Maßgeblich ist nicht die Zahl der Stockwerke, sondern die Höhe: Nach den Landesbauordnungen (Musterbauordnung § 2) gilt ein Gebäude als Hochhaus, wenn der Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraums mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt. Das entspricht grob acht Vollgeschossen.
Warum die 22 Meter? Sie sind die Reichweite der Feuerwehrleitern. Darüber hinaus muss ein Gebäude seinen zweiten Rettungsweg selbst sicherstellen — der Sprung über die 22-Meter-Grenze löst deshalb erhebliche zusätzliche Anforderungen aus:
- Brandschutz: Sicherheitstreppenhäuser, Feuerwehraufzüge, Sprinkleranlagen, Rauchabzug;
- Technik: mehr und leistungsfähigere Aufzüge, aufwendigere Haustechnik;
- Prüfpflichten für sicherheitsrelevante Anlagen.
Das macht Hochhäuser in Bau und Betrieb überproportional teuer — die zusätzlichen Sicherheitsanforderungen schlagen auf Baukosten und laufende Kosten durch.
Für Käufer und Mieter bedeutet das: In einem echten Hochhaus fallen tendenziell höhere Betriebskosten an (Aufzugswartung, Brandschutzprüfungen, Sicherheitstechnik). Dafür bieten die oberen Etagen Aussicht und Ruhe. Die Grenze von 22 Metern ist keine Spitzfindigkeit — sie entscheidet über das gesamte Sicherheits- und Kostenregime des Gebäudes.