Was ist bei einer Mieterhöhung geregelt?
Grundsätzliches
Für Wohnungen, bei denen die Miete nicht durch Gesetz oder durch eine Förderzusage geregelt ist, gilt grundsätzlich:
- Die Miete wird grundsätzlich frei vereinbart. Nach §5 Wirtschaftsstrafgesetz darf die Miete nicht höher als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Diese Grenze darf nur überschritten werden, wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters erforderlich ist. Überschreitet die Miete jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete um 50% und mehr, dann ist die Wuchergrenze erreicht. Eine solche Miete ist nicht zulässig.
Fälle für eine Mieterhöhung sind:
1. Die Vergleichsmiete steigt.
Der Vermieter kann dann die Miete erhöhen, wenn
- die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert war (§558 Abs.1 BGB)
- sofern eine Mieterhöhung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde, wie z.B. bei einem Zeitmietvertrag mit festem Mietzins. (§557 Abs.3 BGB)
Erhöhungen aufgrund von Modernisierung sowie Betriebskosten– und Kapitalkostenerhöhungen sind hierbei ohne Bedeutung.
Grenzen der Mieterhöhung bei Heranziehen der Vergleichsmiete:
Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden. Vergleichsmiete = übliches Entgelt, welches in der Gemeinde für die Vermietung von Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung sowie Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden ist. (§558 Abs.2 BGB)
Betriebskosten werden hierbei nicht berücksichtigt.
Die Miete kann auch dann erhöht werden, wenn
2. Die Kappungsgrenze unterschritten ist.
Grundlage für die Kappungsgrenze ist die Miete, die 3 Jahre vor der verlangten Mieterhöhung gezahlt wurde. Die Kappungsgrenze bestimmt, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um 20% erhöhen darf. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten bleiben auch bei der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.
Grundsätzlich gilt bei Mieterhöhungen:
Sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen die niedrigere der beiden Grenzen –entweder die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht hat – ist Schluss. Mehr braucht der Mieter nach dem Gesetz nicht zu zahlen.
Wirkung der Kappungsgrenze
Hat der Vermieter die Kappungsgrenze von 20% ausgeschöpft, dann muss er bis zur nächsten Mieterhöhung drei Jahre warten. Schöpft er die Kappungsgrenze nur teilweise aus, darf er innerhalb der folgenden 3 Jahre nur noch den Unterschiedsbetrag zur Kappungsgrenze geltend machen.
Begründung der Mieterhöhung
Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform mitteilen und begründen (§558 a Abs.1 BGB). Textform bedeutet in Schriftform, aber ohne handschriftliche Unterschrift. Ein Mieterhöhungsverlangen kann also auch per Fax oder E-Mail zugestellt werden. Das Mieterhöhungsbegehren muss bei einer Mietermehrheit gegenüber allen Mitmietern durchgeführt werden.