Kaufen immer noch sinnvoller als mieten?

Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase sind viele davon überzeugt, dass es besser ist zu kaufen als weiterhin in Miete zu wohnen. Eine Baufinanzierung war noch nie zu so günstigen Konditionen zu haben. Doch das ist nicht das allein entscheidende Kriterium. Weitere Kriterien, wie der Immobilienpreis, spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Die anhaltend hohe Nachfrage überall lässt die Preise steigen. Da ist nicht immer gewährleistet, dass der Wert des Objekts tatsächlich in einem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis steht. Zudem stellt sich die Frage, ob die Immobilie bei den hohen Preisen und trotz niedriger Zinsen finanzierbar ist. Es ist auch nicht immer eine Frage des Geldes. Lebenseinstellung und Lebensplanung beeinflussen diese Entscheidung ebenfalls. Wer vor der Entscheidung steht zu kaufen oder zu mieten, sollte sich dem Ganzen von verschiedenen Perspektiven nähern.

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Abbildung 1: Ob Eigentum besser ist als Miete oder umgekehrt, ist nicht immer eine Frage des Geldes. Für viele ist es eine Frage der Lebenseinstellung. Wer lieber flexibel bleiben möchte, wohnt zur Miete besser. Wer hingegen langfristig denkt, Vermögen oder eine Alterssicherung aufbauen möchte, nimmt am Anfang auch Einschränkungen in Kauf, um sich den Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen.

Eigentum ist besser als Miete – nicht immer

Die meisten Deutschen würden am liebsten im Eigenheim leben, wenn sie die Wahl hätten. Das geht aus aktuellen Studien hervor. Ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, hängt maßgeblich vom Zinsniveau ab. Das derzeitige Zinsniveau federt hohe Immobilienpreise ab und spart über die Laufzeit eine Menge Geld. Auch sind in vielen Städten die Mieten stark gestiegen.

Zu mieten hat auch Vorteile, beispielsweise liegt die Instandhaltung eines Hauses immer beim Vermieter. Es ist viel einfacher, den Wohnort zu wechseln und es sind keine Schulden notwendig. Die Frage, was sinnvoller ist, lässt sich pauschal nicht beantworten.

Mit dem Kauf einer Immobilie und der regelmäßigen Tilgung des Immobiliendarlehens geht auch ein kontinuierlicher Vermögensaufbau einher. Wenn es allerdings nur um Vermögensaufbau geht, muss es nicht immer die eigene Immobilie sein. Wer lieber keine Schulden machen möchte oder wem die Belastung zu hoch ist, die ein Immobiliendarlehen mit sich bringt, kann auch mit Aktien in Immobilien investieren. Das ist auch bei kleinen monatlichen Beiträgen eine attraktive Geldanlage. Hier gibt es noch viele weitere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, zum Beispiel ETFs in Immobilienfirmen.

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Die Lebenseinstellung entscheidet mit

Der Umfrage der Fondsgesellschaft Union Investment zufolge würden knapp 70 Prozent der Bundesbürger zwischen 18 und 40 Jahren lieber im Eigenheim leben. Aber nur 27 Prozent haben tatsächlich eines. Bei 83 Prozent ist es der Mangel an Eigenkapital, bei zwei Dritteln ein zu niedriges Haushaltseinkommen und bei fast der Hälfte ein befristeter Arbeitsvertrag, die der Verwirklichung des Traums vom Eigenheim im Weg stehen.

Ein wesentlicher Faktor bei der Entscheidung zu kaufen oder zu mieten ist die Einstellung. Gerade die jüngere Generation fühlt sich als Mieter flexibler, es gibt weniger Einschränkungen. Für viele Jüngere kommt es nicht infrage, den Lebensstil einzuschränken, um sich ein Eigenheim leisten zu können. Zudem hat ein eigenes Haus nicht nur Fun-Faktoren. Es ist auch mit Arbeiten, Verpflichtungen und Aufgaben verbunden, die nur wenig Spaß bringen.

Gleichzeitig ist eine Immobilie auch eine grundsätzliche Entscheidung: Soll das Ersparte lieber in Aktien oder ähnlichen Wertanlagen angelegt werden oder in eine eigene Immobilie?

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Wie entwickeln sich die Wohnkosten für Mieter und Eigentümer?

