag ist, der nach Ablauf der 10 Jahre getilgt wurde und wieviel Zinsen in Summe an die Bank gezahlt wurden. 

Rechnungsbeispiel 1: Kredit 100.000 Euro, 2% Zinsen jährlich, Laufzeit 10 Jahre

		Annuitätendarlehen
Tilgung	monatliche Rate	Nach 10 Jahren abbezahlt	Restschuld	bezahlte Zinsen an die Bank
1% Tilgung	250 Euro	11.059,98 Euro	88.940,02 Euro	18.940,02 Euro
2% Tilgung	333,33 Euro	22.119,54 Euro	77.880,46 Euro	17.880,46 Euro
3% Tilgung	416,67 Euro	33.180,35 Euro	66.819,65 Euro	16.820,05 Euro

Faustregel:

• bei 1% Tilgung werden in 10 Jahren 11% der Darlehenssumme getilgt,
• bei 2% Tilgung 22% und bei
• bei 3% Tilgung sind nach 10 Jahren 33% der Darlehenssumme abbezahlt. Wie man sieht, verdient die Bank dennoch ordentlich mit.

Im zweiten Beispiel zahlt der Immobilienkäufer zusätzlich jedes Jahr 2.000 Euro als Sondertilgung an die Bank, um den Kredit schneller zurück zu bezahlen:

Rechnungsbeispiel 2: Kredit 100.000 Euro, 2% Zinsen jährlich, Laufzeit 10 Jahre Annuitätendarlehen, jährliche Sondertilgung von 2.000 Euro zum 1.1. eines Jahres:

nach 10 Jahren	monatliche Rate	Sondertilgung	abbezahlt	Restschuld	bezahlte Zinsen an die Bank
1% Tilgung	250 Euro	10 x 2.000 Euro	33.420,29 Euro	66.579,71 Euro	16.579,71 Euro
2% Tilgung	333,33 Euro	10 x 2.000 Euro	44.479,89 Euro	55.520,11 Euro	15.519,71 Euro
3% Tilgung	416,67 Euro	10 x 2.000 Euro	55.540,64 Euro	44.459,36 Euro	14.459,76 Euro

Zahlt der Anleger jährlich 2.000 Euro zusätzlich als Sondertilgung in das Darlehen ein, werden jährlich rund 236 Euro an Zinsen gespart. Über die Laufzeit von 10 Jahren hat der Anleger zusätzlich 20.000 Euro in das Darlehen eingezahlt und damit 2.360 Euro an Zinsen gespart:

Die jährliche Sondertilgung von 2.000 Euro erwirtschaftet hier eine Zinsersparnis von 11,8%

Sondertilgungen sind im Prinzip wie ein Umkehrsparbuch: Indem man geliehenes Kapital rascher an die Bank zurückzahlt, spart man ein Vielfaches an Zinsen. Besonders hoch ist der Hebel, wenn die Sondertilgung immer zu Beginn des Folgejahres gezahlt wird.

Fazit:
Wer mit einer Immobilie als Kapitalanlage langfristigen Vermögensaufbau betreiben möchte, ist gut beraten, überschüssige Liquidität, der er nicht für die persönliche Daseinsvorsorge oder für eine mittelfristige Verwendung benötigt, als Sondertilgung in sein Darlehen einzuzahlen. Denn dort erwirtschaftet das Geld für ihn einen attraktiven zusätzlichen Ertrag.

Wenn Sie als Anleger Kapital anlegen möchten um ein passives Einkommen zu generieren

Dann bietet Ihnen die Immobilie als Kapitalanlage verwaltungsarme Konzepte, wie z.B. Pflegeimmobilien oder Appartements, bei denen Ihnen Profis die Verwaltung von Immobilie und Mieter abnehmen. Heutzutage muss sich kein Immobilienkäufer mehr vor Problemen mit Mietnomaden, Mietausfall bei Mieterwechsel und Streit um Schönheitsreparaturen fürchten. Das Risiko kann man vermeiden. Auch sind die Zeiten, als man mühsam die Belege und Zahlen für die Betriebskostenabrechnung an seinen Mieter zusammenstellen musste vorbei. Heutzutage erledigen spezialisierte Verwalter diese Aufgaben für den Anleger. Sie übernehmen auch das Management des Mietvertrages und kümmern sich um Mieterhöhungen und Anschlussvermietungen. Alternativ kann man in Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und einheitlichem Mietern investieren. Hier übernehmen die Mieter einen Großteil der Verwaltung selbst, da sie die komplette Immobilie bewirtschaften. Hier sind die Mieten indexiert und über Laufzeiten von 20 Jahren und länger fest vereinbart.

Fazit:
Der langfristige Bedarf an Wohnraum und die immer noch gute Finanzierbarkeit von Wohnimmobilien schaffen auch weiterhin gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien als Kapitalanlage.

Quellen:

– Bundesregierung: mehr bezahlbare und klimaneutrale Wohnungen schaffen, vom 17.2.2022

– Institut Empirica: Wohnungsmarktprognose 2022/23 mit Ausblick bis 2035 vom 9.März 2022

Autorin:

Maxi Schwarz ist Geschäftsführerin der wohnung-jetzt GmbH und berät bundesweit Anleger*innen rund um die Immobilie als Kapitalanlage.

Weiterführende Infos für Kapitalanleger finden Sie hier:

• Zukunftsmarkt Senioren: Seniorenimmobilien als Kapitalanlage
• Ratgeber Pflegeimmobilie
• Studentenwohnungen: dicke versus schlanke Wohnkonzept
• Deutschlandweite Immobilienangebote für Kapitalanleger