Mietspiegel Essen

Tipps rund um die Anwendung des Essener Mietspiegels für Vermieter und Mieter

Thyssen Krupp in Essen – Bild von HansPeter Schröer auf Pixabay

Thyssen Krupp in Essen – Bild von HansPeter Schröer auf Pixabay

Wie nach dem Essener Mietspiegel gerechnet wird

Übersicht zu den Netto-Basiskaltmieten in Essen gültig bis Ende 2021

Baujahr Euro in Quadratmeter
bis 1918 6,58
1919 bis 1960 6,27
1961 bis 1967 6,52
1968 bis 1977 6,72
1978 bis 1994 7,13
1995 bis 2001 7,62
2002 bis 2008 7,95
ab 2009 8,44

Für die Merkmale Wohnlage, Größe und Ausstattung sind Zu- oder Abschläge möglich.

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Die Mietermetropole Essen

Die Stadt Essen ist einer der zentralen Punkte im Ruhrgebiet. Mit einer Fläche von 210 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von über 583.000 Einwohnern zählt die Stadt in Nordrhein-Westfalen zu den größten Städten im Ruhrgebiet. Besonders bekannt sind die Zeche Zollverein aber auch die Universität Duisburg-Essen, die in Essen einen wichtigen Hochschulstandort hat. Außerdem ist die Stadt im Herzen des Ruhrgebiets eine der bedeutendsten Industrie- und Wirtschaftsstandorte für Großunternehmen in Deutschland.

Allein aus diesen Gründen hat sich eine illustre Mischung an Bewohnern in der Stadt angesammelt. Es gibt auf der einen Seite viele junge Menschen, die in Essen studieren und dort ihre ersten beruflichen Schritte machen. Auf der anderen Seite gibt es aber auch viele Arbeiter und Arbeiterinnen sowie die ältere Bevölkerung, die bereits seit vielen Jahren in Essen leben, das Stadtbild prägen und zur guten Durchmischung der Bevölkerung beitragen.

Ebenso vielfältig sind auch die Wohnimmobilien in Essen. Der klassische Ruhrpott-Charme ist ebenso zu finden wie modernste Wohnungen, die den neuesten Entwicklungen entsprechen und hohe architektonische Anforderungen erfüllen. Diese Vielfalt spiegelt sich ebenfalls in den Mieten wider, die für die unterschiedlichen Objekte erhoben werden. Die Stadt Essen hat deshalb einen Mietspiegel herausgegeben, der seit dem 1. August 2020 gültig ist und für nicht preisgebundene Wohnungen in Essen gilt. Dieser Mietspiegel kann als PDF kostenlos und unverbindlich auf der Webseite der Stadt Essen heruntergeladen und eingesehen werden.

In Form einer Broschüre wird der Mietspiegel für die Stadt Essen nicht angeboten. Zumindest weist die Stadt Essen auf ihrer Webseite auf diese Option nicht hin. Da aber zur heutigen Zeit problemlos das Internet genutzt werden kann, sollte das keine große Einschränkung bedeuten.

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Wo kann der Mietspiegel für Essen bezogen werden?

Auf der Webseite der Stadt lässt sich der Link zum Mietspiegel im PDF-Format auf der rechten Seite finden. Der Button ist mit „Der Mietspiegel 2020“ tituliert. Unter diesen Button befindet sich ein weiterer Button, der „Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2020“ heißt. In diesem Straßenverzeichnis sind Lageeinstufungen vorgenommen worden, die für die Nutzung des Mietspiegels notwendig sind. Dargestellt sind die Lageeinstufungen der Straßenabschnitte beziehungsweise einzelner Straßen.

Bild von Michael Gaida auf Pixabay

Bild von Michael Gaida auf Pixabay

Hierbei wird mit einer Nummerierung gearbeitet, die von 1 bis 5 reicht. Die Erläuterungen zu diesen Einstufungen findet der Interessent im Mietspiegel auf Seite 7.