Ob mieten oder kaufen: Wohnen kostet jeden Monat viel Geld. Laut einer Analyse der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PWC sind die Immobilienpreise in den teuren deutschen Metropolen, beispielsweise München, so hoch, dass sich sogar internationale Investoren zurückziehen. In Berlin hingegen gibt es sehr viele ausländische Investoren.

Mieten oder Kaufen hängt nicht nur vom Kaufpreis oder der monatlich zu zahlenden Miete ab. Auch das vorhandene Eigenkapital, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt, die Kreditkosten, die Lage und Ausstattung der Immobilie und das Alter des Käufers bzw. Kapitalanlegers spielen dabei eine wesentliche Rolle.

Käufer wohnen günstiger

Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) hat in 401 deutschen Städten und Landkreisen untersucht, was langfristig gesehen günstiger ist: kaufen oder mieten. Eigentümerhaushalte in selbstgenutztem Wohneigentum haben am Anfang eine höhere Belastung zu tragen als ein vergleichbarer Mieterhaushalt. Doch mit der Zeit dreht sich diese Belastungskurve durch die kontinuierliche Tilgung. Mieter müssen jeden Monat die Miete und die Nebenkosten aufbringen und müssen im Lauf der Jahre steigende Mietkosten hinnehmen. Der Vorteil am Anfang schwindet, Eigentümer hingegen bauen im Lauf der Zeit ihre Schulden ab und senken ihre Wohnkosten.

Immobilien sind derzeit noch erschwinglich

Die Immobilienpreise sind enorm gestiegen. Doch von der Zinsseite bleibt Wohneigentum erschwinglich. Die meisten Experten gehen davon aus, dass sich das Zinsniveau so schnell nicht ändert. In Deutschland profitieren Immobilienkäufer und Bauherren von günstigen Konditionen bei der Finanzierung, wenn sie bauen oder sanieren wollen, oder wenn sie eine Anschlussfinanzierung brauchen.

Regional können die Unterschiede allerdings enorm sein. In München liegen die Quadratmeterpreise bei 8.000 Euro und mehr für einen Neubau. Das ist oft nur dann machbar, wenn genügend Geld angespart ist oder der Bauherr Abstriche bei der Größe macht. Auch die Preise für Bestandsimmobilien liegen bei 6.000 Euro aufwärts. Das hat zur Folge, dass viele Deutsche sich das Wohnen in guten oder sehr guten Lagen in vielen Städten einfach nicht leisten können.

Risiko vorzeitiger Verkauf

Wer schon nach ein paar Jahren sein Eigenheim wieder verkaufen muss, weil beispielsweise ein jobbedingter Wohnortwechsel ansteht, hat ein besonderes Risiko. Mieter können in diesem Fall die Wohnung einfach kündigen und den Wohnort wechseln. Als Eigentümer ist das nicht so einfach. Was passiert nach dem Wohnortwechsel mit der Immobilie? Sie lässt sich vermieten oder verkaufen. Allerdings kann der Verkauf zum Verlustgeschäft werden, denn die gesamten Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren oder eventuell gezahlte Maklergebühren, lasten auf einer viel kürzeren Laufzeit.

Will der Eigentümer auch am neuen Wohnort wieder in einem Eigenheim leben, muss er diese Kaufgebühren erneut bezahlen. Zudem muss auch die Finanzierung aufgelöst werden. Die Banken verlangen in diesen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn. Diese Kosten muss der Eigentümer dann ebenfalls tragen. Es kann sich lohnen, mit der Bank zu verhandeln und die Immobilie zusammen mit dem Kredit zu verkaufen, sodass der Käufer in die Finanzierung einsteigt. Dann ist keine Vorfälligkeitszahlung zu leisten. Damit muss die Bank allerdings einverstanden sein und der Käufer mindestens die gleiche Bonität aufweisen wie der Verkäufer.

Wer weiß, dass er beruflich bedingt öfters umziehen muss, sollte eher nicht über ein Eigenheim nachdenken. Hier ist das Risiko für ein Verlustgeschäft sehr groß. Dasselbe Verlustrisiko besteht, wenn die Immobilie aus anderen Gründen vorzeitig veräußert werden muss, beispielsweis aufgrund einer schweren Erkrankung, bei einer Scheidung oder bei Arbeitslosigkeit.

Bildquellen:

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