Die lineare Gebäudeabschreibung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes mit einem gleichbleibenden Prozentsatz über die Nutzungsdauer. Sie ist der Normalfall der AfA und in § 7 Abs. 4 EStG geregelt.
Die Sätze richten sich nach Zweck und Fertigstellung des Gebäudes:
- 3 % — Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 33 Jahre). Angehoben von zuvor 2 %.
- 2 % — Wohngebäude, fertiggestellt zwischen 1925 und 2022 (50 Jahre).
- 2,5 % — Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden (40 Jahre).
- 3 % — Betriebsgebäude, die nicht Wohnzwecken dienen.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie das Grundstück. Beim Kauf muss der Kaufpreis deshalb aufgeteilt werden — der Bodenanteil bleibt außen vor. Diese Aufteilung entscheidet über die Höhe der Abschreibung und ist regelmäßig Streitpunkt mit dem Finanzamt.
Alternativen zur linearen AfA gibt es nur in engen Grenzen: die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG für Wohn-Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 sowie die Denkmalabschreibung nach §§ 7i, 7h EStG. Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, darf schneller abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) — das verlangt in der Regel ein Gutachten.