Unser Hinweis: Sollten Fragen zum Mietspiegel bestehen, können diese Fragen bei der Stadt Essen, beim Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement gestellt werden. Ebenso sind der Deutsche Mieterbund Essen e.V., und der Mieterbund Rhein-Ruhr e.V. gute Ansprechpartner rund um die Fragen zum Mietspiegel.

Welche Kriterien werden im Mietspiegel Essen berücksichtigt?

Der Mietspiegel für die Stadt Essen umfasst insgesamt 19 Seiten. Das ist ein guter Durchschnitt und innerhalb dieser 19 Seiten sind alle wichtigen Aspekte zur Deutung und zur richtigen Nutzung des Mietspiegels enthalten. Im ersten Abschnitt werden allgemeine Aspekte besprochen, die beispielsweise den Anwendungsbereich des Mietspiegels beschreiben. Außerdem werden der Mietbegriff und der Aufbau des Mietspiegels genau erläutert.

Die Nettokaltmiete setzt sich zusammen aus:

  • Basiswert
  • Wohnlage
  • Wohnfläche
  • Art und Ausstattung

Basiswert bedeutet, dass Mietpreise in Essen zunächst nach dem Baujahr der Immobilie berechnet werden. Dann werden Wohnlage, Wohnfläche, und Art der Ausstattung separat über ein Punkteschema erfasst. Daraus resultieren Zu- oder Abschläge, die mit dem Basiswert zusammengerechnet werden, um dann einen Richtwert bezüglich der Miete zu erhalten.

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Während der Basiswert in Tabelle 1 des Mietspiegels zu finden ist, wird die Wohnlage mithilfe der Lageklasse und Tabelle 2 festgelegt. Die Wohnfläche bezieht ihre Punktevergabe aus Tabelle 3 und die Art und Ausstattung findet ihre Punktevergabe in Tabelle 4.

Diese vier Aspekte zusammenzufügen ist mit Hilfe des Mietspiegels relativ einfach. Beim Basiswert kommt es darauf an, welches Baujahr die Immobilie hat. Acht unterschiedliche Zeitfenster stehen hier zur Verfügung. Angegeben wird dann der Basiswert in Euro pro Quadratmeter. Die Lageklasse, die Wohnfläche und die Art und Ausstattung werden mit einem Punktesystem bewertet.

Lageklasse 1 hat die geringste Punktzahl mit 94 Punkten. Gleiches gilt für Lageklasse 2. Lageklasse 3 bringt 100 Punkte mit sich, Lageklasse 4 108 Punkte und Lageklasse 5 115 Punkte.

Bezüglich der Wohnfläche wird ebenfalls mit einem Punktesystem gearbeitet. Eine Wohnfläche mit 25 Quadratmetern erhält 119 Punkte. Eine Wohnfläche mit 40 Quadratmetern 106 Punkte. Eine Wohnfläche mit 60 Quadratmeter 98 Punkte. Eine Wohnfläche mit 100 Quadratmetern 101Punkte und eine Wohnfläche mit 150 Quadratmeter 97 Punkte. Je größer die Wohnung, umso weniger Punkte werden hinzuaddiert.

Bei den Ausstattungsmerkmalen gibt es ebenfalls eine Punkteverteilung, die jedoch einen eindeutig geringeren Wert hat. Ein Apartment hat +7 Punkte. Bei einer Souterrain-Wohnung hingegen werden 5 Punkte abgezogen. Gibt es eine Elektrospeicherheizung, werden 5 Punkte abgezogen. Bei einer Fußbodenheizung werden 2 Punkte addiert. Eine Einbauküche bringt 8 zusätzliche Punkte und eine Badsanierung ab 2014 3zusätzliche Punkte. Ist kein Balkon vorhanden, werden 4 Punkte abgezogen.

So lässt sich das Punktesystem bezüglich der Ausstattung im viele unterschiedliche Aspekte gliedern. Die Tabelle 4 ist für diese Bewertung der Immobilie bestens geeignet und schlüsselt alle wichtigen Bereiche sehr übersichtlich auf.

