Zweitimmobilie kaufen und vermieten – Was macht Sinn?

Das eigene Haus bietet gerade in „schlechten“ Zeiten eine sinnvolle Wertanlage. Kaum verwunderlich, dass viele in Zeiten von Niedrigzinsen darüber nachdenken, eine weitere Immobilie zu kaufen und gegebenenfalls zu vermieten. Ein Gastbeitrag der Firma FingerHaus GmbH:

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Voraussetzungen für den Kauf einer Zweitimmobilie klären

Bevor man sich konkret mit dem Gedanken trägt, eine Zweitimmobilie zu kaufen, ist es sinnvoll, die Voraussetzungen zu prüfen und auch den finanziellen Status zu checken. Schließlich verlangt auch der Kauf eines zusätzlichen Hauses ebenso solide Verhältnisse. Der Nachweis von genügend Geld für die Tilgung sowie die gute Bonität stehen hier im Vordergrund. Zusätzlich sollte man sich über die Gründe für einen solchen Kauf klar sein. Zudem sollte klar sein, ob man diese weitere Immobilie kaufen möchte, um diese dann in weiterer Folge zu vermieten. Was zu einer noch wichtigeren Frage und damit fälligen Entscheidung führt: Ist es besser, dieses Haus einzugsfertig zu kaufen oder ist es nicht viel schöner, beim Haus bauen in Eigenregie und individuellen Bauplänen zu handeln? Wie auch immer man sich entscheidet: Die Wirtschaftlichkeit ist ausschlaggebend, in welcher Form die gewünschte Zweitimmobilie entstehen soll.

Rücklagen nutzen

Wer auf Rücklagen in Form von Barvermögen oder bei der Bank zurückgreifen kann, ist natürlich in einer vielversprechenden Position, um sich mit dem Gedanken anzufreunden, eine weitere Immobilie zu kaufen. Außerdem darf man dabei nicht vergessen, dass die bereits vorhandene Immobilie als Sicherheit eingebracht werden kann. Bei der Frage nach der Finanzierung gibt es verschiedenste Möglichkeiten. Zum einen ist die Neufinanzierung der Zweitimmobilie denkbar oder man stockt einen laufenden Kredit auf. Alternativ könnte man für die laufende Kreditsituation und die Finanzierung der neuen Immobilie einen gänzlich neuen Kredit abschließen.

Es lohnt sich allerdings, verschiedene Anbieter und deren Angebote zu vergleichen, bevor man diese Entscheidung trifft. Der aktuelle Kredit muss nicht der günstigste sein und somit wäre die Überlegung, den zweiten Kredit bei einer anderen Bank zu tätigen, nicht ganz von der Hand zu weisen. Wichtig ist, das Worst Case Szenario nie ganz aus den Augen zu verlieren. Die berühmte Frage nach dem „Was wäre, wenn …“ wird in verschiedensten Variationen durchgespielt, um den Verlust einer oder beider Immobilien zu vermeiden. Die Bank sichert sich gern mit einem Eintrag ins Grundbuch ab. Auch hier wäre zu klären, ob der Kreditgeber dann auf den Vermerk von beiden Immobilien besteht oder die aktuelle Sicherheit nicht ausreichend ist für die Grundbuchseintragung.

Vorteile einer Zweitimmobilie

Besonders interessant ist eine Zweitimmobilie für private Anleger, die mit dem Erwerb eines zweiten Hauses und der Vermietung an Dritte für das Alter vorsorgen möchten. Mit einer überlegten Planung der Finanzierung und der relativ günstigen Baufinanzierung macht sich eine solche Investition im Idealfall rasch bezahlt und bringt Gewinne.

Bei einem Eigenkapital zwischen zehn bis zwanzig Prozent bietet sich diese Überlegung durchaus an. So gewinnt man selbst im Alter noch zufriedenstellend, denn Immobilien bleiben auch in Krisen relativ sichere Wertanlagen. Nicht zu vergessen ist auch der steuerliche Vorteil. Der Erhaltungs- und Zinsaufwand kann steuerlich abgesetzt werden. Sofern die Zweitimmobilie bereits mehr als zehn Jahre in Besitz ist, kann man diese sogar steuerfrei als Anlageimmobilie verkaufen – die Spekulationssteuer ist außen vor.