Welche Wohnlage wird bevorzugt?

Gute Wohnlagen findet man in Essen in allen Stadtteilen

Die Stadt Essen unterteilt in 5 unterschiedliche Wohnlagen. Wobei die Betrachtung immer bezüglich der Straßen oder der Straßenabschnitte vorgenommen wird. Deshalb kann nicht spontan gesagt werden, welcher Stadtteil besonders hervorzuheben ist, da in Bezug auf die Qualität der Wohnlage auch solche Dinge wie Parkplätze, die Nutzung der Straße, die Lautstärke, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und ähnliche Dinge berücksichtigt werden. Jeder Stadtteil von Essen hat gute Straßenabschnitte und weniger gute Straßenabschnitte. Es lohnt deshalb, immer auf den Lageplan zu schauen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

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Welche Gebäudetypen werden bevorzugt?

Auch bei den Gebäudetypen gibt die Stadt Essen keine konkreten Richtlinien vor. Ein gut sanierter Altbau oder ein moderner Neubau werden immer bevorzugt und lassen sich in allen Stadtteilen finden. Auch hier gilt es, etwas genauer zu schauen, die Auswahl entsprechend zu treffen, um dann am Ende auch die Wohnung anmieten zu können, die tatsächlich gefällt.

Unser Hinweis: Anhand der Ausstattungsmerkmale lässt sich erkennen, dass eine gehobene Ausstattung auch einen gehobenen Mietpreis mit sich bringt. Auch das muss berücksichtigt werden, wenn es an die Auswahl geht. Mithilfe der Zu- und Abschläge ist es möglich, die Nettokaltmiete für die jeweilige Wohnung exakt zu berechnen.

Wie wird die Nettokaltmiete für die Wohnungen in Essen berechnet?

Vier verschiedene Tabellen müssen für die Berechnung der Nettokaltmiete genutzt werden. Zuerst wird über Tabelle 1 der Basiswert ermittelt. Er orientiert sich am tatsächlichen Baujahr der Immobilie und wird in Euro pro Quadratmeter angegeben.

Im zweiten Schritt wird der Einfluss der Wohnlage berücksichtigt. Hier gibt es das Punktesystem von 1 bis 5 in Bezug auf die Lageklasse und eine entsprechende Punktevergabe. Die dritte Tabelle beinhaltet den Einfluss der Wohnfläche. Je nach Größe der Wohnung wird auch hier das Punktesystem genutzt. Art und Ausstattung der Wohnung wird mithilfe von Tabelle 4 ermittelt und eine entsprechende Punktzahl wird vorgegeben.

Diese Daten werden dann zusammengerechnet und es ergibt sich ein Mietpreis, der als Orientierung benutzt werden kann und er als ortsübliche Vergleichsmiete gilt. Um genau zu erkennen, wie die Berechnung funktioniert, lohnt der Blick auf die Seiten 13 bis 15 des Mietspiegels. Dort ist genau dargelegt, wie sich die Miete oder Nettokaltmiete für Essen berechnet. Wer diesem Prinzip folgt, wird schnell zum Ziel kommen.

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Zusätzliche Tipps zum Mietspiegel Essen

Der Mietspiegel Essen ist gut strukturiert. Wer sich mit dem Thema ein wenig auseinander setzt, wird ihn auch problemlos verstehen. Die Berechnung der Miete ist etwas aufwendiger, da hier eine bestimmte Formel berücksichtigt werden muss. Aber auch dafür gibt es die Vorlage, die das Ganze relativ einfach macht. Während auf den Seiten 13 bis 15 alles genau erklärt wird, sind die folgenden Seiten für die eigenen Berechnungen vorgesehen. Wird ist das Rechengerüst genutzt, dauert es nur wenige Minuten und die Berechnung ist erledigt. Ansonsten stehen für Fragen immer ausreichend Ansprechpartner zur Verfügung, die wir bereits zu Beginn unserer kleinen Auswertung erwähnt haben.