Neben der privaten Altersvorsorge bedeutet natürlich jegliche Mehreinnahme durch Mieten auch ein Mehr an Einkommen. Zudem gelten vermietete Zweithäuser als inflationssicher, da die Inflation Einfluss auf die Kauf- und Mietpreise nimmt. Wer einen sogenannten Indexmietvertrag mit seinen Mietern abschließt, profitiert dadurch, dass die Mieten sich im selben Ausmaß wie die Lebenserhaltungskosten steigern.

Worauf sollte man achten, um eine günstige Finanzierung zu erhalten?

Vielfach hängt das Finanzierungsangebot von der eigenen Kreditwürdigkeit und bestehenden Sicherheiten ab. Je besser diese sind, desto eher erhält man ein Immobiliendarlehen mit einem günstigen Immobilienzins. Die Banken hinterfragen grundsätzlich sehr konkret, ob die angestrebte Finanzierung der Immobilie auf Eigenbedarf beruht oder ob diese als sogenannten Anlageimmobilie erworben wird. Denn im Fall einer Anlageimmobilie gehen die Banken von einem anderen Risikorahmen aus und entsprechend höher werden die Zinsen für den Kredit berechnet.

Ist das Ziel eine Anlageimmobilie, dann basiert der Beleihungswert auf einem Ertragswertfahren – wie viel Geld erhält die Bank, wenn die Anlageimmobilie verkauft wird. Das erklärt auch, warum die Banken diesen Beleihungswert sehr unterschiedlich ansetzen und die daraus resultierende Obergrenze für den Kredit. Zielführend ist daher eine Streuung der Angebote, um den besten Deal zu erhalten.

Hauskauf trotz Schulden?

Wer mitten in der Tilgung des Darlehens für sein Haus ist, kann dennoch überlegen, eine Zweitimmobilie über einen Kredit zu erwerben. Es gilt, die Restschuld abzuklären, die inzwischen eher niedrig sein sollte. Außerdem sollte man ein entsprechendes Gehalt und einen sicheren Job haben. Besonders als Angestellter im öffentlichen Dienst oder als Beamter sind die Chancen für ein zweites Immobiliendarlehen hoch. Bei einem Schufa-Score über 95 Prozent ist seitens der Bank die zuverlässige Rückzahlung der Kreditraten ebenfalls gegeben. Auch das ist für die Banken ein ausschlaggebender Wert bei der Vergabe von Krediten für Zweitimmobilien.

Wahlweise begleicht man monatlich zwei Raten, wenn das im Haushaltsbudget vertretbar ist oder man vereinbart eine Umschuldung. Mit dieser wird die offene Summe des alten Darlehens durch eine Einmalzahlung beglichen und dann mit einer fortlaufenden Ratenzahlung die Finanzierung der Zweitimmobilie geleistet. Der Vorteil ist, dass die Bank als Neufinanzierer beide Immobilien als erstrangige Grundschuld besitzt und deshalb erfahrungsgemäß auch einen günstigeren Zinssatz anbietet.

Hierbei sollte man jedoch beachten, dass die ehemalige Bank mitunter eine Vorfälligkeitsentschädigung fordert mit der Begründung, dass durch die vorzeitige Rückzahlung der Bank dadurch etwaige Zinsgewinne entgehen. Sinnvoll ist ein offenes Gespräch mit der Bank, um eine einvernehmliche Lösung im beiderseitigen Interesse zu finden. Vielleicht verringert sich die Vorfälligkeitsentschädigung oder die Bank verzichtet sogar darauf.

Zweitimmobilie: Finanzierung durch Mieteinnahmen

Grundsätzlich spricht nichts gegen die Finanzierung der zusätzlichen Immobilie durch die zu erwartenden Mieteinnahmen. Man sollte aber auf die Ausgaben und Einnahmen achten, insbesondere auf deren kostenmäßiges Verhältnis. Schließlich fallen beim Erwerb der Immobilie neben dem Kaufpreis noch entsprechende Kaufnebenkosten, Steuern und die Instandhaltungsrücklage an. Auch Nebenkosten, die nicht umlagefähig sind, sollte man hierbei berücksichtigen.

Auf der Einnahmenseite steht neben den Mieteinnahmen samt etwaiger Mietsteigerungen auch der Verkaufspreis. Unter der Prämisse „konstant vermietet“ ist das gut, aber man sollte auch Risiken wie Leerstand, säumige Mietzahlungen und mögliche Differenzen mit dem Mieter berücksichtigen. Wer all das bedenkt, wird eine nachhaltig sinnvolle Entscheidung treffen, ob er eine Zweitimmobilie kauft und diese entsprechend vermietet.

Gastbeitrag mit freundlicher Unterstützung von FingerHaus GmbH